葉檀：應(yīng)征收低額房產(chǎn)稅和資本利得稅

葉檀

對自住房征房產(chǎn)稅，于情于理都說不過去。物業(yè)稅的目標(biāo)應(yīng)該是遏制投機，而不是跟人們的住房需求過不去，更不是為了政府多收稅。圍繞房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大的漫天迷霧，其實質(zhì)是對中國未來房地產(chǎn)市場以投資為主還是以消費為主的定調(diào)。中國式的物業(yè)稅，最穩(wěn)妥的做法是低額房產(chǎn)稅加上資本利得稅，如果真能如此，中國樓市的整體轉(zhuǎn)型，就可期待。

中國式的物業(yè)稅目標(biāo)何在？不是劫富濟(jì)貧，不是剝奪民財，而是有兩大目標(biāo)：第一，讓地方財政從土地財政轉(zhuǎn)為合法的稅收財政；第二，讓房地產(chǎn)從投資者主導(dǎo)的投資性定價轉(zhuǎn)為消費者主導(dǎo)的消費定價，把房價與收入相結(jié)合，終止房地產(chǎn)惡性炒作時代。

從上述兩個目標(biāo)出發(fā)，中國式的物業(yè)稅最穩(wěn)妥的做法是低額房產(chǎn)稅加上資本利得稅。上海擬推出的低額房產(chǎn)稅為房產(chǎn)市場評估價的千分之八，此稅向高檔商品房與多套房擁有者征收，以最大限度地減少推出的阻力。但固定的低額房產(chǎn)稅無法抑制房價，主要貨幣流動性繼續(xù)泛濫，賣方市場中銷售者可以將所有的成本轉(zhuǎn)嫁給買方。如美國開征物業(yè)稅，但次貸危機前造就了空前的房地產(chǎn)泡沫危機，原因就是貨幣貶值導(dǎo)致物業(yè)名義增值，加上混亂的證券化，使所有人對房地產(chǎn)趨之若鶩。

要抑制投機性炒作，在房產(chǎn)交易中征收高額資本利得稅，是一招殺手锏。曾經(jīng)詢問一位加拿大經(jīng)濟(jì)學(xué)家，加拿大炒房者稀少的原因是，除了保有稅之外，在交易時根據(jù)個稅率加征資本利得稅，如這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的個稅率在30%左右，一旦出售房產(chǎn)不得不把收益的30%拿來繳稅。如此一來，炒房者稀少，中資愛在澳大利亞、英國、迪拜等地炒房，很少在加拿大、德國大炒特炒，資本利得稅與對外資炒房的嚴(yán)控是主要原因。

物業(yè)稅與資本利得稅是不同性質(zhì)的稅種。物業(yè)稅主要針對不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的市場評估增值部分都在納稅范圍內(nèi)。考慮到對于普通民眾的承受力，對于普通商品房與非豪宅的自住房免征，以最大限度地保障大多數(shù)自住性購房者、工薪階層的利益。5月18日的《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報道說，房產(chǎn)稅很可能要擴(kuò)大征收范圍，在商業(yè)性房產(chǎn)之外，自住房也要納入征稅范圍。這個方向在我看來顯然是錯的，對自住房征房產(chǎn)稅，于情于理都說不過去，國稅總局等部門，應(yīng)該馬上出面釋疑。前面說過了，物業(yè)稅的目標(biāo)應(yīng)該是遏制投機，而不是跟人們的住房需求過不去，更不是為了政府多收稅。

所謂資本利得稅，顧名思義是對資本類產(chǎn)品征稅，如不動產(chǎn)、股票、債券及可調(diào)換證券、基金、期貨期指、土地與土地使用權(quán)等，一旦不動產(chǎn)上市交易獲得巨額財產(chǎn)性收入，就需要征收資本利得稅。一來抑制投機者短期狂炒，二來平抑投資產(chǎn)品價格，鼓勵社會資金流向?qū)嶓w企業(yè)。

征收低額物業(yè)稅加房地產(chǎn)資本利得稅有一大好處，只有兌現(xiàn)時才會征收，是對炒房者的懲罰性稅收，體現(xiàn)了稅收公平的理念。養(yǎng)房抗通脹一族所受影響較小，在真正抑制炒房一族的同時，也保護(hù)了一輩子省吃儉用買兩套普通商品房者的負(fù)擔(dān)。他們可以成為出租者，盤活租房市場。

目前市場上針對房地產(chǎn)稅的巨大反對之聲，大多數(shù)屬于誤解之后的誤讀。

反對房產(chǎn)稅主要基于以下理由?；蛘J(rèn)為在土地供應(yīng)捉襟見肘之后，政府部門又在依靠房產(chǎn)稅為地方財政輸血；或認(rèn)為房產(chǎn)稅是重復(fù)征稅，民眾在繳納了70年的土地出讓金后再次繳納保有環(huán)節(jié)稅收，無異于與民爭利；或認(rèn)為征收房產(chǎn)稅與以往房地產(chǎn)繁雜的稅費沒有區(qū)別，不過是官員借機敲竹杠。不難看出，所有上述疑惑都是以往政策信用透支埋下的惡果，人們擔(dān)心所有的稅收都會在不透明的財政中流向未知的黑幕。

要破解上述疑問，惟一途徑是通過房產(chǎn)稅重拾政府信用。針對三個重要質(zhì)疑，有關(guān)方面有必要給出明確的解答。

房產(chǎn)稅是否給地方財政輸血，無可諱言，房產(chǎn)稅是地方財政收入的重要來源。但房產(chǎn)稅相比于目前的土地財政與繁雜的稅費，是一大進(jìn)步。沒有一個大國是依靠土地財政獲得主要財政支撐，依靠繁雜而不透明的房地產(chǎn)稅費充實財政小金庫的。以土地財政立國，經(jīng)濟(jì)無法持續(xù)增長、賣地財政更會失去合法性依據(jù)。

房產(chǎn)稅是否屬于重復(fù)征稅？房產(chǎn)稅與土地稅種不同，并非重復(fù)征稅，但政府有關(guān)部門需要對現(xiàn)有稅費進(jìn)行清理。房產(chǎn)稅是在保有環(huán)節(jié)征稅，屬于財產(chǎn)稅的一種，我國有土地增值稅、土地使用稅等，在大規(guī)模征收房產(chǎn)稅后，有必要重新規(guī)范房產(chǎn)稅費。如財稅專家劉桓所說，開征物業(yè)稅后，可以把土地使用稅、房產(chǎn)稅合在一塊，在交了土地出讓金之后，土地就不用再交使用稅了。

至于稅收流向未知的黑幕，并非物業(yè)稅征收之后的特有現(xiàn)象，只有通過公共財政、民眾監(jiān)督、人大監(jiān)督等法治辦法解決。這是中國法治與市場建設(shè)過程中重大而漫長的制度建構(gòu)，需要中國社會大轉(zhuǎn)型。物業(yè)稅的開征，是一個重要的契機。

(作者系資深財經(jīng)評論員)

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