蘇鑫：房地產(chǎn)調(diào)控意在去投資化

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2010年11月5日至6日，“首屆財(cái)新峰會(huì)：變革世界的中國(guó)策”在北京舉行。此次會(huì)議以“中國(guó)與世界”為主題。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫稱(chēng)，普通住宅的去投資化，作為我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面的人，必須要看到這一點(diǎn)，不管你愿或者不愿意，這是不可避免的。下面是蘇鑫發(fā)言實(shí)錄：

蘇鑫：其實(shí)我們要探討的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是兩個(gè)市場(chǎng)，我理解。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是兩個(gè)屬性，投資屬性和消費(fèi)屬性，剛才幾位嘉賓提到了。2007年以后，其實(shí)中國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象，就是所有的房子都變成了投資品。到2008年底、2009年初，我看見(jiàn)謝博士寫(xiě)過(guò)一篇文章，說(shuō)他的保姆請(qǐng)假回家炒房子，這時(shí)候我趕緊把我的住宅給賣(mài)掉。為什么會(huì)出現(xiàn)這種變化呢？可能從2005年開(kāi)始，中國(guó)的貨幣炒房是因?yàn)槲覀兂隹诹艘院笸鈦?lái)的美元變成了人民幣存在中國(guó)大陸市場(chǎng)上。幾年的積累，再加上2008年應(yīng)對(duì)危機(jī)，我們是一個(gè)極大的油門(mén)踩出去了，其實(shí)是發(fā)了過(guò)多的貨幣。這種情況下，肯定是通脹了，肯定是錢(qián)多了，錢(qián)多了以后，錢(qián)往哪兒流呢？什么能賺錢(qián)就往哪兒流。所以我們溫州也好，江浙也好，這些做實(shí)業(yè)的錢(qián)都開(kāi)始炒房子了。既然房子可以賺錢(qián)，就有更多的資金進(jìn)入，就形成資本屬性必然帶來(lái)泡沫，資本屬性的東西必然帶來(lái)一個(gè)波動(dòng)。而現(xiàn)在政府采用的政策是什么呢？就是普通住宅的去投資化，作為我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面的人，必須要看到這一點(diǎn)，不管你愿或者不愿意，這是不可避免的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)有消費(fèi)屬性，不能讓它完全具有投資屬性。其實(shí)從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，我們看美國(guó)，看100年的美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，去掉通脹因素以外，100年以來(lái)平均每一年漲了不到1%，核心是什么？土地是私有的，隨時(shí)可以供應(yīng)，美國(guó)只有一個(gè)城市房?jī)r(jià)是比較快速的不斷的上漲的，就是拉斯維加斯，土地是市政府控制，這有一點(diǎn)像中國(guó)。中國(guó)土地的問(wèn)題解決，去投資化實(shí)際受到一定的限制，我們現(xiàn)在看到是的如果在短期有大量的保障性住宅出現(xiàn)，有可能造成普通住宅去投資化，或者把普通住宅和保障性住宅有一個(gè)區(qū)間形成，但是難度很大?，F(xiàn)在錢(qián)是不是還比較多呢？如果我們同意謝博士的觀點(diǎn)，明年錢(qián)相對(duì)還是緊的情況下，但是我們看到的也沒(méi)有太緊，沒(méi)有太緊，普通住宅或者一般的住宅都不讓你投資了，本來(lái)有投資屬性的14個(gè)城市住宅不讓你購(gòu)買(mǎi)了，那么錢(qián)往哪兒流？資本只有一個(gè)屬性，就是賺錢(qián)。我就投到?jīng)]有影響的，我又比較熟悉的，房地產(chǎn)肯定是最好的一個(gè)投資的趨勢(shì)、一個(gè)方向。股票風(fēng)險(xiǎn)又比較大，這個(gè)時(shí)候這些錢(qián)就會(huì)涌到商業(yè)地產(chǎn)。

我記得去年10月份從SOHO出來(lái)的時(shí)候，我認(rèn)為一點(diǎn)，商辦物業(yè)，首先價(jià)值被低估了，它的風(fēng)險(xiǎn)比較小，所以以后可能會(huì)有很多的機(jī)會(huì)。現(xiàn)在我們看到一個(gè)例子，就是今年7月份SOHO賣(mài)銀河SOHO，3個(gè)月的時(shí)候賣(mài)了100多億，均價(jià)是1.6萬(wàn)塊錢(qián)一平米，寫(xiě)字樓。這就是民間資本不讓投住宅，或者他判斷住宅投資屬性會(huì)減少的情況下，他就會(huì)投資到他認(rèn)為投資屬性沒(méi)有改變的行業(yè)分支里面。如果讓我判斷房地產(chǎn)，至少明年、后年，我堅(jiān)信商辦物業(yè)應(yīng)該是一個(gè)機(jī)會(huì)，除非我們錢(qián)快速的收緊。在中國(guó)現(xiàn)在的環(huán)境下可能性非常小。

如果我們換一種思路，政府用什么思路來(lái)治理房地產(chǎn)？就是打壓，首先不讓你開(kāi)發(fā)商融資，不讓給你貸款，預(yù)售給你監(jiān)管，讓你沒(méi)有錢(qián)逼著你降價(jià)。另一方面，你想投資不讓你買(mǎi)，壓制需求。如果換一種思路，既然民間有很多的錢(qián)投資房地產(chǎn)，我們能不能變成一種疏導(dǎo)的方式，你原來(lái)買(mǎi)房炒放，現(xiàn)在能不能集合起來(lái)，變成供給生產(chǎn)房子，而不是簡(jiǎn)單的把它樹(shù)一個(gè)籬笆。我相信，如果政府能夠看到這一點(diǎn)，基金可能是未來(lái)的趨勢(shì)，基金實(shí)際上是很好的把民間資本很好的結(jié)合的方法，把本來(lái)是消費(fèi)的錢(qián)變成投資的錢(qián)，這樣的話，就緩解了我們以前出現(xiàn)的每次政策打壓需求，經(jīng)濟(jì)受不了的時(shí)候就放開(kāi)需求，因?yàn)轭A(yù)期需求少了，開(kāi)發(fā)商供給就減少，變成一個(gè)惡性循環(huán)，最后再暴漲，如果我們用疏導(dǎo)的方式，這個(gè)問(wèn)題可能得以解決。

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