第32期：房價(jià)明年開始主跌浪

劉杉

劉杉，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中華工商時(shí)報(bào)副總編輯，兼任南開大學(xué)國經(jīng)所教授，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，中國人民大學(xué)信托與基金研究所研究員，北京師范大學(xué)管理學(xué)院MBA導(dǎo)師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)》。

住建部官員稱，今年下半年要千方百計(jì)“去庫存”，這意味著房企要千方百計(jì)以價(jià)換量，地方政府要千方百計(jì)刺激需求，而不合時(shí)宜的限購政策也要適時(shí)退出，但對需求方和供給方兩端刺激的同時(shí)，缺了對最關(guān)鍵的中間環(huán)節(jié)——商業(yè)銀行的激勵(lì)。

最新公布的7月貨幣信貸數(shù)據(jù)不盡人意。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月新增貸款3852億元，同比少增3145億元。社會融資規(guī)模2731億元，分別比上月和去年同期減少1.69萬億元和5460億元。廣義貨幣M2余額同比增長13.5%，比上月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

7月金融數(shù)據(jù)的回落，雖然超出市場預(yù)期，但并不令人意外，這再次驗(yàn)證，定向調(diào)控政策效果有限，貨幣政策操控方式需檢討。當(dāng)然，表面看，6月信貸沖高過快，7月回落也屬正常，再加上商業(yè)銀行年中沖時(shí)點(diǎn)考核，也使得信貸和存款均受季節(jié)性因素影響。不過，這樣的數(shù)據(jù)更反映出真實(shí)的金融狀況。其一，實(shí)體經(jīng)濟(jì)對貸款需求下降，包括房地產(chǎn)融資需求主動(dòng)減少；其二，銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，沒有政治動(dòng)員，銀行不會任意擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)敞口；其三，宏觀調(diào)控信號扭曲，市場預(yù)期延續(xù)宏觀下滑軌跡。

宏觀管理當(dāng)局企圖分解總量工具的做法并不恰當(dāng)，不僅難以獲得定向輸血效果，更是擾亂了市場判斷。不過以長期視角看，一個(gè)月的數(shù)據(jù)變化僅僅是宏觀擾動(dòng)因素，不足以影響經(jīng)濟(jì)走勢。特別是房地產(chǎn)業(yè)，目前各地救市措施相繼登臺亮相，并在個(gè)別地區(qū)帶來刺激效果，但不會改變房價(jià)長期調(diào)整走勢。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)融資需求有下降傾向。

社會融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)企業(yè)融資需求有下降傾向，這體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是表外業(yè)務(wù)整頓致使房企融資被動(dòng)減少，二是市場預(yù)期導(dǎo)致房企主動(dòng)減少融資額。在行業(yè)數(shù)據(jù)上顯示為投資增速下降，房屋新開工面積持續(xù)下降，特別是住宅新開工面積7月下降16.4%。而在住房銷售方面，7月降幅比1-6月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示消費(fèi)者依然保持看跌態(tài)度。

第二，銀行按揭貸款萎縮。

在銀行信貸下降的背后，是按揭貸款的萎縮。目前多家銀行收縮了住房貸款規(guī)模，有的銀行公開控制開發(fā)貸款數(shù)量，也有銀行以繁瑣貸款審核來變相減少按揭業(yè)務(wù)。不管各家銀行對住房貸款態(tài)度如何，傳統(tǒng)的安全產(chǎn)品按揭貸款的利率價(jià)格已經(jīng)難見優(yōu)惠，可以說，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好迅速下降，這使得金融杠桿對房價(jià)的支撐不復(fù)存在。

第三，房地產(chǎn)市場預(yù)期延續(xù)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑軌跡。

在“千方百計(jì)去庫存”政策刺激下，住房市場買賣雙方的博弈會更趨微妙，其中不乏判斷失誤案例出現(xiàn)，可能導(dǎo)致部分地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)反彈。不過，由于中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，匯率改革接近尾聲，國際收支漸趨平衡，被動(dòng)貨幣增發(fā)局面不復(fù)存在，這使得目前的一系列救市政策最多只能帶來房價(jià)下跌過程中的中繼反彈。

在下半年宏觀政策和各地救市政策刺激下，不排除一定范圍的房價(jià)和銷量反彈，但在短期政策用盡后，房價(jià)將在明年開啟主跌浪，維持至少三年的中期調(diào)整。

雖然房地產(chǎn)投資增速下降可能導(dǎo)致未來新房供給減少，但目前二三線城市普遍存在供需失衡局面，即便是一線城市，也存在不確定性。對現(xiàn)有存量房的統(tǒng)計(jì)存在缺失，其中投資性存量房的數(shù)量難以估計(jì)，在人口向境外流動(dòng)，以及房地產(chǎn)稅開征預(yù)期背景下，一線城市存量房將經(jīng)歷一個(gè)市場出清過程。

房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，雖然要經(jīng)過嚴(yán)格立法程序，但作為財(cái)稅改革主要內(nèi)容，其登臺亮相已不可避免。目前財(cái)政部正在著手制定具體稅收政策，待立法程序走完，中國居民就要面對一個(gè)前所未見的新稅種。由于貨幣超發(fā)局面不再，價(jià)格預(yù)期逆轉(zhuǎn)，對存量房的征稅勢必增加保有住房成本，因此，在房地產(chǎn)稅正式開征前，投資者將會積極拋出二手房，而限購政策的取消，就是為投資者出貨創(chuàng)造條件。

鑒于大勢清晰，在今年刺激政策過后，明年一定開始新一輪房價(jià)下跌過程，并在房地產(chǎn)稅預(yù)期下，這一波下跌將完成市場出清，實(shí)現(xiàn)住房價(jià)格再平衡。如果以“利空出盡是利好”的邏輯看，至少在房地產(chǎn)稅正式登臺后，房價(jià)才能止跌企穩(wěn)。

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