以日本地產(chǎn)泡沫歷史為鑒

本報(bào)評(píng)論員郭 凱

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日公布的數(shù)據(jù)顯示， 2010年5月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲了9.2%。諸如萬科、保利這樣的地產(chǎn)公司，在5月份里也拿下了12塊土地。顯然，在當(dāng)前價(jià)格穩(wěn)固，且經(jīng)過政策密集調(diào)控后，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策可能半途而廢的大有人在。

關(guān)于調(diào)控的分歧，很大程度上在于，市場(chǎng)認(rèn)為中國(guó)可能無法承受起類似2008到2009年的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，尤其是受歐洲債務(wù)危機(jī)影響而發(fā)生的外部動(dòng)蕩的背景下。對(duì)于這個(gè)問題，日本央行近期的一份報(bào)告，把中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)狀況與上世紀(jì)日本60年代后期到70年代前期的地產(chǎn)泡沫，以及80年代后期到90年代的泡沫作了比較，得出了中國(guó)當(dāng)前的地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)勝似日本70年代泡沫和經(jīng)濟(jì)的結(jié)論。無論是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和過去十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還是整體的人口城市化比例抑或國(guó)民和企業(yè)負(fù)債程度，中國(guó)當(dāng)前的狀況都更像日本的1970年代。

1970年代日本也出現(xiàn)了地價(jià)和房?jī)r(jià)迅速上升、出現(xiàn)泡沫化的問題，并且在當(dāng)時(shí)第一次石油危機(jī)的影響下，日本的宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。但是由于日本經(jīng)濟(jì)當(dāng)時(shí)仍然具備相當(dāng)高的增長(zhǎng)潛力，以及繼續(xù)城市化和國(guó)民負(fù)債率相對(duì)健康等因素下，經(jīng)過外部沖擊后的宏觀經(jīng)濟(jì)自然恢復(fù)上漲，地產(chǎn)價(jià)格不久后也重拾升勢(shì)。

據(jù)日本央行報(bào)告判斷，鑒于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)和1970年代日本的眾多相似性，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過一次新的房地產(chǎn)泡沫深度調(diào)整，比如類似2008年在外部環(huán)境打擊下的回調(diào)，中國(guó)同樣有能力實(shí)現(xiàn)日本在調(diào)整之后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)，這里面也包括調(diào)整之后房?jī)r(jià)再次穩(wěn)步上升。但是，日本在1980年代后期的房地產(chǎn)泡沫，則是在沒有生產(chǎn)力增長(zhǎng)支撐、國(guó)民城市化水平已經(jīng)非常高的情況下，由貨幣效應(yīng)催生的投資泡沫，它在1990年代破裂之后，泡沫本身和國(guó)民經(jīng)濟(jì)遭遇的水退和回調(diào)之身，讓日本國(guó)民10多年都生活在其陰影之中。

確實(shí)，中國(guó)在經(jīng)歷了2008年市場(chǎng)泡沫調(diào)整后，2009年到2010年至今，在貨幣超發(fā)效應(yīng)下涌現(xiàn)出新的地產(chǎn)投資泡沫，但整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)具備的從快速增長(zhǎng)走向穩(wěn)步增長(zhǎng)的潛力，以及繼續(xù)城市化的動(dòng)力，讓中國(guó)可能再現(xiàn)“日本1970年代”的質(zhì)素。那么，中國(guó)當(dāng)前需要自信的面對(duì)房地產(chǎn)泡沫的調(diào)整，并且保持政策的連貫性，將市場(chǎng)泡沫擠壓至合理水平，然后房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)也就可以重新走上穩(wěn)定增長(zhǎng)。同時(shí)，根據(jù)貨幣催生型的房地產(chǎn)泡沫災(zāi)難的警示，中國(guó)更需防止貨幣效應(yīng)。

對(duì)于當(dāng)前中國(guó)和1970年代日本的不同之處，日本央行的報(bào)告著重告誡，中國(guó)地方政府在財(cái)政制度壓力下，共同做大土地和地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象，在日本的當(dāng)時(shí)是沒有的。這意味著中國(guó)未來的地產(chǎn)泡沫程度，也許會(huì)繼續(xù)加深，并且甚于日本當(dāng)年。日本央行的研究人員認(rèn)為，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)對(duì)全球的經(jīng)濟(jì)影響非常大，所以外界會(huì)對(duì)中國(guó)政府接下來的地產(chǎn)政策謹(jǐn)慎關(guān)注。而對(duì)于中國(guó)政府體系而言，只要中央政府有實(shí)質(zhì)的決心、擺脫利益集團(tuán)的干擾，房?jī)r(jià)泡沫會(huì)被擠下來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也會(huì)走上穩(wěn)步上升軌道。

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