2010年04月29日 08:19時代周報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

能讓潘石屹和任志強這對地產(chǎn)冤家“互掐”的辯題不少，而物業(yè)稅是最精彩之一。

在4月12日的博鰲地產(chǎn)專場論壇上，潘大佬委屈道，連年兩會，每次以人大代表身份，倡議開征物業(yè)稅，但惟此建議無人聯(lián)名。而近來，他多少有些“揚眉吐氣”，甚至在博客上與一貫唱衰物業(yè)稅的任志強隔空喊話：傳言上海正嘗試類似政策，不知你還有何高見？

流言始于4月8日的《上海證券報》。文章援引一位中國社科院金融所專家指出，由于物業(yè)稅征收難度過大，上海率先擬以“住房保有稅”替而代之，調(diào)節(jié)市場。目前，該項工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負責(zé)，基本方案已經(jīng)擬定。宛如引爆了一枚炸彈，當(dāng)日的滬市房地產(chǎn)板塊一片狼藉。首開股份重挫5.2%，招商、保利地產(chǎn)跌幅均逾3%，而萬科A股亦下落1%。

對此，有金融界的內(nèi)部人士向時代周報透露，目前，物業(yè)稅、保有稅均在研究當(dāng)中，但后者的開征條件更加成熟。4月14日，國務(wù)院出臺了新“國四條”，將二套房首付提升至五成，并要求限放第三套房貸。如果這些調(diào)控政策半年內(nèi)仍遏制不住房價，“保有稅”將首先出臺。

上海式物業(yè)稅

“真的要開征？稅率多少？力度怎樣？”這幾天，余彗(化名)的手機里塞滿了浙江“炒房”好友的“關(guān)切”短信。與蔓延的流言潮相反，他所在的上海市黃浦區(qū)國家稅務(wù)局卻十分平靜。他告訴時代周報記者，“所有都只是聽說，我們執(zhí)行層面尚未收到任何通知，具體的征收辦法亦不得而知。”

類似的辟謠曾出現(xiàn)于4月9日的上海市住房保障與房屋管理局網(wǎng)，只是措辭“曖昧”，令人不解。這封公開聲明指出，在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國家層面敲定，地方政府貫徹執(zhí)行。如有部門正在做一些研究，也是完全正常的。

“一般來說，上海不會強當(dāng)‘出頭鳥’，首先出臺極為嚴厲的地產(chǎn)政策，除非有中央的直接授意?！痹诙悇?wù)系統(tǒng)工作多年的余彗如是分析道。

事實上，兩會后，國土部官員曾頻繁進滬調(diào)研，最重要的議題之一便是如何貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的四項措施。與此同時，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室亦曾赴滬，專項討論征收物業(yè)稅的可行性。

“宏觀調(diào)控這么多年，連最基礎(chǔ)的首套、改善、投資、置換等關(guān)系都理不清，現(xiàn)在，要從復(fù)雜的利害關(guān)系網(wǎng)中梳理出相對公平的物業(yè)稅計收方案，談何容易？”余彗的看法亦被上海社科院房地產(chǎn)研究中心顧建發(fā)研究員所認同。他對時代周報記者談到，物業(yè)稅的出臺，除了涉及房地產(chǎn)評估系統(tǒng)、法律框架外，還包括信息平臺的建設(shè)和征收范圍的確定。到時候，物業(yè)稅的征收隊伍恐怕要成為稅務(wù)局中的最大編制。

相形之下，有“上海式物業(yè)稅”之稱的保有稅輻射面小，操作簡單。在復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長陸德明看來，物業(yè)稅可簡單化地等同于土地使用稅加房產(chǎn)稅，而保有稅是房產(chǎn)稅的一種。由于物業(yè)稅將針對所有家庭征收，打擊面大，而保有稅主要面向開發(fā)商和投資客，也就是，針對存量房、增量房中的第二套或超大面積住房征稅，提高房屋的持有成本，故而開征條件相對成熟。

有關(guān)督促物業(yè)稅“借殼上市”之舉，中央劍指的無疑是再度高燒的樓市。年初的五道調(diào)控金牌讓上海房市“冷清”不足兩月。據(jù)佑威地產(chǎn)監(jiān)測，3月，滬上800萬-1000萬的一手豪宅成交量環(huán)比大漲254%。等到四月，二手房市場已全面跑步進入跳價時代，“排隊搶房”再度頻頻上演。

政府不愿多談物業(yè)稅

保有稅是含著金湯匙出生的，甚至被坊間喻為拯救樓市魔鬼的天使。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍曾寫道，當(dāng)保有稅真正重手推行的時候，中國的家庭和婚姻將會出現(xiàn)一個分裂的高潮。最先忙的是婚姻登記部門，接著是房屋權(quán)籍登記部門，后來是公證部門，最后才是稅務(wù)部門。但他坦言，這只是“斗膽的猜測”。

此種觀點的擁護者中有不少實力雄厚的投資客。比如，對于已在北京、廣州、深圳等地購置近20套房產(chǎn)的上海人林建民來說，欲開征的保有稅并不讓他焦慮，倒是近來上海時而冰雹時而竄溫的古怪天氣擾亂了他四處收租、炒房的正常行程，自覺有些心煩。

事實上，這正是最令人憂心之處。保有稅所屬的房產(chǎn)稅并非新稅種，根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值減去10%-30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。其中，房產(chǎn)出租的，以租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。而對照去年全國25.1%的平均房價漲幅，炒房利潤勢必遠遠高于稅費。

對此，知名經(jīng)濟學(xué)家陸德明告訴時代周報記者，起征保有稅名義上是砍向開發(fā)商和炒房客，但在目前樓市供不應(yīng)求、剛需旺盛的實際背景下，他們的利益近乎“零傷害”，而代價轉(zhuǎn)嫁給普通消費者的可能性已然大大增加。

不過，年初至今，政府頻提房產(chǎn)稅，而不多談物業(yè)稅。比如，國務(wù)院1月公布的房地產(chǎn)調(diào)控文件“國十一條”提出，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。日前，財政部出臺的2010年工作要點將這一項明確為“完善房產(chǎn)稅制度”。

對此，陸德明教授梳理了政府的日程表：短期內(nèi)出臺保有稅，借此完善房產(chǎn)稅，并將物業(yè)稅列為中期立法。所以，保有稅的深意不在于本身能否較好地抑價，而在于督促地方政府打破過于依賴土地收入的發(fā)展模式，從源頭治理房價。

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