2010年06月06日 23:49投資者報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

《投資者報(bào)》記者 華強(qiáng)

被外界認(rèn)為是樓市調(diào)控“最猛的一劑藥”的房產(chǎn)稅終于初見分曉。

5月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，其中“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的提法使此前一段時(shí)間爭論不休的房產(chǎn)稅逐漸趨于明朗。6月2日，新華社一篇名為“房產(chǎn)稅呼之欲出”的文章，已明確表露了決策層的態(tài)度。國家部委個(gè)別人士此前不久“三年不征房產(chǎn)稅”的說法不攻自破。

“這個(gè)政策隨時(shí)都可以出來。從技術(shù)上來看沒有任何障礙。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

房產(chǎn)稅細(xì)則眾說紛紜

樓市新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)界一片風(fēng)生水起，震動(dòng)不小。房地產(chǎn)調(diào)控之靴接連落下之際，被供需雙方視為“達(dá)摩克利斯之劍”的稅收調(diào)控政策何時(shí)出臺(tái)、怎樣出臺(tái)，一度成為業(yè)內(nèi)熱炒的話題。

今年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(即“國十一條”)提出“要加快研究完善住房稅收政策”； 隨后，國家將在重慶、上海等地試點(diǎn)出臺(tái)房產(chǎn)稅的消息不脛而走。

最新消息顯示，上海版樓市調(diào)控細(xì)則將在近期公布，而房產(chǎn)稅條款很可能包含其中。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“近期上海有可能出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則，房產(chǎn)稅有可能在細(xì)則中有所體現(xiàn)。如果這樣，上海就成為全國第一個(gè)推出調(diào)整后的房產(chǎn)稅的城市?！?/p>

楊紅旭分析認(rèn)為，上海極有可能先對增量住宅征稅，絕大部分自住性住宅(比如規(guī)定人均70平方米以內(nèi)免征，就可以保護(hù)原有一套小兩居，現(xiàn)新購一套大三居的改善性需求者)，暫且都會(huì)免征，而且稅率也會(huì)比較低，0.6%左右計(jì)征比較比較合適。

而此前有消息稱，上海的房產(chǎn)稅比例為0.8%~1%。另據(jù)知情人士透露，房產(chǎn)稅還可能會(huì)面向非本地戶口和取得上海居住證未滿一定年限的購房者征收。

可以看出，房產(chǎn)稅改革已成定局。國務(wù)院日前轉(zhuǎn)發(fā)2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見時(shí)明確，將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。而除上海有消息傳出將在上海版樓市調(diào)控細(xì)則中納入房產(chǎn)稅征收辦法，近日重慶有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示房產(chǎn)稅方案已上報(bào)中央正待批復(fù)。

目前，雖然房產(chǎn)稅改革時(shí)間表仍未明確，房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等尚未公布，但顯然市場預(yù)期正在逐步明朗化。

開征試點(diǎn)為期不遠(yuǎn)

其實(shí)，房產(chǎn)稅早已有之，只不過僅僅以經(jīng)營性物業(yè)作為課稅對象。而現(xiàn)在熱議的房產(chǎn)稅，是指擴(kuò)大征收范圍了的房產(chǎn)稅，即把自住房產(chǎn)也納入其中。

國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長助理黃漢權(quán)“三年內(nèi)不征房產(chǎn)稅”的公開表述，則讓房產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)間再度變得模糊；緊接著，是國家發(fā)改委的緊急辟謠，稱“三年內(nèi)不征房產(chǎn)稅”屬于個(gè)人觀點(diǎn)，不代表發(fā)改委。在樓市調(diào)控上，房產(chǎn)稅這個(gè)犀利武器到底用還是不用，5月31日前外界只能是霧里看花。

各種跡象表明，新政歷時(shí)一個(gè)半月以來，高企的房價(jià)并未受到實(shí)質(zhì)影響，開發(fā)商各有自己一把“算盤”應(yīng)對新政，炒房者也在伺機(jī)觀望。樓市調(diào)控的利劍——房產(chǎn)稅，被推到風(fēng)口浪尖也實(shí)屬情理之中。

專家表示，現(xiàn)在城市是越來越大，隨著土地資源瓶頸的日漸凸現(xiàn)和市場活躍程度的提高，一些城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展重點(diǎn)由一級市場轉(zhuǎn)向二級市場演變，對房地產(chǎn)由開發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅，逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有多環(huán)節(jié)征稅理當(dāng)是大勢所趨。

上海市政府新聞發(fā)言人5月28日稱，滬目前正在抓緊制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，按照中央政府調(diào)控原則，上海細(xì)則將更加嚴(yán)格，打擊投機(jī)性炒房。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“更加嚴(yán)格”的細(xì)則，應(yīng)該就是試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅。

雖然目前房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等尚未公布,但國務(wù)院同意“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的表述，市場的預(yù)期逐步明朗化。本來，在今年以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅已經(jīng)被視為抑制房價(jià)快速上漲的重要手段之一。

“現(xiàn)在看來，房產(chǎn)稅是勢在必行了。我甚至懷疑，此前發(fā)改委那么快‘辟謠’，是早就洞悉了最高層在房產(chǎn)稅上的決心?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家、前北京邦和財(cái)富研究所長韓志國表示。

在此輪樓市調(diào)控中，“房產(chǎn)稅改革”的政策“路線圖”清晰可見：1月7日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求“加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”。今年4月，財(cái)政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列為其2010年工作要點(diǎn)之一。

4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，直至此次國務(wù)院通知再次明確“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，房產(chǎn)稅基本不存在懸念。

現(xiàn)在，無論是專家學(xué)者，還是房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士，普遍認(rèn)為開征房產(chǎn)稅將成為中央近期調(diào)控樓市的壓軸大戲。

能否抑房價(jià)存在爭議

最近兩個(gè)月，A股市場無論是“波瀾壯闊”的下跌，還是曇花一現(xiàn)的反彈，都與房地產(chǎn)調(diào)控遙相呼應(yīng)；近期股市的忽上忽下，更是與房產(chǎn)稅的忽出忽不出密切相關(guān)。然而，房產(chǎn)稅到底能不能抑制房價(jià)，其實(shí)業(yè)界觀點(diǎn)并不一致。

北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，對那些有多套住房的投資者，如果征收房產(chǎn)稅，就大大增加了他們的持有成本，降低了他們的收益率。開征房產(chǎn)稅是中國房地產(chǎn)市場回歸“正常市場”的有效政策。

對于擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅是否能抑制高房價(jià)，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，房產(chǎn)稅對目前投資投機(jī)需求有較好的調(diào)節(jié)作用，避免資金過多地流入房地產(chǎn)市場。

也就是說，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來。

但某二線城市的一家房地產(chǎn)公司老總對記者坦承“不愿看到房產(chǎn)稅出臺(tái)”，他說，不管稅率是多少、征稅對象是哪些，房產(chǎn)稅一旦開征，必將增加住房持有成本，炒房者會(huì)對成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，自住需求的買房者會(huì)考慮今后的財(cái)務(wù)壓力，這肯定會(huì)帶來房價(jià)的下行壓力。

但在財(cái)政部財(cái)科所副所長劉尚希看來，房產(chǎn)稅是抑制不了房價(jià)的。他認(rèn)為，在房價(jià)上漲預(yù)期很明顯的情況下，征收的房產(chǎn)稅百分之百都可以轉(zhuǎn)嫁，在這種情況下不但不能抑制房價(jià)，相反還會(huì)導(dǎo)致房價(jià)更高，起的作用是“火上澆油”。

海外媒體也有評論認(rèn)為，目前樓價(jià)居高不下的原因，主要是開發(fā)商主導(dǎo)了房屋供應(yīng)，不愿意降價(jià)。而房產(chǎn)稅所管的是消費(fèi)者而非開發(fā)商，所以開征房產(chǎn)稅“并不容易達(dá)到樓價(jià)下調(diào)的目的”。

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