上海保障型住房亂相：經(jīng)濟(jì)適用房用地變?yōu)樯唐贩?/h1>

2010年03月24日 09:08中國(guó)新聞網(wǎng)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

上海市曾制定了宏偉的保障房建設(shè)目標(biāo)，但因形勢(shì)變化很快，實(shí)際執(zhí)行效果大打折扣，一度鼓舞人心的“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”悄然剎車。在全國(guó)保障房建設(shè)提速之后，上海決定跟進(jìn)，花費(fèi)兩年時(shí)間完成了制度設(shè)計(jì)，并于去年底開始實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房試點(diǎn)。在保障房建設(shè)艱難推進(jìn)期間，土地拍賣的槌子震天發(fā)響，商品房?jī)r(jià)格記錄不斷刷新。

本報(bào)記者 周文天

“經(jīng)適房”試點(diǎn)硬傷不少

全國(guó)很多城市早已啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房制度在全國(guó)普遍存在諸多問(wèn)題，比如：權(quán)力尋租、富人搶食、政府部門從中渾水摸魚等，二三線城市尤其突出。上海終于在2009年底開始在閔行、徐匯兩區(qū)試點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房。

經(jīng)過(guò)將近兩年的等待，上海的劉先生等來(lái)了機(jī)會(huì)。2月的一個(gè)周末，他專程趕到松江泗涇鎮(zhèn)考察新凱家園小區(qū)，那是一個(gè)已進(jìn)入試點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。

已近而立之年的劉先生尚未成家，在一家物業(yè)公司上班，每月收入不到3000元，除去租房、日常開銷已所剩不多，買房對(duì)他來(lái)說(shuō)曾是非常遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想?！拔野肽甑墓べY也買不起一個(gè)平方米的房子，買房對(duì)我來(lái)說(shuō)比登天還難。”他說(shuō)。

不過(guò)劉先生的心里曾經(jīng)燃起過(guò)住房夢(mèng)。那是在2005年春，他了解到上海市將推出“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”，即1000萬(wàn)平方米的配套商品房、1000萬(wàn)平方米中低價(jià)房，“如果當(dāng)時(shí)開始建設(shè)中低價(jià)房，我還是有機(jī)會(huì)申請(qǐng)得到的。”劉先生說(shuō)。但這個(gè)工程最終并未實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)閔行區(qū)《經(jīng)濟(jì)適用房分配管理試點(diǎn)方案》，上海首批經(jīng)適房?jī)r(jià)格按照周邊房產(chǎn)3個(gè)月平均價(jià)格的6至6.5折來(lái)計(jì)算。按照此前規(guī)定的申請(qǐng)條件——家庭月均可支配收入2300元以下，一套處于上海邊遠(yuǎn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房將至少相當(dāng)于家庭15年收入，超過(guò)此前重慶提出的“6.5年收入買1套房”的標(biāo)準(zhǔn)一倍還多。

三口之家，購(gòu)買一套70平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，包括簡(jiǎn)單裝修，大約需要40萬(wàn)元，雖然首付10萬(wàn)元的門檻很低，但由于上海經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件嚴(yán)格，40萬(wàn)的總價(jià)仍讓符合資格的購(gòu)房者難以承受。

此前，上海市住房保障和房屋管理局曾公布：申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房必須具有上海常住戶口7年以上，戶籍在申請(qǐng)區(qū)5年以上，人均居住建筑面積在15平方米以下，家庭月均可支配收入2300元以下，可支配財(cái)產(chǎn)7萬(wàn)元以下。銀行界人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，拿總價(jià)40萬(wàn)元來(lái)說(shuō)，如果貸款30萬(wàn)元、30年等額本息還貸，即使按照3.88%的最低公積金貸款利率，則每月按揭還款也有1410元，仍然超過(guò)了申請(qǐng)人2300元家庭月收入的一半以上，不符合貸款要求。此外，首付10萬(wàn)元也和此前規(guī)定的“可支配財(cái)產(chǎn)7萬(wàn)元以下”不符。

上海市政協(xié)委員陸培明認(rèn)為，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)適用住房還有幾處“不適用”的“硬傷”，能買的買不起，買得起的不能買。

上海市人大代表陳靖說(shuō)，經(jīng)適房在閔行、徐匯率先試行下來(lái)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，即中心城區(qū)的居民，盡管人均居住面積達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，收入?yún)s往往“超標(biāo)”；而偏遠(yuǎn)地區(qū)的居民收入“達(dá)標(biāo)”了，人均居住面積卻又“超標(biāo)”了。

“上海有很多家庭都是外來(lái)配偶，這次在試點(diǎn)當(dāng)中還沒(méi)有開這個(gè)門?！毙靺R區(qū)住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)朱志榮說(shuō)。

花兩年時(shí)間設(shè)計(jì)制度

2008年初，上海新江灣城B3-01地塊要興建經(jīng)濟(jì)適用房，直到2008年10月23日，楊浦區(qū)規(guī)劃局公告，其已被市政府列入2009年新開工建設(shè)400萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房市級(jí)項(xiàng)目。但2010年已經(jīng)開始了，這塊經(jīng)濟(jì)適用房用地依然沒(méi)有動(dòng)靜。

知情人士透露，上海僅經(jīng)濟(jì)適用房的制度設(shè)計(jì)，差不多準(zhǔn)備了近兩年，制訂管理辦法就花了1年多時(shí)間。

“這兩年，經(jīng)濟(jì)適用房的工作，上海做得比較慢。大多數(shù)一二線城市的經(jīng)濟(jì)適用房都已面世，上海還在試點(diǎn)，讓老百姓望穿秋水。許多中低收入者，原本應(yīng)該享受保障性住房，等待了很多年，等不來(lái)保障性住房，被迫加入商品房購(gòu)買大軍。這其實(shí)是透支了上海的未來(lái)?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波說(shuō)。

與其他城市經(jīng)濟(jì)適用房大規(guī)模推出相比，上海的經(jīng)濟(jì)適用房工作似乎有點(diǎn)“難產(chǎn)”。不完全統(tǒng)計(jì)顯示，上海2009年以來(lái)動(dòng)工的經(jīng)濟(jì)適用房面積約為200萬(wàn)平方米，剛到2009年提出的400萬(wàn)平方米建設(shè)目標(biāo)的一半。

2009年12月29日，上海市政府轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于上海貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，上海再次宣布了保障性住房計(jì)劃：上海至2012年建設(shè)2000萬(wàn)平方米、約30萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房。包括2008年起已開工建設(shè)的項(xiàng)目在內(nèi)，計(jì)劃至2012年建設(shè)60萬(wàn)套，約4000多萬(wàn)平方米保障性住房。

2009年，上海市政府確定了松江泗涇、寶山顧村、閔行浦江、嘉定江橋等六大保障性住房基地，規(guī)劃建設(shè)用地約19.33平方公里，規(guī)劃居住人口約52萬(wàn)人。

上海方面在保障性住房資金來(lái)源上作出了努力。根據(jù)慣例，保障性住房建設(shè)資金來(lái)源是中央財(cái)政支付轉(zhuǎn)移加地方政府資金支出。根據(jù)規(guī)定，地方政府土地出讓金中，凈收益的5%用來(lái)建廉租房。2008年，將這一比例提到10%。

然而，對(duì)于上海市政府建保障性住房決心到底有多大，各界始終存有疑慮。

其實(shí)，早在2003年，為解決日益龐大的市政工程和危舊房改造的拆遷配套用房需求，以及抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，上海便開始了“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程，先后開始組織建設(shè)1000萬(wàn)平方米重大工程配套房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房。但是，幾年過(guò)去了，“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程卻給人有點(diǎn)不了了之收?qǐng)龅奈兜馈?006年年中，上?！皟蓚€(gè)1000萬(wàn)工程”悄然剎車。

2007年，上海房?jī)r(jià)再次瘋漲，政府有意重啟經(jīng)適房工程，但始終未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。直至2008年，中央政策出臺(tái)之后，上海才開始重啟停建5年的保障性住房。2008年初，上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008-2012年)》，并提出了“到2012年上海市累計(jì)享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭達(dá)到30萬(wàn)戶”的目標(biāo)，累計(jì)建設(shè)面積達(dá)2000萬(wàn)平方米，占同期全上海市住宅建設(shè)量的20%，被稱之為“新2000萬(wàn)工程”。

同時(shí)，上海的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)還遭到了“縮水”、“囤地”的質(zhì)疑。早在2008年，上海兩會(huì)上公布的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012年)》中，確定“新開工面積中，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障性住房約2000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于每年400萬(wàn)平方米”。

此后，上海市建設(shè)交通委副主任沈曉蘇于2008年底也表示：“2008年400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的開工任務(wù)都已經(jīng)完成，2009年上海將繼續(xù)安排400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。”

可現(xiàn)實(shí)是，2008、2009兩年共計(jì)800萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)，在2009年中被改為600萬(wàn)。6月25日，上海市房管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指出：“我們今年的目標(biāo)是包括去年已經(jīng)開工的和今年年底前要開工的，力爭(zhēng)能夠有600萬(wàn)平方米的開工量?！睂?shí)際上，不僅2008年就“完成”的項(xiàng)目迄今尚未發(fā)售，2009年400萬(wàn)平方米的計(jì)劃目前也沒(méi)有完成一半。

近期一份《關(guān)于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告》稱，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項(xiàng)目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。這一報(bào)告的發(fā)布，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)各地政府保障性住房投入力度的質(zhì)疑。

經(jīng)濟(jì)適用房用地變?yōu)樯唐贩?/strong>

一位開發(fā)商向中國(guó)證券報(bào)記者透露，“原本是經(jīng)濟(jì)適用房用地，只需要補(bǔ)交200元—300元/平方米的土地出讓金，將劃撥用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩坑玫?，房屋使用?quán)證就可以由經(jīng)濟(jì)適用房變身為擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房。”

位于上海閔行區(qū)顧戴路的1500畝地塊，其中古龍基地600多畝，平吉基地880多畝，原本用于為上海低收入居民建造經(jīng)濟(jì)適用房，但最后蓋起來(lái)的卻是高檔商品房。這1500畝地塊從來(lái)就沒(méi)有公開“招拍掛”出讓過(guò)。

上海政府還表示，要在中心城區(qū)建經(jīng)濟(jì)使用房。但被業(yè)內(nèi)人士指為作秀成分過(guò)大。

“中心城區(qū)普通商品房大約3萬(wàn)元/平方米，即使按周邊房?jī)r(jià)40%為參照，也需要1.2萬(wàn)元/平方米。”一位不愿透露姓名的專家質(zhì)疑，這還叫經(jīng)濟(jì)適用房嗎？市區(qū)土地早已緊張，不可能大量開建經(jīng)濟(jì)適用房。

徐匯區(qū)不久前公布的3塊經(jīng)濟(jì)適用房基地，其中龍華地塊接近內(nèi)環(huán)線，靠近軌道交通3號(hào)線，堪稱黃金地段，周邊房?jī)r(jià)早已突破2萬(wàn)元/平方米。根據(jù)拿地成本，龍華地塊最低樓板價(jià)為9千元/平方米。

“即使按樓板價(jià)9千元/平方米銷售，也已經(jīng)超出了經(jīng)濟(jì)適用房的范疇。”某地產(chǎn)商告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“這一塊地經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目有可能轉(zhuǎn)化為普通商品房對(duì)外銷售?！?/p>

這位地產(chǎn)商說(shuō)，不斷攀高的地價(jià)，將讓保障性住房的可持續(xù)性受到了嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。

(來(lái)源：中國(guó)證券報(bào))

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