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各銀行制定二套房房貸標(biāo)準(zhǔn)重在甄別客戶還貸能力，央行放貸總額限制迫使銀行提高放貸門(mén)檻

厭倦了漫長(zhǎng)的上下班路途，在民航結(jié)算中心工作的小張決定離開(kāi)位于回龍觀的父母家，在單位所在的西壩河附近購(gòu)買(mǎi)一套住房。最后他選定北辰地區(qū)一個(gè)樓盤(pán)，到交首付時(shí)，開(kāi)發(fā)商告訴他必須交四成，小張吃了一驚，原來(lái)不是三成嗎？開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)，銀行發(fā)現(xiàn)他已購(gòu)買(mǎi)一套住房，并申請(qǐng)了貸款，所以就將首付提高到四成。

小張還是有些迷糊，自己此前并沒(méi)有買(mǎi)房?。炕丶液笠粏?wèn)父母才知道，原來(lái)前些年父母買(mǎi)房的時(shí)候，正好當(dāng)時(shí)報(bào)紙說(shuō)要提高遺產(chǎn)稅，為免得日后麻煩，所以申請(qǐng)貸款和填房產(chǎn)證時(shí)直接就用了兒子的名字?！耙幌伦幽贸鲞@么多錢(qián)，壓力的確有點(diǎn)大”，小張說(shuō)。

向小張放款的銀行是北京銀行。按照規(guī)定，北京銀行二套房首付提高到四成只針對(duì)個(gè)人，不針對(duì)家庭，也不針對(duì)貸款已經(jīng)還清的客戶。小張的父母買(mǎi)房所借的貸款早已經(jīng)還清，但銀行依然要求小張支付四成首付，其原因在于，銀行考慮到他工作時(shí)間不太長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不強(qiáng)，有一定違約風(fēng)險(xiǎn)，所以提高首付到四成。

中小銀行二套房標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)“寬松”

9月27日晚，央行和銀監(jiān)會(huì)共同下發(fā)貸款購(gòu)買(mǎi)住房又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套的，首付款比例不得低于40%的規(guī)定后，各家銀行隨之上調(diào)首付標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)二套房的認(rèn)定，每家銀行各有自己的一套認(rèn)定方法，有的以家庭為單位，有的以個(gè)人為單位，引發(fā)人們對(duì)房貸新政的憂思。

為了理清各銀行放貸政策上的混亂，10月12日，央行、銀監(jiān)會(huì)召集四大國(guó)有商業(yè)銀行信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人，就“第二套房貸”問(wèn)題召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議。

會(huì)上確定：一、公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)；二、已結(jié)清借款的購(gòu)房者仍可算作第一套住房貸款者；三、夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房需算作第二套住房。至于具體執(zhí)行“由各銀行自己把握”。

到目前，各家銀行在二套房房貸政策上的態(tài)度已日趨明朗，國(guó)有銀行以家庭為單位界定二套房，股份制銀行和城商行以個(gè)人為單位來(lái)確定。

在首付比例上，國(guó)有銀行趨向于高于四成，股份制銀行趨向于守住四成底限。

外資銀行中，渣打、花旗10月22日也表示，第二套房貸首付四成、利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍已在執(zhí)行中。匯豐與東亞也正在將信貸數(shù)據(jù)系統(tǒng)與央行征信系統(tǒng)進(jìn)行連接測(cè)試，從其執(zhí)行細(xì)則來(lái)看，與中小股份制銀行類似。

一個(gè)政策，在不同的銀行有不同的解讀方法。部分專家認(rèn)為，中小銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)比國(guó)有企業(yè)松的真正目的在于搶奪國(guó)有銀行客戶資源。

但據(jù)記者調(diào)查，實(shí)際并非如此，中小銀行在盈利上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)有銀行，這才是真正原因所在。

在銀行的信貸業(yè)務(wù)體系中，有兩項(xiàng)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)相關(guān)，一向是公司業(yè)務(wù)中針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款，一項(xiàng)是個(gè)人業(yè)務(wù)中的住房貸款。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，這兩項(xiàng)相加占到銀行總貸款的17.01%-36.60%。這些數(shù)字均可以在各家上市銀行今年中報(bào)中找到。

而且這兩項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)在中小股份銀行所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)有銀行。因此，若采取與國(guó)有銀行相同房貸政策，對(duì)銀行的盈利有很大的影響。

世紀(jì)證券金融分析師俞沖表示，住房房貸業(yè)務(wù)比重最高的是深發(fā)展、浦發(fā)銀行和民生銀行，住房貸款均占到個(gè)人貸款的92%以上，比重最低的華夏銀行也有66.14%。

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銀行根據(jù)還款能力區(qū)別對(duì)待客戶

“在商言商”，無(wú)論是大型國(guó)有銀行、中小銀行還是外資銀行，對(duì)政策的解讀各有不同，無(wú)論二套房界定標(biāo)準(zhǔn)為家庭還是個(gè)人，首付是四成還是五成。但歸根到底，“不借錢(qián)給還不起錢(qián)的人”，是所有銀行通行的規(guī)則，對(duì)于償債能力一般的普通人來(lái)講，這些政策間的漏洞實(shí)際上并沒(méi)有任何意義。

“我們銀行也是這樣，首付比例多少主要考慮到具體個(gè)人情況，不會(huì)一刀切。”民生銀行北京房貸部門(mén)一名工作人員也這樣告訴記者。

北京其他幾家股份制銀行也表示對(duì)待第二套首付并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)個(gè)人的償債能力，償債能力差的首付不僅僅只是四成，甚至?xí)岣叩轿宄?、六成，乃至不批貸款。

國(guó)內(nèi)最大的房貸銀行建設(shè)銀行已經(jīng)宣布將北京地區(qū)的二套房房貸首付提高到五成，但據(jù)記者了解，實(shí)際上并非每個(gè)貸款客戶都按照這個(gè)比例，五成首付只是一個(gè)底限，和小的商業(yè)銀行一樣，建行也會(huì)綜合考慮個(gè)人的償債能力再?zèng)Q定是否發(fā)放貸款，以及首付幾成。

其他幾家大型國(guó)有銀行雖然沒(méi)有宣布將二套房首付提高到五成，實(shí)際上操作手法和別的商業(yè)銀行并沒(méi)有任何不同。記者從農(nóng)行房貸部門(mén)了解到，發(fā)放二套房貸款也需要綜合考量貸款人的償債能力，二套房房貸首付最低四成。

北京銀行一名支行長(zhǎng)表示，國(guó)有銀行雖然以“家庭”為確認(rèn)單位發(fā)放二套房貸，實(shí)質(zhì)上與小銀行以“個(gè)人”為確認(rèn)單位差別不大。

因?yàn)?，要明確確認(rèn)一個(gè)人的身份，必須綜合使用民政部門(mén)的婚姻登記系統(tǒng)、房產(chǎn)部門(mén)的房產(chǎn)交易記錄系統(tǒng)和央行的征信系統(tǒng)三個(gè)系統(tǒng)，而目前這三大系統(tǒng)還未完全整合，因此單純依賴央行征信系統(tǒng)并不能完全支持以“戶”認(rèn)定。

部分銀行年度房貸已近用完

央行目前已向商業(yè)銀行發(fā)出了嚴(yán)格遵循人民幣貸款15%增長(zhǎng)目標(biāo)的指示，任何超越這一限制的銀行將面臨著嚴(yán)厲的懲罰。馬上面臨年終，為了不觸到央行這條高壓線，各家銀行已經(jīng)大幅減慢貸款的速度。

深圳發(fā)展銀行房貸部門(mén)一名工作人員表示，今年房貸總額度行將耗盡，該行已經(jīng)在緊縮房貸，近期已上調(diào)到第二套房只貸5成，比監(jiān)管層要求更嚴(yán)格。

高盛公司十月份最新研究報(bào)告也指出，央行15%的貸款增長(zhǎng)率目標(biāo)很有可能得以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槌^(guò)這一限制的銀行將會(huì)面臨嚴(yán)重的后果。如果人民幣貸款總額同比增長(zhǎng)率在12月底由9月底的17.4%下降至15%，這將意味著第四季度的信貸環(huán)比增長(zhǎng)率將由第三季度的15.3%下降至6%。

另外，上半年各銀行放貸速度太快，許多銀行貸款配額已經(jīng)用完，無(wú)款可貸。在這種形勢(shì)下，各家銀行在二套房貸款政策上普遍會(huì)采取收緊政策。一位股份制銀行人士表示，今年房貸增速太快，很多股份制銀行年中時(shí)就已完成總行要求的任務(wù)，下半年的業(yè)務(wù)都算超額了，他們也沒(méi)有很大動(dòng)力繼續(xù)吸納房貸，這樣做的話明年總行下達(dá)的基數(shù)就太大了。

面對(duì)外地樓市的“退房潮”，北京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然風(fēng)平浪靜。通過(guò)搜房網(wǎng)每日更新的數(shù)據(jù)顯示，2007年10月份每日簽約總套數(shù)一直保持在579套左右，每日認(rèn)購(gòu)總套數(shù)也保持在238套附近。

北京市建委市場(chǎng)研究中心也表示，到現(xiàn)在為止，未聽(tīng)說(shuō)市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模退房現(xiàn)象。北京市CBD區(qū)域一些樓盤(pán)的工作人員對(duì)記者說(shuō)，到目前為止，還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)自己的樓盤(pán)和附近樓盤(pán)有退房情況。

招商銀行一名工作人員表示，提高首付政策對(duì)銀行來(lái)說(shuō)主要目的是為了降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上跟調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系不大，因?yàn)榉抠J期限長(zhǎng)，收益率又高，又有房產(chǎn)作為抵押而具有安全性，而炒房客又多是銀行優(yōu)質(zhì)客戶，與買(mǎi)不起房子的人相比，多10%的首付對(duì)于他們來(lái)說(shuō)影響較小，甚至他們還會(huì)因?yàn)檫€款利率提高而增加首付比例，這樣就降低了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行更樂(lè)于貸款給炒房者。盡管該政策調(diào)高炒作的門(mén)檻，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，他們輕易退場(chǎng)的機(jī)會(huì)很小。

北京天則經(jīng)濟(jì)研究所理事茅于軾21日在深圳進(jìn)行專題演講時(shí)也表示，目前國(guó)內(nèi)居民財(cái)富迅速增加但財(cái)富分配并不均勻，高收入人群在房?jī)r(jià)上的反應(yīng)并不激烈。綜合來(lái)看，二套房新政能否抑制房?jī)r(jià)上升的結(jié)果還不好確定。

從過(guò)去幾年政府控制信貸增長(zhǎng)的情況可以看出，由于擔(dān)心央行可能會(huì)在晚些時(shí)候放緩甚至阻止其貸款擴(kuò)張，商業(yè)銀行通常會(huì)在年初時(shí)積極地?cái)U(kuò)張其貸款賬戶。當(dāng)前各家銀行收緊房貸標(biāo)準(zhǔn)極有可能只是暫時(shí)現(xiàn)象。高盛公司預(yù)測(cè)說(shuō)，當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)仍然強(qiáng)勁，商業(yè)銀行進(jìn)行貸款擴(kuò)張的動(dòng)力仍然很強(qiáng)。因此，2007年第四季度貨幣和信貸增長(zhǎng)的放緩也可能只是暫時(shí)的，銀行可能會(huì)在明年年初時(shí)再次大舉擴(kuò)張貸款。

從北京最大房地產(chǎn)公司之一———保利地產(chǎn)公司獲得的信息表明，第三季度該公司開(kāi)工面積達(dá)到181萬(wàn)平方米，竣工面積20.83萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)51.46%。公司銷售狀況一直保持穩(wěn)定，在9月份銷售額甚至快于銷售面積增長(zhǎng)。宏源證券公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師雷增明預(yù)測(cè)，該公司第四季度營(yíng)業(yè)收入環(huán)比增幅將超過(guò)150%，公司業(yè)務(wù)重點(diǎn)的北京地區(qū)房?jī)r(jià)仍將維持穩(wěn)中有升格局。

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