2010年04月09日 22:08華夏時報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

本報記者 晏耀斌 北京報道

新一輪房價非理性上漲之后，北京樓市怪現(xiàn)狀越來越多，先是上周熱炒的城郊房價倒掛，本周《華夏時報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京還普遍存在著商住房價格倒掛現(xiàn)象。這在2007年樓市瘋狂時也沒出現(xiàn)過。

“就過一條馬路到銀行取錢，往返最多20分鐘，價格坐地漲了8萬?！?月7日下午1點10分，坐在《華夏時報》記者面前的張女士一臉迷茫地說，“房價怎么漲得那么快？”

眼瞅著房價一天天上漲，張女士想買一套房子住的欲望越來越強。在經(jīng)過多處考察后，4月7日上午決定在三元橋東一家小區(qū)買下一套兩居室二手房，價格每平米26500元。然而就在張女士去銀行取錢作定金返回時，另外兩撥買房人也到了，房主見機提高了價格。

張女士最終失望而歸。以至于中大恒基的工作人員在和記者交流時調(diào)侃說：“要想買好戶型，最好帶著現(xiàn)金來。”

這只是記者在多日采訪中看到的購房者熱捧住宅房的一個片段，與之對比的卻是相對冷清得多的商用房市場，具體到價格，與住宅價格形成反差的則是，不但同地段商業(yè)地產(chǎn)均價較低，漲速更是保持著相對“蝸牛的速度”。

《華夏時報》記者通過實地走訪二環(huán)到六環(huán)部分樓盤發(fā)現(xiàn)：在今年一季度乃至去年這兩輪房價上漲中，同地段的商業(yè)地產(chǎn)單位價格或者低于住宅，或者與住宅持平，或者上漲的速度遠遠低于住宅，形成了大面積的商住價格倒掛現(xiàn)象。

樓市泡沫正越吹越大，重災(zāi)區(qū)顯然集中在住宅房市場。

“商業(yè)地產(chǎn)的價格走勢更能反映宏觀經(jīng)濟的真實狀況，過高的住宅價格已經(jīng)脫離了經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實。”注意到了“商住價格倒掛”的情況后，多位人士對住宅價格的強勢上漲表示擔(dān)憂。

商住房價格倒掛

曾經(jīng)讓消費者望而生畏的商業(yè)地產(chǎn)，如今開始成了部分消費者的選擇。

王偉就是其中一人。他選擇的一個商鋪位于通州區(qū)新華北路(北關(guān)環(huán)島西南)的財富東方，屬于社區(qū)住宅底商，價格每平米25000元。王偉的理由很簡單：“底商可出租可以自住，相比較對面的住宅房北京ONE便宜多了。”北京ONE 3月最新一期開盤均價則為30000元每平米。

便宜的原因，王偉也很清楚。由于地處通州，商業(yè)氣氛并不是很濃，自住的環(huán)境肯定不如高些的住宅樓層，所以對于投資人來說誘惑力不大。

不只是王偉一個人，很多消費者近期均發(fā)現(xiàn)了這個秘密：商住房價格倒掛。

一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的單位價格應(yīng)該是住宅價格的1.5到2.5倍?！霸诤暧^經(jīng)濟形勢大好的時候會更高?！北本┪覑畚壹腋笨偨?jīng)理胡景暉介紹說。現(xiàn)實情況恰恰相反。從二環(huán)到東六環(huán)，記者發(fā)現(xiàn)這種倒掛現(xiàn)象還很普遍。

南二環(huán)內(nèi)的亞泰體育用品廣場，位于宣武區(qū)菜市口南大街均價為30000元每平米，同地段的住宅中海紫御公館和新瓷器價格分別為40000元和35000元每平米。

記者在位于西二環(huán)的源屋曲小區(qū)看到，同在一個小區(qū)，有臨街的一層商用房價格普遍在每平米27000元，而樓上的住宅房價格都在每平米30000元以上。

位于大望路、東三環(huán)到東四環(huán)之內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)每平米價格基本上在35000元以上，而同地段以金地花園為代表的住宅價格則高達42000元每平米。

在東四環(huán)與東五環(huán)之間的金地名京住宅和商鋪每平米價格分別為30000元和28000元左右。

而從四惠東沿著城鐵八通線往東，東五環(huán)與東六環(huán)之間的商住價格更多地表現(xiàn)為持平。朝陽區(qū)百子灣東里的美利山底商每平米在24000元，住宅則普遍在26000元以上；九棵樹城鐵站的當(dāng)代名筑家園，底商的價格每平米在20000元，而同地段的住宅價格為21000元；梨園城鐵站的時尚街區(qū)的底商和住宅價格基本都處在20000元每平米。

商住房價格倒掛另外一個表現(xiàn)則是住宅價格上漲速度遠遠超過商業(yè)地產(chǎn)的上漲幅度。

有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年主要城市的房價普遍大漲，同比漲幅基本上都在30%以上，個別城市區(qū)域甚至高達50%；相比之下，商鋪的價格漲幅就很溫和，絕大多數(shù)的商鋪價格漲幅只有10%左右，僅個別區(qū)域的商鋪漲價達到30%。

而今年一季度以北京為例，商業(yè)地產(chǎn)在去年補漲后，今年基本保持在8%的增長速度；而住宅則保持著30%以上甚至有些樓盤漲幅超過100%。“比如金地花園，年初每平米也就在2萬出頭，現(xiàn)在已經(jīng)翻番了。”京城房產(chǎn)經(jīng)紀公司高級租賃顧問劉金鑫介紹說。

住宅房成泡沫重災(zāi)區(qū)

到底是什么原因造成了商住房價格的嚴重倒掛？本報記者采訪了解到，促成住宅價格快速拉升的原因是恐慌性購房。

截至去年年底，在一系列樓市調(diào)控措施下，樓市曾經(jīng)一度出現(xiàn)過量價齊跌的局面。有數(shù)據(jù)顯示，京、滬、廣、深四大一線城市一手房市場成交總量一度環(huán)比下跌20%,其余5個重點城市成交總量下跌44%。

不過這樣的形勢沒有持續(xù)多久，尤其是北京?！?月份地王的出現(xiàn)、CBD東擴和南城規(guī)劃、通州新城規(guī)劃的面世，將房價一下子拉了起來?！倍辔恢薪槿耸坑^點驚人一致。而這也與記者之前的調(diào)查極其吻合：今年3月份在去年高房價的基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升，實現(xiàn)了每平米一個月均漲5000元左右，北京東六環(huán)房價直奔2萬元。

有樓市風(fēng)向標之稱的北京春季房展4月8日在北京拉開帷幕。記者從參展樓盤整體報價發(fā)現(xiàn)，相比3月份北京普通商品房22885元/平米的均價，又上漲了超過11%，而和去年春季房展參展樓盤均價相比，價格整整翻了一番。去年參加展會的項目每平米均價為13000元左右，今年參展項目五環(huán)以內(nèi)的均價就在25000元左右。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，3月北京存量住宅成交量達到25747套，這是春節(jié)樓市低迷后首次破25000套。具體看，2010年1月的存量住宅成交量為12767套，2月春節(jié)所在月份回落至8544套，3月交易量大幅回升并突破25000套，與去年回暖的3月同期相比上漲28.91%。

其中有一個重要的時間點則是截至3月3日,北京商品住宅期房可售套數(shù)降至57561套，這是自2006年以來北京住宅存量有記錄以來的新低，以目前的成交量推算,北京商品住宅存量的消化周期不足9個月。

胡景暉分析說，這輪購房與去年同期完全不一樣。消費者在去年是基于對經(jīng)濟的不樂觀持幣觀望，而現(xiàn)在則是基于對未來價格上漲的擔(dān)憂開始搶購?！皫淼牧硗庖粋€后果就是惜售，房價就越來越高?！?/p>

這個趨勢發(fā)展下去，最為直接的結(jié)果就是，住宅房市場將成為樓市泡沫的最集中區(qū)域。也正因為如此，有部分消費者將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)?！安贿^，好在數(shù)量不多?！敝性禺a(chǎn)總經(jīng)理李文杰告訴記者。

據(jù)李文杰分析，一方面，相對于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性和限制條件，個人更容易也更愿意購買或者投資住宅；另一方面，在金融危機之后盡管經(jīng)濟有了很大的恢復(fù)，但辦公等商業(yè)需求并沒有完全恢復(fù)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)貸款首付必須是五成，貸款年限最高則為10年。同時，從2005年至2009年的房價租金比來看，商業(yè)地產(chǎn)毛回報率在8%-9%。這些都成為個人不愿意投資商業(yè)地產(chǎn)的因素。

但商業(yè)地產(chǎn)則真實地反映了實體經(jīng)濟的形勢?！昂芎唵?，在經(jīng)濟好時可以租或者買大一點商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)濟低迷時生意不好做則相反；住宅則不一樣，無論經(jīng)濟好壞需求總是存在，因而也成為投資的重點。”李文杰表示。

胡景暉認為，而商住房價格倒掛則恰恰反映了住宅市場嚴重脫離了經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實?！吧虡I(yè)地產(chǎn)會有一個補漲的過程，但住宅則會在第二季度開始下調(diào)?！?

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