首堵“股權轉讓”后門海南動刀“炒地潮”

2010年01月29日 04:21每日經濟新聞【大中小】【打印】共有評論0條

每經記者楊羚強實習生羅倫發(fā)自上海

各級國土資源部門在全國房地產行業(yè)范圍內整治“囤地”“炒地皮”等行業(yè)壞風氣的工作，又有了實質性的動作。

《每日經濟新聞》記者獲悉，1月27日，海南省國土環(huán)境資源廳發(fā)布了《關于充分發(fā)揮土地調控作用促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。其中第五條明確表示，要“完善土地二級市場管理，防范惡意炒賣土地行為?！倍摋l中最引人注目的是，“嚴禁以股權轉讓為名，變相違規(guī)轉讓土地使用權?！?/p>

一些業(yè)內人士表示，這是國土資源部門在全國范圍內首次提出“嚴禁以股權轉讓為名，變相違規(guī)轉讓土地使用權”。如果上述政策一旦得到貫徹實施，甚至在全國范圍內大面積推廣，將會成為遏止開發(fā)商“炒地”風氣的最有效“武器”，并對房地產公司的開發(fā)、經營和融資等產生非常大的影響。

“炒地”主要手段被堵

《通知》明確規(guī)定，房地產用地在規(guī)定時限內投資額未達到開發(fā)投資總額25%的，土地使用權嚴禁轉讓、聯(lián)營合作、作價出資(入股)和抵押。嚴禁以股權轉讓為名，變相違規(guī)轉讓土地使用權。

海南省國土環(huán)境資源廳土地利用管理處吳處長昨日(1月28日)解釋說，上述政策目前重點打擊的，就是海南地產市場中借道“股權轉讓”，變相轉讓土地使用權的“炒地”現(xiàn)象。

一位熟悉海南房地產市場的業(yè)內人士介紹說，由于土地使用權的轉讓被法律嚴格禁止，房地產公司往往通過股權交易，來改變土地使用權的所有人，這種變相轉讓方式，曾經在海南土地二級市場中屢試不爽，成為開發(fā)商“炒地”最主要的方式。

中國指數研究院副院長陳晟對《每日經濟新聞》表示，上述政策顯然會是遏制開發(fā)商在海南“炒地”最有效的辦法。目前，海南土地市場非常熱。據他了解，很多全國性的房地產企業(yè)都在海南有拓展新項目的計劃。但根據《通知》，在2010年3月底前，海南全省暫停審批出讓房地產用地。因此，目前開發(fā)商更多把目光瞄準土地二級市場。

海南對地產企業(yè)“炒地”行為的打擊，不僅體現(xiàn)在嚴禁以股權轉讓的形式變相違規(guī)轉讓土地，而且還通過土地價格申報，限制開發(fā)商的“炒地”行為。

據《通知》規(guī)定，轉讓土地使用權，轉讓雙方必須向土地管理部門如實申報成交價格，經土地部門審核，成交價格比市縣土地行政部門委托評估的市場評估價低20%或比區(qū)域基準地價低20%的，市縣政府可以行使優(yōu)先收購權。

執(zhí)行仍有難度

雖然《通知》限制房地產開發(fā)商通過股權轉讓，變相買賣土地，但在具體執(zhí)行上仍然有比較大的困難。

上海杜躍平律師事務所律師杜躍平對《每日經濟新聞》表示，按照國土資源部發(fā)布的“土地出讓合同示范文本”，房地產公司不能夠私下轉讓土地使用權。但并沒有提及是否限制通過“股權轉讓方式，變相轉讓土地”。但根據《合同法》、《民法》等規(guī)定，合同規(guī)定的所有權力均可以轉讓。

海南省國土環(huán)境資源廳的上述《通知》中“禁止以股權轉讓形式，變相轉讓土地”的條文，顯然與上述國家法律、法規(guī)相沖突，法律效力要低于國家頒布的法律、法規(guī)。

因此，上述《通知》正式執(zhí)行前，國家的有關法律、法規(guī)還需要進行修改。另外一方面，如何阻止開發(fā)商通過“股權轉讓方式，變相轉讓土地”，也會是考驗海南省國土環(huán)境資源廳的一個難題。根據有關法律規(guī)定，股權轉讓的變更，需要在工商部門進行登記。因此，事實上也只有工商管理部門可以嚴格禁止“以股權轉讓為名，變相違規(guī)轉讓土地使用權”，國土環(huán)境資源廳本身并沒有執(zhí)法的權力。海南國土資源部門如何和省工商管理局協(xié)作，共同執(zhí)行相關政策也會是一個難題。即使海南省工商部門嚴禁“股權轉讓方式轉讓土地”，開發(fā)商也有可能利用海南省外甚至境外公司的股權轉讓完成交易，逃避監(jiān)管。

對上述疑問，海南省國土環(huán)境資源廳土地利用管理處吳處長表示，對于上述政策的細則及如何實施該政策，海南省國土環(huán)境資源廳與海南省政府正在做具體的商議。

開發(fā)商心態(tài)：趁熱趕快賣

不過，海南省國土環(huán)境資源廳的上述《通知》仍起到了敲山震虎的作用。

“我要跟我們老總提個醒，乘現(xiàn)在的樓市升溫時，趕快開發(fā)、趕快銷售。”上海一家在海南當地有開發(fā)項目的房地產公司的項目經理1月28日向《每日經濟新聞》表示，上述《通知》給他們的公司提了一個醒，海南樓市絕不會像現(xiàn)在這樣持續(xù)升溫，部分樓盤每天上漲1000元/平方米的情況，可能僅只限于現(xiàn)在。

在他看來，海南省禁止股權轉讓的上述政策，不僅打擊了“炒地”，對開發(fā)商的融資、運營也影響巨大。此前，很多在海南開發(fā)房地產項目的企業(yè)，如雅居樂等曾通過股權轉讓方式，向大摩等境外著名投行融資，而在上述《通知》出臺之后，開發(fā)商的融資渠道將變得更加狹窄。

事實上，海南省的上述政策對開發(fā)商的資金要求比國務院的相關政策更為嚴格。2009年5月27日，國務院公布了關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%。

但根據海南省國土環(huán)境資源廳的上述《通知》，房地產用地在規(guī)定時限內投資額未達到開發(fā)投資總額25%的，土地使用權嚴禁轉讓、聯(lián)營合作、作價出資(入股)和抵押。

而更令上述項目經理擔心的是，如果海南的經驗被推廣到全國，屆時，各地出臺政策，嚴格限制開發(fā)商通過股權轉讓方式“炒地”。

上海三湘股份有限公司副總經理張濤說，“嚴禁以股權轉讓為名，變相違規(guī)轉讓土地使用權”的政策，能夠影響整個房地產行業(yè)，使得很多經營情況不佳的開發(fā)商面臨困局。而且對海南房地產市場的影響力度會更大，因為現(xiàn)在海南的土地市場已經有些過熱了。

來自中房指數研究院的數據顯示，海南土地拍賣價格在2009年10月~12月達到了全年的最高水平，每平方米超過4000元。而在2009年上半年，當地的土地拍賣價格維持在每平方米2000元左右。

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