2010年02月05日 14:56商界評(píng)論【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

“旅游島”絕不是“房產(chǎn)島”，旅游開(kāi)發(fā)也絕不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛伏著重重危機(jī)，干擾旅游島的整體開(kāi)發(fā)進(jìn)程，迪拜就是很好的例子。

█文/何維達(dá)，北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師

劉亞林，北京科技大學(xué)管理科學(xué)與工程博士生

最近國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了海南國(guó)際旅游島規(guī)劃，這對(duì)海南省打造旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)外對(duì)海南的炒作和投資也如日中天，尤其是海南房地產(chǎn)的炒作更加瘋狂甚至有點(diǎn)失去理智！

國(guó)際旅游島的規(guī)劃雖然會(huì)助推房地產(chǎn)的發(fā)展，但是絕不等于房地產(chǎn)發(fā)展，而當(dāng)所有的投資注意力都傾注到房產(chǎn)上時(shí)，旅游島的發(fā)展重點(diǎn)就會(huì)發(fā)生了畸變，而事實(shí)上也正有朝著這方面演進(jìn)的趨勢(shì)：從2009年開(kāi)始，大量的資金蜂擁而入，海南房?jī)r(jià)特別是三亞的房?jī)r(jià)幾乎天天在漲，創(chuàng)下了全國(guó)漲幅之最。海南現(xiàn)在再一次扶搖直上的房?jī)r(jià)讓人感覺(jué)恐懼和擔(dān)心——這個(gè)曾經(jīng)令很多人心驚膽寒的海南房產(chǎn)泡沫是否重來(lái)？它會(huì)帶來(lái)多大的危害？

房產(chǎn)泡沫的四個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)

通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外的比較研究，我們發(fā)現(xiàn)海南房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始出現(xiàn)，有如下四個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)：

第一，大量資金涌入，高房?jī)r(jià)超常規(guī)攀升。據(jù)報(bào)道，從2009年年初開(kāi)始，已經(jīng)有大量資金進(jìn)入海南，截至2009年10月，僅大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入的資金就達(dá)到1000多億元。12月初，更是有媒體報(bào)道，有超過(guò)1992年10倍的資金進(jìn)入海南，這里面當(dāng)然包括各種熱錢(qián)。如果這些資金多數(shù)用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)倒沒(méi)有什么問(wèn)題，可是卻集中在房地產(chǎn)行業(yè)，這就容易制造大泡沫。我們從非正式渠道了解到廣州、深圳、北京、上海等國(guó)內(nèi)一線商品房?jī)r(jià)格下跌之時(shí)，海南房?jī)r(jià)卻快速上漲，2009年上半年三亞市新建商品房均價(jià)已超過(guò)每平方米8400元，海口市均價(jià)超過(guò)4500元，10月份三亞市場(chǎng)價(jià)超過(guò)每平方米12000元。到11月份，三亞房?jī)r(jià)又上漲2.4%，有些地方也已經(jīng)達(dá)到每平方米兩萬(wàn)多元。

雖然在中國(guó)，炒作海南房地產(chǎn)的理由可能有數(shù)十條，但是與海南相比，迪拜的旅游優(yōu)勢(shì)更是全球獨(dú)一無(wú)二的，即使如此，迪拜依然遇到嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)價(jià)格在每平方米兩三萬(wàn)元就出現(xiàn)危機(jī)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)大跌接近1/3。那么當(dāng)今海南的國(guó)際旅游形象還未形成，2009年三亞平均房?jī)r(jià)就狂漲40%以上，這說(shuō)明海南的房?jī)r(jià)已經(jīng)超前上漲了。海南房地產(chǎn)畢竟經(jīng)歷過(guò)早期的泡沫破滅，而今泡沫重演的趨勢(shì)愈來(lái)愈強(qiáng)。如果照此發(fā)展下去，海南有可能重蹈上世紀(jì)90年代的泡沫破滅，或者成為第二個(gè)迪拜！這絕不是杞人憂天！

第二，泡沫集中在銀行和房地產(chǎn)。一方面，銀行大規(guī)模放貸，推出各項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)惠貸款，另一方面消費(fèi)者過(guò)度按揭投資房地產(chǎn)。目前海南購(gòu)房(包括投資和投機(jī)購(gòu)房)的人群中，一次性繳款的比例不太高，大約80%以上的人是通過(guò)銀行貸款按揭買(mǎi)房。依靠銀行貸款買(mǎi)房是典型投機(jī)行為，也是一種賭博行為。他們中的很多人預(yù)期海南房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅度上漲，所以利用國(guó)內(nèi)銀行的低利率按揭買(mǎi)房，然后通過(guò)房地產(chǎn)的高收入即差價(jià)收入來(lái)彌補(bǔ)資金的短缺。他們之所以這樣做，就是因?yàn)榉钚鞋F(xiàn)在的投資理念，即房地產(chǎn)尤其是海南的房地產(chǎn)是最增值的，即使不吃不喝也要按揭買(mǎi)房。這種情況，不是和2009年的迪拜債務(wù)危機(jī)爆發(fā)前很相似嗎？不是和2007年的美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前很相似嗎？遠(yuǎn)一點(diǎn)看，這不是和日本上世紀(jì)80年代后期的房地產(chǎn)泡沫很相似嗎？

雖然我國(guó)中央銀行對(duì)銀行資金流入房地產(chǎn)已經(jīng)保持了高度的警惕，并動(dòng)用了一連串控制信貸的手段，但部分注重中日經(jīng)濟(jì)比較的日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家，還是堅(jiān)定地認(rèn)為，相當(dāng)數(shù)量的銀行資金流入了房地產(chǎn)。“中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行業(yè)，這一點(diǎn)與當(dāng)年的日本非常相似?！比毡俱y行官員福本智之說(shuō)?！芭菽瓡r(shí)代”的日本也是如此，商業(yè)銀行的資金，直接或間接地大量流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部副部長(zhǎng)魏加寧說(shuō)，盡管中國(guó)房市的資金渠道與日本不完全相同，但是這種傾向值得注意。國(guó)外流入的資金和國(guó)內(nèi)的“炒房團(tuán)”投機(jī)房地產(chǎn)的行動(dòng)，無(wú)不隱含著泡沫的危險(xiǎn)。

第三，當(dāng)前國(guó)際上人們收入和購(gòu)房比大約是1∶6，我國(guó)已經(jīng)達(dá)到1∶20，甚至更高。如果以海南省人均收入來(lái)觀察，這一比例顯然超過(guò)了1∶20。這也是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)！國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的人均收入比我國(guó)高很多，可是收入和購(gòu)房比與中國(guó)相比低30%以上。即使這樣，這些國(guó)家都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。更為嚴(yán)重的是，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，那么后果不堪設(shè)想。

第四，海南“地王”價(jià)格頻繁再現(xiàn)，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有認(rèn)為海南已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，甚至預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)節(jié)節(jié)攀升。在這種預(yù)期之下，他們壓根沒(méi)有把政府遏制房地產(chǎn)泡沫的舉措放在眼里，而是進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。事實(shí)上這也是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)！

2009年12月15日，一條令絕大部分海南開(kāi)發(fā)商措手不及的新聞在業(yè)內(nèi)被快速傳播：三亞市迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬(wàn)元/畝的天價(jià)，該價(jià)格為海南近年來(lái)土地拍賣(mài)最高價(jià)，比2008年的最高價(jià)760萬(wàn)元/畝漲了一倍。據(jù)了解，這塊位于三亞市迎賓路的土地，既不靠海，也不在三亞目前城市中心區(qū)域。如此下去，這種房地產(chǎn)泡沫將愈演愈烈，其結(jié)果是嚴(yán)重的。

享譽(yù)日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，野村證券資本市場(chǎng)研究所主任研究員關(guān)志雄前幾年就說(shuō)：“中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，股價(jià)猛然之間的高漲，已經(jīng)泛出泡沫經(jīng)濟(jì)的朵朵浪花，這與1980年代后期的日本越來(lái)越相似?！边@句話用來(lái)描述當(dāng)前的海南房地產(chǎn)泡沫一點(diǎn)不為過(guò)。

觀點(diǎn)：警惕房地產(chǎn)泡沫摧毀國(guó)際旅游島建設(shè)

“國(guó)際旅游島”絕不是“房產(chǎn)泡沫島”，旅游開(kāi)發(fā)也絕不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雖然旅游開(kāi)發(fā)會(huì)讓房地產(chǎn)增值，但是過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛伏著重重危機(jī)，迪拜就是很好的例子。如果海南房地產(chǎn)瘋漲速度任其發(fā)展下去，那么未來(lái)兩年內(nèi)海南房地產(chǎn)泡沫有可能再次破滅。其危害將遠(yuǎn)大于上世紀(jì)90年代的那次泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其危害主要有：

第一，房地產(chǎn)泡沫不利于海南國(guó)際旅游島建設(shè)。國(guó)際旅游島不是一般意義的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它應(yīng)該是高水平、高起點(diǎn)、低污染、低密度的生態(tài)環(huán)保型的建設(shè)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的海南國(guó)際旅游島規(guī)劃中非常慎重地沒(méi)有直接提出發(fā)展房地產(chǎn)，也許考慮到這樣會(huì)刺激房地產(chǎn)泡沫。所以，海南國(guó)際旅游島必須先規(guī)劃后建設(shè)，而且必須循序漸進(jìn)。盲目擴(kuò)張和急于求成都是有害的?？梢詤⒄諊?guó)內(nèi)外一些卓有成效的旅游城市如美國(guó)夏威夷、印度尼西亞的巴厘島和中國(guó)的九寨溝。這些風(fēng)景名勝旅游規(guī)劃都很不錯(cuò)，而且這些地區(qū)在開(kāi)發(fā)旅游資源的時(shí)候沒(méi)有導(dǎo)致房地產(chǎn)遍地開(kāi)花。

美國(guó)的夏威夷和印尼的巴厘島與三亞屬于同一緯度，也是絕好的旅游勝地。其房?jī)r(jià)與上海差不多，與該區(qū)域的居民收入相比并不算太高，而且那是長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)果；更重要的是，它主要不是靠房地產(chǎn)吸引游客，而是靠適宜的環(huán)境，合理的價(jià)格，以及娛樂(lè)、購(gòu)物等吸引顧客。如果夏威夷和巴厘島房?jī)r(jià)奇高，環(huán)境破壞，人滿(mǎn)為患，那么它不可能成為世界著名旅游勝地。所以，凡是世界著名風(fēng)景勝地，除了少數(shù)地區(qū)(如迪拜)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫并且受到泡沫的懲罰之外，多數(shù)地方對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)都非常慎重，不像現(xiàn)在海南這樣大規(guī)模開(kāi)發(fā)投資，以至于房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始急劇膨脹。這樣下去的結(jié)果，海南國(guó)際旅游島可能會(huì)變成房產(chǎn)泡沫島，最后有可能廢于房地產(chǎn)泡沫。

第二，房地產(chǎn)泡沫將會(huì)干擾海南省整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，破壞其自然環(huán)境。海南房地產(chǎn)泡沫破滅之時(shí)，將是海南經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退之日。高房?jī)r(jià)首先吞食海南的國(guó)民財(cái)富，少數(shù)人利用泡沫大發(fā)其財(cái)，然后把債務(wù)和爛尾樓留給當(dāng)?shù)卣屠习傩?。無(wú)論是上世紀(jì)90年代的第一次海南房地產(chǎn)泡沫，還是上世紀(jì)80年代的日本房地產(chǎn)泡沫，或者是2007年美國(guó)次貸危機(jī)和2009年的迪拜債務(wù)危機(jī)，無(wú)一不是如此。其次，大規(guī)模的房地產(chǎn)投資，不可避免會(huì)出現(xiàn)盲目建設(shè)，破壞海南尤其是三亞的自然生態(tài)環(huán)境，其危害不亞于1958年“大躍進(jìn)”對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的破壞?？v觀世界著名的旅游勝地，無(wú)論是美國(guó)的夏威夷還是印度尼西亞的巴厘島，都十分注意環(huán)境和生態(tài)的保護(hù)，其發(fā)展絕不是靠過(guò)度開(kāi)發(fā)，因?yàn)槁糜物L(fēng)景名勝的承載力有限，如果超過(guò)某個(gè)限度，將帶來(lái)大量的污染，那么它的吸引力就急劇下降，就可能出現(xiàn)欲速則不達(dá)的結(jié)果。

從世界著名旅游地區(qū)的情況看，旅游收入主要來(lái)源并不是依靠房地產(chǎn)創(chuàng)造的。旅游主要賣(mài)點(diǎn)一般是自然風(fēng)景、人文環(huán)境、休閑、娛樂(lè)和購(gòu)物等，其中房地產(chǎn)的作用只占30%左右。香港、日本購(gòu)物對(duì)房產(chǎn)的推動(dòng)力稍微大一些。但是，海南不能像日本和香港那樣去打造，它應(yīng)該保持其本色，依靠房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能帶來(lái)較大的負(fù)面效應(yīng)。因此，海南國(guó)際旅游島建設(shè)應(yīng)該向夏威夷和巴厘島學(xué)習(xí)，突出其本色。如此看來(lái)，海南風(fēng)景和娛樂(lè)對(duì)房產(chǎn)的推動(dòng)性可能不會(huì)太大，否則，過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必將超過(guò)自然環(huán)境的承受能力，破壞其本色，結(jié)果將降低旅游價(jià)值。

第三，房地產(chǎn)泡沫破滅最終使大多數(shù)投資者血本無(wú)歸，挫傷他們?cè)偻顿Y的積極性。第一次海南房地產(chǎn)泡沫留給投資者的慘痛印象就是資產(chǎn)急劇縮水，投資幾乎血本無(wú)歸?，F(xiàn)在是否再現(xiàn)當(dāng)年的危機(jī)？如果每年房地產(chǎn)價(jià)格攀升速度與2009年相當(dāng)甚至超過(guò)，而且無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者仍然這么瘋狂，尤其是地方政府也失去理智，那么過(guò)不了多久，房地產(chǎn)泡沫一定會(huì)破滅。到那個(gè)時(shí)候，投資者將付出沉重代價(jià)。

第四，房地產(chǎn)泡沫將使當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)老百姓生活更加困難。高房?jī)r(jià)是資產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式之一，而資產(chǎn)泡沫又是一種變相的通貨膨脹。如果海南房地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張，高房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，那么在繁榮時(shí)推高當(dāng)?shù)氐?a href="http://app.www.dali56.com/data/mac/jmxf.php" target="_blank">物價(jià)水平，導(dǎo)致通貨膨脹，多數(shù)老百姓日子較艱難；當(dāng)資產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟(jì)陷入衰退時(shí)，老百姓面臨失業(yè)，日子更加不好過(guò)。所以，房地產(chǎn)泡沫只對(duì)少數(shù)人有利，對(duì)大多數(shù)人有害無(wú)益！

第五，房地產(chǎn)泡沫將使海南國(guó)際旅游島不堪重負(fù)，最終可能走向衰敗。海南國(guó)際旅游島主要以其優(yōu)美的環(huán)境吸引海內(nèi)外游客，所以在打造國(guó)際旅游島時(shí)，必須綜合考慮環(huán)境友好力、資源吸引力、交通承載力、旅游接待力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展力等指標(biāo)。如果大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，尤其是在530多平方公里的黃金地段高密度地開(kāi)發(fā)，就有可能破壞其生態(tài)環(huán)境的平衡，使其不堪重負(fù)。

從國(guó)外著名的風(fēng)景名勝地區(qū)比較研究中，我們發(fā)現(xiàn)，雖然多數(shù)地方人口密度較大，但是其生態(tài)環(huán)境承載力、交通承載力、旅游接待力等都能夠勝任，而且房地產(chǎn)不是遍地開(kāi)花，因?yàn)榇笠?guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)除了急劇增加人口密度外，更重要的是增加生態(tài)環(huán)境承載力、交通承載力、旅游接待力。超負(fù)荷運(yùn)行，最終將使名勝風(fēng)景不再風(fēng)光，走向衰敗，比如，日本昔日的軍艦島就是如此，現(xiàn)在變成人煙稀少的荒地。

因此，提出海南房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)并不是危言聳聽(tīng)。無(wú)論中央還是海南省地方政府應(yīng)該高度關(guān)注這一問(wèn)題。首先，必須搞好規(guī)劃，做到先規(guī)劃后建設(shè)。同時(shí)，應(yīng)該劃定一些風(fēng)景名勝地點(diǎn)永遠(yuǎn)不宜開(kāi)發(fā)，實(shí)行嚴(yán)格的環(huán)保制度。這一點(diǎn)可以參照九寨溝的做法。第二，必須構(gòu)建海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，實(shí)時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和價(jià)格趨勢(shì)，避免瘋狂炒作。第三，必須建立有效的激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制。對(duì)城市環(huán)保建設(shè)維護(hù)和檢舉有功的人員(包括政府官員、開(kāi)發(fā)商和市民)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，對(duì)造成生態(tài)環(huán)境破壞的機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊；最好建立公開(kāi)信息制度，讓更多的人了解并參與其中，以防暗箱操作。第四，必須密切監(jiān)控境外熱錢(qián)動(dòng)向，避免造成海南房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌。第五，必須實(shí)行政務(wù)公開(kāi)，避免官商勾結(jié)，制造房地產(chǎn)泡沫。-

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