“兩會”期間，全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明在《關(guān)于妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議》的提案中建議，對于在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，要在政策上要加以區(qū)分，盡量利用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，而不是單純運(yùn)用行政手段去管理，甚至直接拆毀。

“從長遠(yuǎn)來看，根治小產(chǎn)權(quán)房問題的方法是深化土地產(chǎn)權(quán)改革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地‘同地、同權(quán)、同價(jià)’?！辈汤^明說。

土地制度缺陷是主因

《21世紀(jì)》：當(dāng)前國內(nèi)大中城市小產(chǎn)權(quán)房狀況是怎樣的？

蔡繼明：小產(chǎn)權(quán)房由于沒有完善的銷售手續(xù)，數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)。一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查顯示，小產(chǎn)權(quán)房屋的數(shù)量驚人。有人估計(jì)小產(chǎn)權(quán)房在北京大概占到20%左右，已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快超過1000萬平方米；西安估計(jì)已經(jīng)占到25%-30%；深圳可能高達(dá)40%-50%；濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目總面積達(dá)1000多萬平方米。

《21世紀(jì)》：小產(chǎn)權(quán)房不僅大量、廣泛地存在，同時(shí)還牽涉到各個(gè)方面的利益。催生小產(chǎn)權(quán)房熱的主要原因是什么？

蔡繼明：大中城市高企的房價(jià)是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因，而經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足部分居民的住房需求，因此小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。

我國現(xiàn)行的土地制度安排，也為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)留下了空間。根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也可以進(jìn)行交易。

《21世紀(jì)》：政策因素是推動小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模建設(shè)的重要因素之一？

蔡繼明：是的。在現(xiàn)行的農(nóng)地制度安排中，農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位是不平等的，農(nóng)民不能在土地增值中獲得合理的價(jià)值補(bǔ)償。這是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)熱情高漲的另外一個(gè)原因。

城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，實(shí)行市場定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價(jià)格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價(jià)”；城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證，也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補(bǔ)償。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民獲得的補(bǔ)償款僅占土地增值的5％-10％。

小產(chǎn)權(quán)房由村集體牽頭開發(fā)，不需要繳納土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。其他費(fèi)用等也很低。在小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

推進(jìn)城鄉(xiāng)用地同權(quán)、同價(jià)

《21世紀(jì)》：有些小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)，這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問題。對于這類小產(chǎn)權(quán)房能否合法化？

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