許成鋼：中國房價過高的根本原因土地供給不足

鳳凰網財經訊 2010年11月5日至6日，“首屆財新峰會：變革世界的中國策”在北京舉行。此次會議以“中國與世界”為主題。鳳凰網財經全程進行報道。香港大學經濟金融學院教授許成鋼中稱，由于非常強有力的、人為的、有意識的限制了土地供給，造成了嚴重的供不應求，這是真正導致中國的房價特別高的最重要的原因。 下面是許成鋼發(fā)言實錄:

許成鋼：我想從另外一個角度討論這個問題，首先就是為什么中國的房價會這么高？這么特殊得高？從經濟學的角度或者常識的角度，只要在市場上，價錢是哪里來的，價錢一定是供給和需求共同造成的，就是供給和需求達成的平衡來決定的價格，房地產市場也并不例外，所以房地產一定是由土地的供給，決定著建房的供給，和人們住房的需求兩個決定的。為什么價錢會特別高？在市場上價錢特別高一定是供不應求，供不應求到了房地產市場里面“求”是什么？當然有兩方面，一類是住房的需求，一類是投資的需求，投資在市場當中永遠是有投機的，當投機性特別高的時候，需求會變得很高、很高，任何一個有大量投資的市場上，有大量的投資的時候一定有很多的投機，價格就會波動，所以會上上下下產生波動。但是我今天不打算講波動的地方，我更想要討論的是長期的趨勢是什么樣的。

盡管市場會波動，只要不把它搞垮了，長期的趨勢一定是由經濟的基本面決定的。要是討論經濟的基本面就是兩個基本的內容：第一，關于居住和投資的長期的需求是不是在那里，是不是穩(wěn)定，是不是長期上升的。如果沒有它，就談不上了，比如我們今天看到的日本，日本從八十年代末起，一個勁兒往下滑，滑到回不來了。當初沒有很多人預料到，實際日本出的問題就是經濟的基本面出問題了，就是不僅僅是房地產市場，不僅僅是股票市場，不僅僅是金融問題，是它的基本面出現(xiàn)問題了，當基本面出現(xiàn)問題的時候，一旦泡沫破滅了，滑下去就不回來了。歷史上有特別多的波動，但是波動下去以后會回來。比如我在倫敦的時間很長，我從1991年到倫敦，那個時候就是倫敦泡沫破滅了，跌到底了，就慢慢的爬回來，原因是基本面沒有像日本這樣被搞垮掉，只要基本面在那里，波動是短期或者中期，就是不會下去回不來了。

回到中國這里最關心的就是中國的經濟基本面怎么樣？中國的經濟問題，我的看法就是如果中國不出意外，“意外”的意思就是人為的把中國經濟搞壞，如果沒有人為的把中國經濟搞壞的話，中國的經濟應該還有20年、30年的相當高的速度的發(fā)展。換句話說，從長遠的經濟基本面的角度說，中國還有長期的發(fā)展。當經濟基本面有長期發(fā)展的時候，房地產行業(yè)是經濟行業(yè)里面非常大的一個部分，任何經濟都一樣，任何國家都一樣。長遠來看，應該是發(fā)展的，除非是人為搞壞。

我的理解中國的房地產行業(yè)里面現(xiàn)在并沒有太過高的杠桿率，房地產行業(yè)會不會出現(xiàn)巨大的向下栽的情況。這很取決于杠桿率，如果杠桿率不是特別高會有波動，就很可能不會災難性的向下的大幅度的崩潰。下面我真正想要著重談的問題是為什么中國的房價這么高？中國的房價這么高，我的理解是最重要的原因是供給不足，就是中國的房地產市場的很強的需求，無論是住房方面，還是投資方面，都正常。不正常的是供給不足，供給不足的源頭是什么？是人為限制的土地供給。由于非常強有力的、人為的、有意識的限制了土地給，造成了嚴重的供不應求，這是真正導致中國的房價特別高的最重要的原因。在任何一個投資領域里，只要有什么原因能把供給卡住，把價錢抬上去，一定引起投機，過度的投機引誘的主要就是這個原因，由一個外來的力量把價錢抬上去，當這個外來的力量把價錢抬上去的時候，就有很多人看，就往里投，就進一步抬上去，越抬越高，這里最基本的問題就是供給不足的問題。

討論中國的供給不足的問題，只要這個問題不解決，房價過高的問題永遠不能解決。不解決，城市的生活質量不可能提高，或者一定有嚴重性質，實際上這個問題是真正影響中國的長遠經濟發(fā)展的問題。當我們今天說中國內需不足的時候，內需里面最大的東西是住房和住房相關的消費，只要把住房土地供給控制住，就把住房價錢頂?shù)暮芨?，就限制了人們在住房方面的消費，就限制了由住房相關的所有一切的消費。所以，內需不足的重大的根源之一也是土地供給不足的問題。

為什么土地供給不足？我們大家都知道，有一個不斷的反復強調的理由：第一個理由，中國是地少人多；第二個理，中國18億畝紅線，就是耕地少。其實只要簡單看一點點事實，你就會發(fā)現(xiàn)這兩個理由都不對。第一，中國不是地少人多，特別簡單，你就看看中國的平均的人口密度，看全世界的密度，把中國和他們放一起排的話，中國算全世界的中等或者中下等，比中國人口密度高的國家在全世界有70、80個，所以中國絕對不是所謂地少人多的國家。再具體一些說，人們會說不對，還有很多的沙漠和喜馬拉雅山，我們看中國密度最高的省份，中國密度最高的省是江蘇和浙江，江蘇和浙江的人口密度和臺灣基本一樣，下面看一看臺灣的住房什么樣，這樣就會知道臺灣沒有人為的限制土地供給，臺灣除了在極其個別的幾個地方地價高以外，普遍地價不是很高，這就是一個非常好的例子。

18億畝紅線的理由不對，道理特別簡單，因為中國絕大部分的土地根本不是耕地，大部分的是不可耕地或者不是耕地，這些絕大部分的土地是非常大量的是完全可以做城市建設使用的。如果沒有人為的限制土地供給，如果可以在這些不是耕地的地方土地是可以拿來用的話，中國的房地產市場不會這樣，就是地價不會這么高。我們現(xiàn)在人在北京，最簡單的例子，最容易看的例子就是北京自己，北京的大部分土地沒有使用，大部分的沒有使用的土地都不是耕地，但這些土地仍然不允許使用。比如去北京郊區(qū)的六環(huán)周圍，像昌平也好、門頭溝也好、房山也好，大量的非常優(yōu)美的、漂亮的緩坡的山地是完全可以建設城市的，高速公路都到了附近了，但是你看看那邊的房子都是所謂的小產權，是不承認的，只要土地的供給放開，那些非耕地的土地允許使用，那馬上北京的土地供給就不是這個樣子的，北京的地價就不是這個樣子的。但是不可避免在城市的個別地區(qū)有很高的房價，任何國家都是一樣的，但是把這個放開以后老百姓就有不是很貴的房子可以買。

我這里特別簡單提一下香港。香港是一個世界上最壞的例子之一，就是關于人為的控制土地供給。我到了香港短短的時間，就發(fā)現(xiàn)這個問題，非常、非常讓我吃驚香港發(fā)生的事情。我們首先看一下城市人口密度，如果我們真正按照城市面積和人口來相比的話，香港的城市密度實際上低于北京、低于上海，我們所有人都認為香港的人口密度高得不得了，實際發(fā)生的是香港80%以上的土地是不允許使用的，這是我在世界上任何一個國家沒有見過的。還查到非常重要的法律文件，這個法律文件是《1984年中英聯(lián)合聲明》，《聲明》規(guī)定從1985年起香港政府每年向市場供應的土地數(shù)字不可以超過50公頃，可想而知，一個700萬人的城市一年的土地供應不可以超過50公頃，這本身就決定了香港的土地一定高價，只要在經濟周期在低谷回來之后，從長遠來看一定高價，原因特別簡單，就是因為土地的限制。我們看看香港的實際人口密度是多少，我剛才說的是香港土地全部都算上，但是由于80%以上的土地不能用，所以在能用的土地只占不到1/5，所以香港的實際人口密度一定是超過3.2萬人每平方公里，這是什么概念呢？這是世界第一，這世界第一并不是它沒有真的土地，而是土地不供給。澳門的人口密度是1.8萬每平方公里，只要去香港和澳門看一看，就可以看看澳門的老百姓的生活有多么的好。我再簡單告訴大家?guī)讉€數(shù)字，非常有趣。首爾人口密度1.7萬人每平方公里，這個夏天我在首爾住了4個月，我深切的感覺是首爾人口密度要低于北京和上海，但是要看統(tǒng)計數(shù)字，北京的人口密度是7000多人每平方公里，上海的人口密度不很大，但是為什么你的感覺覺得很擁擠？原因非常簡單，北京和上海都有嚴格的土地供給限制。因此，有大量的土地是不允許使用的，所以并不是我們城市居民能夠生活的地方。

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