祝乃娟

兩會(huì)期間，多份提案議案建言改革或取消目前房地產(chǎn)預(yù)售制。例如民革中央的提案認(rèn)為，住房預(yù)售制現(xiàn)在已經(jīng)是地產(chǎn)“捆綁”銀行和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的制度，臺(tái)盟陜西省委主委馬克寧建議取消預(yù)售賣現(xiàn)房，他認(rèn)為預(yù)售制有幾大弊端：信息不透明造成糾紛不斷(例如質(zhì)量問題)，誘發(fā)開發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售，甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為；推高房?jī)r(jià)，便于開發(fā)商囤積居奇；降低了開發(fā)商的門檻，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)“龍蛇混雜”。但是，支持房地產(chǎn)預(yù)售制的人士表示，如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制，很多中小地產(chǎn)商“突然死亡”，造成大量銀行壞帳，并導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)量急劇萎縮，供求失衡加劇房?jī)r(jià)上漲。

實(shí)際上，在2005年就“房地產(chǎn)預(yù)售制存廢問題”全社會(huì)展開了激辯。其導(dǎo)火索是央行在該年發(fā)表的《2004年金融地產(chǎn)報(bào)告》上指出，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以建議取消現(xiàn)行的預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。當(dāng)時(shí)相關(guān)部門極力反對(duì)，最終“取消房地產(chǎn)預(yù)售制”無疾而終。

為什么央行以及銀監(jiān)會(huì)曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售制如此警惕？因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售制從某種程度上改變了游戲規(guī)則。地產(chǎn)商開發(fā)過程中是要有自由資金做“沉淀”的，這意味著風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，例如銀監(jiān)會(huì)要求是35%。但是房地產(chǎn)預(yù)售制改變了這一切，即地產(chǎn)商的自籌資金也可以通過購(gòu)買者的儲(chǔ)蓄或者購(gòu)買者的銀行按揭貸款來獲得，地產(chǎn)商的自有資金比重越來越小了，“空手套白狼”的運(yùn)作越來越容易。這是提高地產(chǎn)商的“金融杠桿率”行為(再加上地產(chǎn)商對(duì)建筑商“墊款機(jī)制”的利用，地產(chǎn)商的金融杠桿率越來越大)，也是將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行(以及購(gòu)房者)的行為。

主流的見解認(rèn)為，地產(chǎn)商金融杠桿率的奇高和“空手套白狼”的可行造就了地產(chǎn)商門檻很低，“龍蛇混雜”。但疑惑的是，既然市場(chǎng)主體很多，應(yīng)當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)，但實(shí)際上房?jī)r(jià)很難下降，相反卻容易“串謀上升”，于是分析人士只得歸因中國(guó)人對(duì)住房的需求太“旺盛”。其實(shí)，無論是“龍”還是“蛇”雖然眾多，但都具有壟斷性的，因?yàn)樗麄儽澈蟮牡胤秸畬?duì)土地是高度壟斷的。從整體上看，地方政府多而分散，房地產(chǎn)沒有太大的集中度。但每一家地產(chǎn)商都需要獲得地方政府的認(rèn)可，才能“拿到”土地，所以從每一個(gè)“點(diǎn)”上的區(qū)域市場(chǎng)看，他們又是壟斷性的。于是，房地產(chǎn)預(yù)售制和地方政府對(duì)土地的“壟斷”結(jié)合在一起，其本質(zhì)是將“風(fēng)險(xiǎn)”丟給銀行體系。

所以，取消房地產(chǎn)預(yù)售制是異常艱難的，也是不現(xiàn)實(shí)的。其改進(jìn)的重點(diǎn)只能放在將預(yù)售制變成一種“地產(chǎn)資格審查制”，擁有優(yōu)質(zhì)資格的地產(chǎn)商才獲得預(yù)售權(quán)；或者效仿“香港經(jīng)驗(yàn)”，將預(yù)售方式和預(yù)售合同多樣化，例如預(yù)售資金不是一次性給付地產(chǎn)商，購(gòu)房者可以多次預(yù)防，加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)進(jìn)度的“掌控權(quán)”；或者建立所謂的“預(yù)售金專項(xiàng)監(jiān)管體制”，地方政府下屬部分作為監(jiān)管者是不恰當(dāng)?shù)?，可以讓某家非地產(chǎn)商“主銀行”的銀行(或者擔(dān)保公司)來?yè)?dān)任，它對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行管理，防止地產(chǎn)商“卷款而逃”，若如此則承擔(dān)賠償功能?？傊康禺a(chǎn)預(yù)售制是房地產(chǎn)杠桿率的一個(gè)重要組成部分，它是最核心的利益所在，它具有強(qiáng)大的生存能力。

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