投資客掃樓喀什風(fēng)險(xiǎn)大過收益

陸志明

繼海南借力“旅游島”概念瘋炒房價(jià)之后，內(nèi)陸邊疆城市喀什再次借道“特區(qū)”概念提升樓市。從今年3月“兩會(huì)”上傳出要在喀什建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)之后，香港、廣州、溫州等地的炒房團(tuán)蜂擁而至，將整棟樓和整個(gè)單元買下，致使房價(jià)一路上漲?？κ沧罘比A的環(huán)疆片區(qū)樓盤起價(jià)3450/平方米，最高樓層售價(jià)已突破4000元；而商鋪的價(jià)格也從一萬多上漲至三四萬每平方米。

在新“國十條”定調(diào)打擊樓市投機(jī)，還商品房居住消費(fèi)屬性之后，上述報(bào)道令人稱奇，也令人生疑。因?yàn)?，早先已有相關(guān)報(bào)道揭露出，曾有內(nèi)地開發(fā)商給予溫州炒房團(tuán)出場費(fèi)，以達(dá)到吸引眼球炒作的目的。

姑且不論這則消息的真?zhèn)?，在樓市宏觀緊縮的大背景之下，投資客掃樓二三線城市未必是規(guī)避一線城市風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇。況且喀什作為邊疆欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市，其真正居住投資價(jià)值幾何尚存不小的爭議。

首先，在樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)背景之下，投資二三線城市風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際更大于一線城市。對于投資客而言，投資二三線城市的主要原因恐怕還在于心理對賭成本較低。相較于京滬深廣這樣的一線城市來說，二三線城市普遍單價(jià)較低，如上述報(bào)道中提及的喀什環(huán)疆區(qū)最高層樓盤也僅4000元左右。但是實(shí)際上低單價(jià)未必意味著低總價(jià)，成棟成片掃樓下來，資金成本同樣不亞于一線城市。

此外，投資客到二三線城市掃樓帶來的“壟斷供給”心理暗示實(shí)際上是自欺欺人。從根本上來講，一線京滬深廣與內(nèi)陸二三線城市最大的差異就在于其城市個(gè)人發(fā)展、社會(huì)保障、成功機(jī)遇等綜合吸引力較強(qiáng)，外來年輕人口大量涌入，對樓市存在真正的剛性需求。諸如北京“蟻?zhàn)濉边@樣的群體并未因房價(jià)快速上漲而出現(xiàn)迅速消退的跡象。當(dāng)然這部分剛性需求短期內(nèi)通過高企的商品房市場根本無法解決，只能通過廉租房市場逐漸過渡。

而內(nèi)陸二三線城市則不具備相應(yīng)的人才吸引力，外地流入人口數(shù)量相當(dāng)有限，且多數(shù)可能為過渡性工作安排，未必會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的購房需求。近期被國內(nèi)外媒體曝光的內(nèi)蒙古鄂爾多斯“鬼城”就是最好的案例。一旦樓市產(chǎn)生反轉(zhuǎn)性的趨勢，那么這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場甚至連轉(zhuǎn)售為租的機(jī)會(huì)都沒有。

其次，借助概念炒作拉抬樓市多數(shù)難以持續(xù)。2009年海南“旅游島事件”便是最好的案例，從“一房難求”到“無人問津”的反轉(zhuǎn)只在旦夕之間。事實(shí)上，真正具備賺錢效應(yīng)的炒作往往是炒作對象本身具備較高的升值潛力，從而形成公眾共同的升值預(yù)期，而非生拉硬拽，制造概念?？κ策@樣的內(nèi)陸邊疆城市并不靠近發(fā)達(dá)的出口目的地，周邊國家經(jīng)濟(jì)狀況甚至不如中國，再加上出口這些國家與地區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大，因而在此地建立生產(chǎn)制造基地的可能性微乎其微。最大的可能也就是類似鄂爾多斯，開發(fā)當(dāng)?shù)氐牡V產(chǎn)資源。

如果是這樣，那么其吸引的外來勞動(dòng)力和人才將會(huì)受到較大的限制，再加上當(dāng)?shù)馗稍镅谉岬臍夂蚝蜕衬h(huán)境，不具備海南那樣吸引外來旅游觀光者的能力。因此從長遠(yuǎn)來看，當(dāng)?shù)匕l(fā)展商品房市場的潛力相當(dāng)有限。在樓市宏觀背景不斷吃緊，各路開發(fā)商日趨轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)和保障性住房的今天，貿(mào)然介入前景不明朗的房地產(chǎn)，其未來的收益空間注定有限。 (作者為復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士)

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