趙曉 北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授

“六年磨一劍”

從2003年中央首次提出在條件具備的時候?qū)Σ粍赢a(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅開始，到2009年5月國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》中提出要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，“物業(yè)稅”的提出和醞釀已6年有余。在“空轉(zhuǎn)”的這些年中，公眾始終沒有一睹過征收體系的“廬山真面目”?？梢哉f，劍鋒并未磨利！然而，延緩已久的中國第二代房地產(chǎn)改革已經(jīng)啟程。

在被套上“降低房價”的光環(huán)前，物業(yè)稅從未受到公眾如此的關(guān)注。老百姓夢想著物業(yè)稅能夠切實(shí)把房價打壓下來，政府也夢想著物業(yè)稅可以遏制投機(jī)風(fēng)潮，使樓市回歸理性。于是，物業(yè)稅被急切推向前臺。然而，不論于法、于理、于情，物業(yè)稅的出臺并非如此簡單，可以說面臨著重重阻礙，從現(xiàn)在的情況看，如果匆匆推出，結(jié)局也許是傷心的亦未可知。

于法，我國《憲法》明確規(guī)定了土地公有制度，城市土地為國家所有、農(nóng)村土地為集體所有，這一條正是中國房地產(chǎn)與世界上其他土地私有制國家的最大區(qū)別。正是由于土地制度的不同，給我國開征物業(yè)稅制造了法律障礙。物業(yè)稅是對完整包括土地與地面建筑在內(nèi)的物業(yè)征收的財產(chǎn)稅，而在中國，購房者實(shí)際上支付給政府的不是購地款，而只是70年的土地使用租金，并不包括土地的產(chǎn)權(quán)，因此物業(yè)稅與《憲法》存在著部分的抵觸。

于理，首先，中國房地產(chǎn)稅收復(fù)雜且繁重，若不取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的稅費(fèi)，讓房地產(chǎn)征稅體系合理化、簡單化，則物業(yè)稅的征收實(shí)際上屬于重復(fù)征稅。這就像是買東西，店家硬要收消費(fèi)者兩回錢，這當(dāng)然是毫無道理的。反之，如果承認(rèn)物業(yè)稅已包含土地出讓金，實(shí)際上相當(dāng)于把土地出讓金分?jǐn)傇诿磕甑奈飿I(yè)稅中，因而物業(yè)稅推出的同時，政府應(yīng)放棄收取土地出讓金，由此地方政府收入將大大下降。因此可預(yù)料，物業(yè)稅的出臺必將受到地方政府以及既得利益集團(tuán)的阻礙。其次，作為向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國家，對于任何征稅應(yīng)該永遠(yuǎn)抱有警惕甚至反對的態(tài)度，原因在于動稅就是動產(chǎn)權(quán)，是政府向老百姓的口袋伸手。當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)稅收已多如牛毛而且不盡合理。當(dāng)全世界幾乎所有國家都以盡可能地降低交易稅費(fèi)、減免個人所得稅的方式鼓勵消費(fèi)者自行解決居住問題，我國是世界上極少數(shù)的購房不沖減個人所得稅的國家。如果國家再以物業(yè)稅為新的征稅點(diǎn)，則無異于向老百姓伸手要更多的錢。最后，房地產(chǎn)市場總體和長期內(nèi)供不應(yīng)求的“賣方市場”狀況是有目共睹的，在不改變供不應(yīng)求狀態(tài)的情況下，可以想象最終所加稅費(fèi)都將轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的頭上，到時恐怕不僅房價無法平抑，負(fù)擔(dān)日益加重的老百姓還會傷心地眼睜睜看著房價更加一路向上。

于情，這里說的是國情，一方面，從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，由于今年世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形勢并不穩(wěn)固，因此我國房地產(chǎn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的功能仍不容動搖，而物業(yè)稅的推出可能會對房地產(chǎn)造成較大波動，進(jìn)而阻礙宏觀經(jīng)濟(jì)向好的趨勢。另一方面，開征物業(yè)稅需要地方政府做到財政透明、公開，這在我國當(dāng)前只有極少數(shù)城市能夠做到，大部分的城市條件并不具備。還需注意到的是，在我國，物業(yè)稅的相關(guān)配套設(shè)施和政策也都很不完善，由此在技術(shù)上也是一個很大的障礙。物業(yè)稅的征收是采取從價計征的原則，也就是根據(jù)城市家庭擁有的房產(chǎn)價值作為依據(jù)。這就牽扯到房產(chǎn)評估的問題，因此需要大量專業(yè)、公正的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。而據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的估算，如果要征收物業(yè)稅，僅北京就需要至少10萬房地產(chǎn)評估師。此外，開征物業(yè)稅還需要稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門信息的互通，而目前兩個主管部門并沒有這樣的信息共享。

分級收、分步走

物業(yè)稅的官方方案征集目前正在緊鑼密鼓的制定中，大體思路應(yīng)該為“分級收、分步走”。不過公眾熱情似乎更加高漲，在網(wǎng)上已經(jīng)能見到不少“民間版本”，有些版本中對于征收方案已經(jīng)細(xì)化到公式的推導(dǎo)甚至征收稅率的基點(diǎn)，但顯然整體上公眾對于目前物業(yè)稅的征收方法仍然是疑竇叢生。

財政部官員稱，目前稅務(wù)部門基本確定了按照面積征稅的思路，也就是說，給出一個最低基點(diǎn)，在基點(diǎn)以內(nèi)的免收，在基點(diǎn)以外的開始征收。

分級標(biāo)準(zhǔn)可能為：最普通的業(yè)主，即只擁有一套自住房的業(yè)主，并且這套物業(yè)的面積小于一定標(biāo)準(zhǔn)，將會免予收取物業(yè)稅；業(yè)主只擁有一套物業(yè)，但面積大于一定標(biāo)準(zhǔn)(普遍預(yù)測此標(biāo)準(zhǔn)可能為144平方米，我國臺灣地區(qū)物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)即為144平方米以上的房源，每年收取的稅費(fèi)是房屋價格總和的0.8%-1.5%/年)，將按一定比例收取物業(yè)稅；擁有兩套和兩套以上物業(yè)的，將全額征收物業(yè)稅。

分步走即是將物業(yè)稅的推廣分為四個步驟。首先是向商業(yè)地產(chǎn)征收。上世紀(jì)80年代中國就有了商業(yè)地產(chǎn)交房產(chǎn)稅和土地使用稅的規(guī)定，因此實(shí)施起來最為便捷，只需要將這些稅種合并變成物業(yè)稅即可。第二，從小產(chǎn)權(quán)房開征。小產(chǎn)權(quán)房屋開征物業(yè)稅可以補(bǔ)回原來的土地出讓金，引導(dǎo)其走向合法化，從而與國有土地享有同樣平等的權(quán)利。第三是高檔房和豪宅。最后則是普通商品房。

在征收稅率上，目前較為流行的看法是從1%左右起征。但是對于稅率要區(qū)別對待，不同的收入水平，不同的房型，可以采取不同的稅率標(biāo)準(zhǔn)。稅率應(yīng)該遵循兩個標(biāo)準(zhǔn)，即國際標(biāo)準(zhǔn)(1%-3%)和優(yōu)惠稅率(對于保障性和第一套住房應(yīng)有稅率的優(yōu)惠和政府的補(bǔ)貼)。

合理的征收標(biāo)準(zhǔn)有可能使得物業(yè)稅發(fā)揮出效果，但效果有沒有公眾期望的那樣大呢？特別是物業(yè)稅的推出真的一定是導(dǎo)致降價的效應(yīng)而不是相反嗎？這些問題值得考慮。

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