第18期：托樓市，央行還會出牌

劉杉

劉杉，經(jīng)濟學博士，中華工商時報副總編輯，兼任南開大學國經(jīng)所教授，北京工商大學經(jīng)濟學院教授，中國人民大學信托與基金研究所研究員，北京師范大學管理學院MBA導師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經(jīng)濟學》。

央行對個人房貸的“窗口談話”取得意想不到的放大效果，不僅商業(yè)銀行內(nèi)部傳達，輿論和市場掀起的波瀾更是出乎意料。

央行在救市嗎？

答案是肯定的。

雖然“窗口指導”不如其他方式效果猛烈，但這也是貨幣政策工具的一種。簡單，但直接。在這個“講政治”的國度里，上級領(lǐng)導的“指導”，比市場化工具更有效。

劉士余副行長出來講房貸，是最合適不過的人選。他是央行副行長，出身是建行房貸部主任，精通房地產(chǎn)金融，因此，劉行長的“窗口講話”能夠點到要害。雖然強調(diào)的是保護底層人民利益，保證住房需求，但醉翁之意不在酒。劉行長最想表達的意思是，商業(yè)銀行不能老想著賺錢，要“講政治”，要配合中央領(lǐng)導想法，該放水時就放水，該出血時就出血。

很顯然，央行“窗口指導”不僅代表央行自己意見，更體現(xiàn)著中央政府宏觀調(diào)控精神，那就是“穩(wěn)增長，調(diào)結(jié)構(gòu)，促改革”三個角色的定位要明確。當下“穩(wěn)增長”最重要，其他的要放一放，這也是我年初寫評論的判斷，不要指望今年能夠“促改革”。

宏觀政策如何出牌，就像打麻將。莊家胡什么花色，不能由著自己性子，要看具體情況。做不了大牌，小胡也行，但絕不能點炮。

眼下就是宏觀政策決斷時刻。經(jīng)濟整體下行，消費出不了多大力，投資和出口都下行，三駕馬車，兩匹馬打出溜，一匹馬不出力，你讓趕車人怎么辦？

趕車人當然明白，消費指望不上，出口自己說了不算，只能看投資。在目前經(jīng)濟環(huán)境下，轉(zhuǎn)型是個長期過程，但要維持經(jīng)濟增長，只能靠投資。

5月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，社會零售總額同比名義增長11.9%，比上月下降0.3個百分點，前4月固定資產(chǎn)投資增長17.3%，為近一年來最低。

最能反映GDP總量趨勢的統(tǒng)計是工業(yè)增加值，4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長8.7%，環(huán)比僅增長0.82%，顯示GDP增速進一步放緩。

在調(diào)結(jié)構(gòu)過程中，固定資產(chǎn)投資下降是必然的，但房地產(chǎn)投資下降則對宏觀經(jīng)濟影響更為深遠，不僅影響增長，更涉及是否引發(fā)系統(tǒng)性風險問題。

1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個百分點；商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。

與此相對應，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點；土地成交價款增長9.6%，增速回落1.8個百分點。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不盡人意，這讓宏觀管理者很頭疼。開發(fā)投資下降，勢必影響GDP增長，勢必讓年初制定的7.5%增長目標落空。更要命的是，土地購置面積下降明顯，土地財政遭到打擊，這不僅影響地方投資和民生支出，更會影響到地方還債。2014年是地方債償還高峰期，償還比例高達22%。如果局面不能扭轉(zhuǎn)，債務違約不可避免。因此，央行出面托房市，不是單純考慮購房者利益，更是想通過穩(wěn)住需求，來消化新房供給，進而穩(wěn)住開發(fā)投資，保住土地財政。

當然，中央政府也在考慮放棄土地財政，具體改革政策還在議論中，但三年之內(nèi)不可能完成，因此，確保這三年地方債不出問題，就是宏觀決策的重要出發(fā)點。

商業(yè)銀行從“講政治”角度出發(fā)，一定會買央行的帳，增加個人房貸沒問題，但商業(yè)銀行也不是省油的燈，他們在適度增加個人房貸同時，但會謹慎提供開發(fā)貸款，這使得開發(fā)商即便想增加投資，也無從貸款。由于非標貸款遭到規(guī)范，房地產(chǎn)資金來源受到限制。

所以，央行“窗口指導”起不了多大作用。要想改變市場預期，僅僅靠公開市場操作也不行，因為即便增加了流動性，但老百姓沒有看到預期改變。所以，接下來，央行不得不再度擴大“定向降準”或全面降準。記住，這不是簡單增加可貸資金，而是要改變市場預期。

不過，此一時彼一時。

即便央行再放水，也會適度，而不是肆無忌憚。同樣，商業(yè)銀行也會控制風險，讓寬松貨幣政策無法傳導到房地產(chǎn)。

央行早先放出的信號也讓商業(yè)銀行無所適從。一方面要有底線思維，不能出現(xiàn)系統(tǒng)性風險；另一方面要打破理財產(chǎn)品剛性兌付，提高銀行風險意識。

這就是說，第一個剛性兌付會被打破，總有一單業(yè)務要出事。只要不是第一個出事，就不會有事。在這種思維下，誰都不想當?shù)姑沟?。這是另一種“囚徒困境”。

如果開發(fā)貸款和房地產(chǎn)理財?shù)玫揭种频脑?，僅靠居住性需求是托不在房價的。

當然，央行本意不是托住房價，只是不想讓它崩盤。所以，不管央行如何折騰，房價拐點都不會改變，只是改變下跌的速率而已。

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