利率漲跌作用重大

世界上并非所有大城市的房價(jià)都在上漲。在澳大利亞，悉尼的房價(jià)上漲率低于全國平均水平。在這個(gè)案例當(dāng)中，利率上漲扮演了很重要的作用。

現(xiàn)在人們最為擔(dān)心的是，有沒有什么可以控制住高企的房地產(chǎn)市場？當(dāng)然，一次全球經(jīng)濟(jì)的大蕭條就可以讓房價(jià)“跳水”--無論多高級(jí)的住宅區(qū)都逃避不了。如果說要以史為鑒的話，各國的中央銀行將會(huì)在這種經(jīng)濟(jì)崩潰中扮演極為重要的作用。英國皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的首席經(jīng)濟(jì)專家米蘭·卡特瑞表示：“我們從歷史上學(xué)到的教訓(xùn)就是，過去應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)崩潰危機(jī)的政策幾乎多多少少會(huì)有些缺陷。”

卡特瑞提到，20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財(cái)長簽訂了“廣場協(xié)議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價(jià)的上漲。從1986年到1989年，日本的房價(jià)整整漲了兩倍。當(dāng)時(shí)，國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國地價(jià)總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的總地價(jià)。

到了上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰時(shí)，東京的決策者未能成功地、迅速大地削減利率，無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”。此后，大量私房屋主拖欠房屋貸款、銀行停止辦理新的貸款手續(xù)。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。

英國幾乎在同一時(shí)期也經(jīng)歷了同樣的房地產(chǎn)泡沫破滅問題，當(dāng)時(shí)英國在不到一年的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了兩次大幅加息，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)崩潰。