觀望期結(jié)束 全國房產(chǎn)降價潮將至

- 觀察家

如果調(diào)控政策的目標(biāo)明確，在力度上不做“俯臥撐”和傳遞誤導(dǎo)的信號，全國一線城市房價下跌30%，價格回到去年年底的水平基本已成定局。

5月份，政策方面依舊緊鑼密鼓地出臺相關(guān)細(xì)則，對高企的房價繼續(xù)施加壓力：土地增值稅的清算和嚴(yán)格征收，房產(chǎn)稅加快推出步伐，央行等三部委顛覆了以前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的二套房標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行最嚴(yán)厲的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，北京在全面停止第三套房貸的同時，對房齡在20年以上的二手房基本停止了貸款。(6月8日《法制晚報》)

政策層面的持續(xù)加壓，將打消開發(fā)商利用歐元危機(jī)再次讓調(diào)控政策放松的幻想，一線城市的成交量在5月份繼續(xù)下滑，以北京、上海和深圳為例，北京二手房5月份成交量環(huán)比降58.8%，上海環(huán)比降69.0%，深圳環(huán)比降24.1%。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，一線城市5月成交量“腰斬”，在監(jiān)測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌。

同時，一直和政策僵持的價格開始動搖和分化：二手房的議價空間開始增加。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，北京、上海、深圳等一線城市中，有超過五成的樓盤價格出現(xiàn)下跌，其中上海、廣州和深圳三城市，已有此類樓盤價格下跌幅度接近15%。同時，中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計也顯示，5月在監(jiān)測的30個城市中，各城市成交價格普遍下降。而開發(fā)商在開盤時打折、暗降、促銷等手段明顯多了起來，率先降價的萬科、恒大則嘗到了好處，一季度的銷售業(yè)績排在前兩位。

雖然還有個別樓盤的開盤價依然上漲，但在當(dāng)前情況下，只能視為給未來的降價創(chuàng)造空間。這樣，房價的走勢在經(jīng)歷一個多月的博弈后，價格下降的空間已打開，購房者看到了政策堅持的決心，開發(fā)商也開始不再對政策抱有不切實(shí)際的幻想，面對土地增值稅清算風(fēng)暴和房產(chǎn)稅開征越來越快的腳步，如果再有開發(fā)商自恃現(xiàn)金流不緊張硬扛，恐怕被動的只能是自己。

至此，基本可以判斷：房價的觀望期已結(jié)束，全國范圍的降價潮將會如期而至。如果調(diào)控政策的目標(biāo)明確，在力度上不做“俯臥撐”和傳遞誤導(dǎo)的信號，全國一線城市房價下跌30%，價格回到去年年底的水平基本已成定局。大家擔(dān)心的開發(fā)商推遲開盤的情況更不會出現(xiàn)，因?yàn)?008年金融危機(jī)前的經(jīng)驗(yàn)表明，一旦政策緊縮、開發(fā)商的資金鏈緊張，開發(fā)商惟一自救的辦法就是降價和加快開盤回籠資金，誰也不愿做政策的犧牲品被清盤重組，這是最基本的博弈邏輯。

在房價走勢明朗的情況下，整個房地產(chǎn)鏈條上的政府、購房者和開發(fā)商的互動將更為微妙。政策制定者應(yīng)謹(jǐn)記2008年“救房”的教訓(xùn)，將政策的力度和目標(biāo)可以定得更堅決一點(diǎn)，在房價徹底調(diào)整到位后，盡快使整個房地產(chǎn)公共政策的周期，從調(diào)控周期轉(zhuǎn)入發(fā)展周期，避免調(diào)控不力再次浪費(fèi)政策資源。

對開發(fā)商而言，應(yīng)清醒意識到，通過本輪調(diào)整，以暴利和投機(jī)為主要特征的房地產(chǎn)市場的價格邏輯，將發(fā)生顛覆性變化，房地產(chǎn)最終將回歸微利和居住，抱著暴利不放的開發(fā)商將會死亡，房地產(chǎn)行業(yè)將重新洗牌和布局。

對民眾而言，銀行不再給20年以上的房子貸款，已經(jīng)說明中國房子的真實(shí)價值，在房價沒有合理回歸的情況下，大可不必將三代人的收入和幸福，捆綁在壽命不足30年的建筑物上。

□馬光遠(yuǎn)(經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

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