北師大專家：物業(yè)稅不是蝸居者救命稻草 本質(zhì)不是降房價(3)

限價房“墻脆脆”政府真的希望房價降下來么？

一方面，作為宏觀調(diào)控者的政府，必須要考慮國計民生，持續(xù)上漲的房價嚴重影響了居民正常的生活，必須要調(diào)控。于是，近期政府出臺“國十一條”(全稱《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共十一條)；另一方面，作為“經(jīng)濟人”的地方政府，需要獲得財政收入，需要獲得較高的GDP增長率，而土地出讓金和房價無疑是地方政府實現(xiàn)目標的重要手段。所以，有人說，開發(fā)商已經(jīng)“綁架”了地方政府。地方政府在樓市的行為，希望獲得與開發(fā)商的雙贏。這也可以從一個側(cè)面解釋為什么包括北京在內(nèi)的中國大多數(shù)地區(qū)的保障房建設(shè)沒有達到標準。

保障房的大量供給會解決一部分中低收入家庭的居住問題，這在包括香港在內(nèi)的很多地區(qū)有很成熟的經(jīng)驗可供借鑒，但是，在我國內(nèi)地，包括北京在內(nèi)，眾多地區(qū)保障住房的建設(shè)嚴重滯后。原因何在？一位開發(fā)商坦言：保障性住房的供應肯定不會順利，習慣了“賣地財政”的地方政府，還是會壓縮、減少保障住房的供應額度，以“壓保促商”確保財政收入?！耙恍┑胤秸畯墓亲永锊幌氚l(fā)展保障性住房，因為這會直接減少財政收入。也會導致相當一部分政府官員前期囤積的商品房價格上漲乏力。只要不改變‘賣地財政’的現(xiàn)狀，保障性住房就容易從時間上延長，從質(zhì)量上‘縮水’。”北京首個限價房瑞旗家園“墻脆脆”就是一個典型。

杜女士購買了瑞旗家園D26區(qū)3號樓18層的一套住房，尚未裝修，陽臺其中一側(cè)的墻壁已經(jīng)整體被推倒，與隔壁的徐先生家儼然成為一戶。散落的墻塊堆在地上，用手輕搓墻塊便成為散沙……北京，首善之地，首個限價房的質(zhì)量尚且如此，更何況其他地區(qū)的保障性住房，質(zhì)量是否更堪憂？

政策要出效力 關(guān)鍵在執(zhí)行力

無論是物業(yè)稅征收也好，還是“國十一條”也罷，關(guān)鍵在于政府的執(zhí)行力度。就在國家物業(yè)稅征收和“國十一條”出臺以抑制房價過快上漲之時，一些地方政府已經(jīng)開始救市。2010年1月9日，杭州出臺房產(chǎn)新政，鼓勵自住型普通住宅消費，同時，繼續(xù)促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的基調(diào)沒有改變。在杭州市區(qū)首次購買140平方米以下的普通住房，享受房款總額1.3%的購房補貼。在房地產(chǎn)“綁架”地方政府的情況下，地方上在執(zhí)行的積極性上首先就有問題，一旦有風吹草動，地方政府就立即出臺一些相關(guān)的政策，去抵消中央政策的效應。因此，“物業(yè)稅”和“國十一條”能否真正起到遏制房價的非理性上漲，釋放房地產(chǎn)泡沫的作用，還需要看政策落實的力度。

近日就有報道稱，一些股份制銀行已經(jīng)在尋找政策的漏洞：購買的第二套房屋如果是改善型的，就可以享受到首套房貸的優(yōu)惠。所以，只要貸款人證明全家人都住在一套房屋內(nèi)，并且人均面積小于27平方米，就可以堂而皇之地享受貸款優(yōu)惠。再比如，新政也提到了要進一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn)，希望國有資本在房地產(chǎn)市場上能夠起到好的主導作用。這也就是說，電信、石油、石化等非地產(chǎn)行業(yè)進軍樓市是可以的，只需對其“規(guī)范”即可，因此，央企“地王”重現(xiàn)指日可待。

全世界都知道中國房地產(chǎn)市場泡沫十分嚴重，據(jù)說比迪拜還嚴重好幾倍。不少經(jīng)濟學家都在預言中國樓市泡沫將要破裂，但是，沒有人能夠給出具體時間表，不知道什么時候能真的破裂。我們只知道，泡沫越大就越容易破裂，泡沫破裂得越晚，受災面就越大，從炒房的散戶，到被斷供的銀行，再到炒地的地產(chǎn)商和靠“土地財政”養(yǎng)活的地方政府，無一能獨善其身。

2009年以來，蘭花的價格終于在瘋狂了幾年之后回歸了，但是倒下了一大批投資客；相信中國樓市也會回歸理性，但在這個過程中，中央政府對于地方政府的調(diào)控，對央企的規(guī)范可能尤為重要，筆者認為，這比“物業(yè)稅”、“國十一條”不知要重要多少倍。

作者系北京師范大學經(jīng)濟與資源管理研究院副教授

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