物業(yè)稅空轉(zhuǎn)六年仍糾結(jié)在學(xué)術(shù)討論階段(2)

“報(bào)個數(shù)就完了”

10個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市中，寧夏方面對外界評價(jià)頗為坦然，其試點(diǎn)進(jìn)展也仍處相當(dāng)初級的階段。

寧夏回族自治區(qū)地稅局稅政三處處長沈建中對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，最初計(jì)劃在銀川市設(shè)置“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，但“銀川市不愿意搞，態(tài)度不積極”。最后試點(diǎn)放在了位于寧夏中部的吳忠市，“該市房地產(chǎn)規(guī)模相對較小，便于統(tǒng)計(jì)”，用沈建中的話說，“房地產(chǎn)小區(qū)只有五六個”。

“空轉(zhuǎn)”過程中，吳忠市借鑒了遼寧省丹東市的評稅軟件，對二手房交易產(chǎn)生的契稅和營業(yè)稅進(jìn)行基準(zhǔn)價(jià)監(jiān)測。沈建中說，他最近聽說，這套借鑒來的“小軟件”和主體征稅軟件“掛不上鉤”，還不成熟。

至于模擬征收物業(yè)稅所要涉及的稅基、稅率和征稅范圍等問題，吳忠市目前并未涉及。在沈建中看來，物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)“就是采集幾個數(shù)字，每年給總局一報(bào)，沒有什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展”。

沈建中的印象中，2009年全年，寧夏自治區(qū)一級地稅局從未開過一次討論物業(yè)稅的會議。但在2009年8月份，他曾與吳忠市的3位地稅人員一起參加過稅務(wù)總局舉辦的模擬評稅培訓(xùn)班，地點(diǎn)在河南省開封市。

在那次培訓(xùn)班上，沈建中和同事第一次接觸到當(dāng)前國際上通用的三種房地產(chǎn)估價(jià)方法：成本法、時差法和收益法。此外，沈建中還見到了來自10幾個省市地稅局的同行。培訓(xùn)班分期分批舉行，之前全國地稅系統(tǒng)已有多人參加。

沈建中告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，對于“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的進(jìn)展，總局并沒有相關(guān)的例行檢查，也不作為地方政績考評。因而他認(rèn)為，“‘空轉(zhuǎn)’啥實(shí)質(zhì)內(nèi)容也沒有，報(bào)個數(shù)就完了”。

就物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的前景，沈建中的結(jié)論是，“不可能大面積推開”。

被質(zhì)疑的典范

在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪時，一些業(yè)內(nèi)專家表示，遼寧省物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)開展較好，經(jīng)驗(yàn)頗受業(yè)內(nèi)認(rèn)可。遼寧省選取的試點(diǎn)城市丹東市，近年來幾乎成為專家考察和同行取經(jīng)的典范。

丹東市政府網(wǎng)站2009年8月20日的一條消息顯示，由丹東市地稅局研發(fā)的“房地產(chǎn)評稅及二手房計(jì)稅價(jià)格核定軟件”目前已經(jīng)在全國稅務(wù)系統(tǒng)被推廣使用。

有專家向《財(cái)經(jīng)國家周刊》介紹，丹東房地產(chǎn)模擬評稅的“核心技術(shù)”，是將全市所有房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)在案，依據(jù)片區(qū)市場價(jià)格形成評稅基價(jià)(如周邊數(shù)個樓盤價(jià)格相加后求出均值)，相對于過去以“原值”計(jì)稅的評稅方法更為科學(xué)，可防止納稅人瞞報(bào)價(jià)格和避稅。

但也有專家評價(jià)，丹東的估價(jià)手段過于簡單，“僅用三兩個樓盤就確定一個基價(jià)，數(shù)據(jù)與真實(shí)的市場動態(tài)尚有距離?！?/p>

同樣的情況還出現(xiàn)在安徽省的試點(diǎn)中。

有當(dāng)?shù)貙W(xué)者曾表示，“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的蕪湖和馬鞍山兩市已初步建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干評稅軟件，且“在人員培訓(xùn)、人才儲備等方面也逐漸成熟”。

而當(dāng)?shù)孛襟w近期援引馬鞍山市地稅局一位知情人的話說，“每年的‘空轉(zhuǎn)’稅率都不一樣，因此難以立刻征收”。

即使是外界最為期待的北京，《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有關(guān)“北京最具備開征物業(yè)稅條件”的說法，亦缺乏堅(jiān)實(shí)依據(jù)。

早在2008年1月北京兩會期間，北京市政協(xié)委員、北京市地稅局原局長王紀(jì)平就曾表示，“北京已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請”，有望在2008年6月份之前獲批向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。

如今時間已過去一年半，消息仍處在“空轉(zhuǎn)”階段。

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者獲悉，北京市的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)區(qū)域在東城、西城和大興三個區(qū)。大興區(qū)地稅局工作人員向《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者證實(shí)，“之前雖然看到有文件下來，說要試點(diǎn)‘空轉(zhuǎn)’物業(yè)稅，但之后就沒有下文了?！?/p>

另一位曾親身參與北京“空轉(zhuǎn)”調(diào)研的內(nèi)部專家則透露，北京雖然在商業(yè)地產(chǎn)模擬評稅方面投入了精力，可“都不是很完善，離開征具備的條件還相差很遠(yuǎn)，有各種各樣的問題”。

聲音一

國家稅務(wù)總局：物業(yè)稅目前還處在研究階段

1月28日，國家稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)行為稅司副司長楊遂周披露，物業(yè)稅與環(huán)境稅目前還處在研究階段。財(cái)政部財(cái)科研究所副所長王朝才在接受媒體采訪時也表示，目前稅務(wù)部門基本確定了按照面積征稅的思路，即給出一個最低基點(diǎn)，在基點(diǎn)以內(nèi)的免收，在基點(diǎn)以外的開始征收。但就基點(diǎn)的確定問題，目前還“爭論很大”。

聲音二

樊綱：開征物業(yè)稅有必要

央行貨幣政策委員樊綱最近在某論壇上建議，應(yīng)通過開征物業(yè)稅等制度改革穩(wěn)定房價(jià)。樊綱表示，中國政府要控制房價(jià)快速上漲，應(yīng)管理好流動性，在房價(jià)上升的同時，增加土地供應(yīng)，高效地使用土地，增加建房密度。此外，開征物業(yè)稅等制度改革也有必要。

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