2011年01月21日 10:03
來源：2011年中國地產領袖年會組委會 作者：任志強

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從稅收比例來看，中國根本不應該使用房產稅。應該降低居民的前期進入成本，讓他有住房，而后再征他的稅，而中國是前期征了很大的稅，后期還征，這是掠奪。

任志強：在座的沒人不認識我，他們說要說說“十二五”怎么著，“十二五”和你們有什么關系？最近我們出了幾個報告，準備24號和25號發(fā)布。一個是關于2010年的年度報告，我們對2011年的判斷，認為宏觀調控政策的取向是明確的，沒有什么猜疑的，一定會嚴厲的打壓；但是，投資增幅和開工增幅會大幅度下降，總量還會有所增加，銷售的總量會比今年估計得有10%以上的增長，因為去年的開工總量增加了10億多平方米，09年在售面積是29億，10年在售面積是39億，有可能突破40億，多了大家就會把開盤價降低，所以數(shù)量多了，大家選擇的余地多了，因此銷售總量會超過今年，今年我們估計和去年差不多，9億4、5的樣子，原來預計會下降10%，但是政府按了半天，沒有按住，所以通常11月份、12月份是下降的，結果11月份比10月份還多，估計12月份跟11月份差不多，所以總量還會維持在9億3、4，和去年持平。

價格會有波動，個別月份會出現(xiàn)起伏下降。一般來說，同比會大幅度下降，環(huán)比會比去年略高。去年環(huán)比5點幾，月平均不到0.5；今年我們估計環(huán)比可能會超過0.5，全年環(huán)比會超過6。因為上半年估計這邊的增幅會繼續(xù)，而且最高月份可能會超過6。我們去年最高月份是5.1，我不知道前面是不是姚景源先生已經把2011年的經濟形勢做了分析了。從普遍的情況來看，大部分同行都估計上半年的通脹壓力會很高，比如說糧食，最近又在上漲，因為糧食通常是按季來統(tǒng)計的，所以夏糧沒有收下來的時候不敢確定俄羅斯等大的糧食生產國是不是能豐收，如果都大豐收了，糧食價格就下來了，所以上半年持續(xù)處于CPI較高的水平，到了下半年，估計天時地利的話，國際糧價會下降。去年糧價漲了12、13%，中國是國際糧價的一半，如果國際糧價會繼續(xù)上漲的話，仍然會推高CPI。所以，在CPI高漲過程中，房價不會出現(xiàn)大幅度的暴跌，基本上平穩(wěn)，宏觀政策會導致局部地區(qū)、局部月份出現(xiàn)價格不動，因為供應量在全國是不平衡的。

去年的土地供應量達到了3.6萬公頃，比上年增長了30%多，但大部分體現(xiàn)在二、三級城市；但是各個部門或者是各個城市基本上上半年沒有土地，政府故意不在上半年給你土地，因此下半年把土地價格提高了，因此土地單價提高幅度很高，遠遠超過了房價的增長比例，今年的房子基本上是在去年高價的土地上生產的土地。2萬7千多億的土地出讓，不都是開發(fā)商出的，有相當一部分的土地出讓沒有記在開發(fā)商的名下。我們知道CBD東擴里面有中信，中信算金融機構的那塊不統(tǒng)計在開發(fā)商范圍之內。所以，2萬7千億不像小潘說的都是開發(fā)商提供的。去年建設用地12萬8千，只有3萬6千多給了開發(fā)商，剩下的都給別人了。但是土地的價格增長很快，接近增長了70%，說明低價上漲幅度還是很大的。通常大部分政府為了防止今年收入過多，大部分會在10、11、12月份拍賣土地，北京市政府也這樣。如果把12月份拍賣土地的價格全算進來，北京全年會超過2千萬，年年如此，這是各個地方政府都采取的一種惡劣做法，所以土地的價格實際增長和當年土地實際供應量的情況是不完全對等的，它的價格增長比例要按當年供應的土地和當年的價格來看增幅還要高。

所以，今年我們覺得既不會太好，也不會太壞，不要以為今年因為有這些政策，會讓今年的房地產市場出現(xiàn)癱瘓。為什么？因為我們的需求是巨大。按人口計算的需求空間巨大，從出生年齡看，到滿23歲的年輕在2015年是最高峰，總人口增長2030年是最高峰，15億6；我們計算滿23歲人是可以具備結婚條件的，可是人們不一定23歲結婚，也可能25歲結婚，所以會延續(xù)5-10年。這是從勞動力增長的比例看，本來“十一五”期間應該是中國勞動力就業(yè)人口最高峰，從16歲到59歲；但勞動部門研究完了以后，發(fā)現(xiàn)勞動年齡推后，比如說上高中、上大學、上研究生、上博士生，最后推后了五年，變成“十二五”期間是我國勞動力就業(yè)的最高峰，導致我們在“十二五”期間不可能把GDP的增長比例低于7或者是8，低于這個數(shù)我們很難保證1400萬的必然就業(yè)人口。

我們今年其中一個報告做的是房地產住宅市場未來發(fā)展空間。我們把美國、日本、英國、韓國等等一些國家的城市化率水平和當年他們GDP發(fā)展水平按國際元計算，購買力的水平同時并列下來，我們大概和美國差60年，和日本差40年，和韓國差30年左右，按照韓國，人均GDP從4千美元增長到萬美元以上發(fā)展階段看，我們到2030年，應該是城市化率最高峰期，此后開始出現(xiàn)城市化率的下降，每年至少1200-1800萬人口要解決城市化的問題。所以，我們也覺得這么多年的發(fā)展過程中，如果和這些發(fā)達國家或者是我們就近的亞洲最快進入發(fā)達國家對比來看的話，我們這幾年應該是最高峰，2020年應該是最高峰，然后逐步下降，但是實際上我們2020年完不成城市化率，我們要比別人拖后或者是延續(xù)多少年，因為我們前幾年城市化率水平很低，只有17.9%，因此這幾年要加速城市化率，“十二五”也特別提到包括了中小城鎮(zhèn)的城市化率，“十二五”以后是非常明確的，因此，我們覺得對這個發(fā)展空間還有很長的周期。2030年計算，按當時的城市化率水平，住宅應該達到340億平方米，如果按現(xiàn)在計算，把現(xiàn)在人口增長、城市化率增長，以及折舊、拆遷、計算利率之后，發(fā)現(xiàn)大概要達到4950萬平方米的住宅才能滿足。

國際基本上房地產業(yè)開始從高速增長變成平穩(wěn)或者下降增長的一個趨勢，兩個條件，一個是城市化率，一個是城市戶均擁有的住房率達到1：1.1，我們現(xiàn)在1：0.78，或者是接近1；臺灣大概1980年達到1：1.1，發(fā)展過程中同時可以比出來，我們還有較長的發(fā)展空間和時間。這是我們對未來住宅發(fā)展市場的一個基本判斷。所以，11年、12年不管它怎么采取調控措施都不會對房地產市場的基本增長或者是銷售的基本增長發(fā)生太大的變化，沒有辦法扭轉，供不應求的現(xiàn)象仍然沒有辦法靠行政手段扭轉。

我們另外做了一個報告是關于稅的。我們做了一個稅的報告是今年二月份做的，完成時間是10月份完成的，我們做了一些修改，并且也是同期發(fā)布。稅主要是指持有稅和交易稅，特別是現(xiàn)在的房產。北京吉林副市長明確提出，北京市暫不實行房地產稅的政策。北京的《法制晚報》昨天晚上已經登了，所以根本不用考慮在北京，大概30個省市自治區(qū)里面北京可能是第29個，最多我們會比西藏提前一點，西藏我們估計是最后一個實行的。也可能試行過程中出現(xiàn)的問題讓這個政策根本實行不下去。我們認為，應該實行房產稅，實行房產稅的前提是改變了我們土地供應的條件和刪除前面的稅。

我們大概算了一下，房地產稅現(xiàn)在已經有了，還有土地使用稅等等，我們持有環(huán)節(jié)的稅在中國不是沒有，只是對住宅部分免了一部分，非住宅部分一直有，占到全部或者全國財政收入的5%左右，4點幾，不到5。我們生產和交易環(huán)節(jié)稅占到14點幾，不到15。兩者加起來，房地產在交易、生產環(huán)節(jié)的稅占到了我們財政總收入的接近20%，土地收益占多少？平均占到房價比重的48%，上海最高，64%，全國是42%，北京是48%，但是上海拆遷成本比較高，因為上海只有6千多平方公里，而北京是1萬6千多平方公里，所以城市化水平來看，北京根本不缺地。小東京大概(11200萬)人口，只有2100萬平方公里的土地，土地是北京的1/8，但是人口只是我們的1/2，或者說超過1/2，占北京現(xiàn)有人口的60%。也就是說東京能住得下，北京一定能住得下，東京都沒有那么堵，北京也用不著這么堵，只是我們的政策不夠好，才導致北京認為土地不夠用，房子一定要很貴。

從稅收情況看，我們認為比例最高的大概是愛爾蘭，房產稅占到全部財政收入的50%，也就是1：1。另外兩個國家，澳大利亞和另外一個我記不清了，100%。超過80%的國家，就是占財政收入80%的國家7、8個。我們得出來的結論是，房產稅并不能影響房屋的價，房產稅只能間接的影響房產持有的成本，同時改變人們對房產持有的消費行為，通過消費行為轉換市場中的供求關系，間接影響房屋的價格。如果我們的房產稅是在市場嚴重供不應求的情況下產生的，它對房屋價格幾乎是零，或者是幾乎沒有任何意義。但是如果是在供求基本平衡的情況下或者是供大于求的情況下，則會對市場產生比較大的影響，因為只有成本的提升才會導致人們消費行為的改變。

在中國比較特殊，從稅收比例來看，中國根本不應該使用房產稅，目的是降低它的前期進入成本，讓他有住房，而后面再征他的稅，而中國是前期征了很大的稅，后期還征，這是掠奪。

我們前面說到，政府有意制造土地的饑渴癥，讓土地的價格已經超出了市場的正常判斷，導致我們對房價的推動。嚴格的說起來，土地的價格是根據(jù)土地能夠產出的價值決定的。比如說這個地種的是水稻，那個地只能種玉米，種玉米的地一定比種水稻的地便宜，因為水稻的價值比玉米的價值高。但是壟斷的情況下，我想這么干就這么干，所以北京市政府或者是任何一個市政府都可以說，東邊做科技園區(qū)，西邊做居住區(qū)，南邊做文化園區(qū)，可以這么干，他用強制的公共財政干預辦法達到他的目的，因此土地價格變成另外一種扭曲的價格。因此，我們算出來了，因為土地價格的上漲，而導致在2002年土地制度改變之后，土地價格增長和房屋價格增長的變動關系，我們用不同的辦法計算，大概每增長100塊錢的土地價格會增長83塊元的房屋價格，這之間的關系是非常清楚的，因此導致土地對房屋價格的推動，我們就是想說服政府，如果你從來也不想降低地價，我們的土地部門堅持壓房價、降地價，政府兜里的錢不想少，是不可能壓住房價的。

08年的時候，我們曾經通過全國工商聯(lián)把土地價格的構成和房屋價格的構成在全國人大上做了報告，引起了很大的爭論。這次我們繼續(xù)原有的報告，又采取了更多的樣本，也是想通過工商聯(lián)，再次提出來，讓全國清楚，正是由于土地部門的上推，導致全國房價的上漲。有些人講說，土地上推不一定導致房價會上漲，因為有流拍，但是后來所有流拍的土地以更高的價格被開發(fā)商買走了。只能說時間和政策差異導致人們的心理作用而產生的，它跟地價推動房價是沒有任何關系的。

我們還出了一個報告，是要強制性推行或者是建議國家強制性推行綠色、低碳的標準?，F(xiàn)在在開發(fā)商里面有一個誤解，認為綠色就一定是低碳，錯了，綠色不一定低碳。所以，要把綠色、低碳結合起來，建立一個房地產推廣的標準，最后產生更多的節(jié)能和環(huán)保作用。

從設計上來說，我們目前的很多設計為了保溫，為了減少能源的消耗，加大了設計的總量。結果在設計、建造過程中增加了鋼材，增加了水泥，增加了建筑功能量，所消耗的碳排放遠遠大于后期使用過程中的碳排放，這是一個不科學的辦法，就是綠色不一定是低碳，所以低碳要從設計開始，從降低它的鋼材使用標準等等方面開始，這可能是一個不太關心的。我們會在形成標準之后，向國家管理部門提出，希望他們用各種優(yōu)惠政策來鼓勵開發(fā)商或者是購買人去使用購買低碳建筑。所以，綠色和低碳兩個觀念的結合會促進中國在節(jié)能問題上的發(fā)展。

這五個報告我們會在1月24號、25號約定一個時間去發(fā)布，我覺得可能很多人對報告的某一部分感興趣，但是不會認真的閱讀報告?？傮w來看，我們更重視的是政府會采取什么樣的政策調控？從目前來看，市場經濟是需要用價格來進行調節(jié)的，價格是發(fā)現(xiàn)和促進、調節(jié)資源配置和供求關系的重要信號。但是計劃經濟用的是數(shù)量學，計劃經濟是數(shù)量管理的辦法，也就是說，一個人發(fā)26斤糧票，可以按人頭算出來全國生產多少斤糧食就夠了，多余的糧食可以用于出口或者是產生其他的副產品。而目前政府大部分采用計劃經濟的手段和數(shù)量管理的手段來進行的。比如說剛才張教授說了，我們銀行不用利率，利率是一個價格的問題，而是用準備金率，準備金率是一個數(shù)量問題。比如說北京2萬輛車限購、搖號，是用數(shù)量管理的辦法，很多人在支持，我提一個提案說反對。兩萬輛車的限購侵犯了公民的消費權，必須用價格來解決。但是我一說用價格來解決，大家又覺得，你有錢可以多付錢，錯了！對騎自行車和步行闖紅燈的那些進行管理，這也是價格管理。國外每個紅綠燈可能過了100輛車，我們可能只過了70輛。如果把這些成本都大大提高的話，也可能擁堵的問題早就解決了，而我們的限量、限號問題都造成了巨大的損害。

我只是舉一個例子，包括限號，現(xiàn)在一個限號大概要停180萬輛車，這180萬輛車，加上停車場，合計起來每天要浪費5千個億，我們大概用了100噸以上的價格換一噸的碳排放量，得不償失。所以，一定要說清楚，用數(shù)量管理的辦法是沒有辦法去解決市場經濟的問題，一定要用價格管理的辦法。

我們的政府看來還沒有學會，他們只學會了計劃經濟的殘留，而這個手段可能還要延續(xù)一段時間。這次主要是省部級領導，大概60后的只有4個人，一部分是40后，一部分是50后，我估計到70后和80后占多數(shù)的時候，這種制度就會改了，等80后占絕大部分的時候，連憲法都會改了。所以，我們會在相當時間之后，讓市場走入正規(guī)。

謝謝！

（本文系華遠地產董事長任志強在以“決策中國地產2011”為主題的2011年(第二屆)中國地產領袖年會暨地產同行新春團拜會上的演講稿。該年會于2011年1月16日舉行。）