2010年02月08日 13:52商界【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

極致的景觀、涌動的金錢、一個又一個被催生的奇跡——迪拜，這個充斥著躁動、欲望與夢想的地方，曾經(jīng)是世界上最讓人向往的去處之一。而當盛宴散場，這里留下的只是一幢幢尚未完工、甚至根本未曾開工的“爛尾樓”。在人們無盡的唏噓中，還有一個中國商人的身影……

□文/本刊記者 白 靈

當記者見到胡賓時，這個面龐黝黑的溫州漢子正在他的“淀山湖上海島莊園”里轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，帶著幾個屬下一一規(guī)劃著莊園內(nèi)的每一處設(shè)施。這個與迪拜一起名聲大噪的中國商人，如今正按照他曾經(jīng)的迪拜夢，在離上海數(shù)十公里之遙的淀山湖畔依樣畫葫蘆，又建起了一座“上海島”。

寧靜的別墅莊園似乎掩蓋了外界的暴風(fēng)驟雨。對于傳言自己在迪拜“上海島”項目上損失數(shù)十億元資金，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，胡賓只是淡然地笑了笑：“我們中州集團就算是沒有很強的實力，也還是有一定的家底。迪拜項目只是我們的投資中很小的一部分，我還遠不至于傾家蕩產(chǎn)?！?/p>

話雖如此，作為雄心萬丈想要在迪拜這個世界大舞臺上闖出一番事業(yè)的商人，還是對這兩年間，夢想如氣泡般破滅的過程歷歷在目。

涉水“世界島”

“我從來也沒感到過自己缺錢，金錢對我來說也沒什么誘惑力。只是看到迪拜那個在海里面填起來的島，覺得很興奮?！?990年從溫州文成縣建行辭職下海的胡賓，于1998年組建以房地產(chǎn)為主業(yè)的中州集團。2007年前，為人低調(diào)、埋頭做事的胡賓幾乎不為外人所知，上海中州國際控股集團沒有自己的官方網(wǎng)站，在114上也查詢不到該公司的電話。盡管，當時他的身家已經(jīng)過億。

“世界島”是迪拜世界集團旗下的房地產(chǎn)開發(fā)商納赫勒集團所負責的13項超大型地產(chǎn)項目中，最引人注目的一項。

從2003年9月開始，納赫勒集團在離迪拜海岸4公里處一塊長9公里、寬7公里的海域內(nèi)，依照世界地圖的布局開始興建300座人工島嶼。所有島嶼都按其“地理位置”命名，如“愛爾蘭”、“泰國”、“也門”?！笆澜鐛u”是世界最大的人造海島群，堪稱現(xiàn)代“世界第八大奇跡”。

其實，胡賓多年以來一直都有著濃濃的“買島”情結(jié)?！扒皫啄暝谌齺?，我有個朋友拿下來一個島，很漂亮，邀請我去共同開發(fā)。可當時它只是屬于客運碼頭用地，而不是旅游用地，所以我就沒有參與?！贝撕?，買下一座屬于自己的小島，就成了他心中的夙愿。

2007年7月，應(yīng)納赫勒集團邀請，胡賓奔赴迪拜。站在“世界島”的藍圖前，他被深深地震撼了：碧藍的海水、金色的沙灘、星羅棋布的島嶼，“世界島”所用的3000萬噸巖石和3億立方米的沙，沒有任何人造或化學(xué)材料，巖石來自阿聯(lián)酋各地的采石場，而沙子就取自迪拜……一切都讓他仿佛置身于真正的世外桃源，“300多個島嶼之間相隔50～100米，沒有直通島上的路，也沒有橋梁，沒有飛機或者游艇根本去不了那些地方。交通不便恰恰保證了它的品位?！?/p>

更讓胡賓心動的是，這些島都屬于私人領(lǐng)土，所有者在島上擁有絕對的主權(quán)。每個島上甚至還設(shè)有海關(guān)，“只有島主允許你上島，你的游艇或者直升機才能?？俊！边@是一種何等的尊榮？難怪世界名人、各國政要紛紛為其一擲千金。

“大概用了5分鐘時間，我只簡單地按了按計算器，估計了一下樓面價、建造成本、預(yù)期銷售情況，就做出了決定?！碑敃r在這些島嶼中，有一座名為“上海島”的島嶼3年來一直無人問津。作為來自中國且是來自上海的公司，胡賓毫不猶豫地拿下了這座島嶼，當場就支付了100萬迪拉姆(迪拜當?shù)刎泿?的定金。

中國人的驕傲

夙愿得償，胡賓自然是迫不及待。接下來的一切，都在他的安排下緊鑼密鼓地進行。2007年8月，距他初次來到迪拜僅僅一個月時間，中州集團便與納赫勒集團就購買合同的細節(jié)展開了談判。達成初步意向后，9月在迪拜注冊“阿聯(lián)酋中州國際控股集團公司”，負責“上海島”有關(guān)工程建設(shè)。

10月，雙方在迪拜七星級帆船酒店頂樓舉行了隆重簽約儀式。上海中州國際控股集團與迪拜納赫勒集團簽訂協(xié)定，以2800萬美元(約合人民幣2.1億元)買下迪拜“世界島”中的“上海島”。中國駐迪拜總領(lǐng)事和商務(wù)參贊均應(yīng)邀出席，親眼見證中國商人進軍迪拜書寫大手筆。中州集團成為第一個大規(guī)模投資迪拜房地產(chǎn)的中國企業(yè)。

“在舉行簽字儀式時，我們的設(shè)計方案和效果圖都做出來了。我展示給他們看的時候，對方集團的總裁都看得傻掉了，不停地說：‘太漂亮了！太漂亮了??！’”“上海島”面積為111畝，可建面積4萬多平方米。擅長于高端樓盤建設(shè)的胡賓，在“上海島”上設(shè)計了一個“S”形的海河，類似上海的黃浦江。海河兩旁將“翻版”建設(shè)外灘、陸家嘴等上海標志性景觀，河底還要建一個水下餐廳。從整個版圖上看，寓意著繁華的黃浦江兩岸。

在胡賓的構(gòu)想中，“上海島”將建70棟別墅和一個小型的度假村，每個建筑里均設(shè)計了游艇庫以及空中停機坪。在空間布局上，每幢別墅都設(shè)計了酒店式的大堂，打造成獨特的世界性水上豪宅——海上皇宮，預(yù)計整個項目建設(shè)需投資12～15億元人民幣。

“這個方案拿到美國去評審，他們的評價是：具有最高的品位和檔次，是獨一無二的神奇設(shè)計?！闭f到這里，胡賓的內(nèi)心充滿著自豪：“老外總以為我們中國人去國外就是開開小飯館、做點小生意。我買下‘上海島’，并在這個世界上最高端的物業(yè)內(nèi)做出最高端的產(chǎn)品，這不是我們溫州人的驕傲，也不是上海人的驕傲，而是全中國人的驕傲?！痹诋斕斓暮灱s儀式后，胡賓從中國駐迪拜領(lǐng)事館拿來了一面五星紅旗，莊嚴地插在了寄托著他畢生夢想的“上海島”上。

“本來沒有準備大張旗鼓地宣傳，我一向喜歡以實際行動來講話，所以那天也沒有邀請任何媒體。但納赫勒集團方面為了給他們的項目做宣傳，推銷他這個‘世界島’，就拍了幾張照片，沒想到他把照片泄露給了媒體?！钡诙?，《中國國旗插上‘世界島’》、《中國商人買下‘上海島’》……這樣的圖片和文字出現(xiàn)在迪拜當?shù)氐膱蠹堫^條上。緊接著，各國網(wǎng)站和報紙紛紛轉(zhuǎn)載，全世界都轟動了！

瘋狂的迪拜

旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是迪拜經(jīng)濟繁榮的兩大支撐點，尤其是房地產(chǎn)業(yè)。迪拜別墅的價格2003年到2007年平均增長了226%；公寓價格平均增長了100%以上。迪拜房產(chǎn)的投資價值，還在于高額的租金收入。公開的資料顯示，迪拜130萬人口中，有三分之二來自世界各地。此前，政府對房屋租金價格不設(shè)限，每年增幅在25%～40%間。

當時“世界島”上的島資源炙手可熱。胡賓買島的購入價約為每平方米900多美元，而已完工的“愛爾蘭島”房價為每平方米1萬美元；在與“世界島”相鄰的人工島“朱美拉棕櫚島”上，每套房的價格最低也已接近50萬美元，高檔住宅的售價更是從每套139萬美元起價，折算單價比“愛爾蘭島”還要高出不少；而“耶穌島”別墅，2004年剛推出時一幢只賣960萬元，危機發(fā)生前猛漲到近6000萬元，上漲了600%多！

“在國外賣房子，跟中國地產(chǎn)市場初期一樣，先賣‘樓花’?！焙e介紹，迪拜房地產(chǎn)市場房產(chǎn)買賣不需要取得預(yù)售許可證。如此操作起來非常簡便，也節(jié)省了開發(fā)商到個人投資者之間的資金成本。這是因為，在迪拜開發(fā)房地產(chǎn)，前期投入的資金占比甚少。

按當?shù)卣倪\作模式，只要付整個項目預(yù)算的2%的資金可動工；接著，再付3%就可以賣樓花；再付5%，即總付10%就可以實現(xiàn)銷售。也就是說，一個10億元的項目，只要支付1億元人民幣，就算完成投資了。在這樣的背景下，炒作“樓花”無疑成了一種杠桿極高的賭博游戲，如果房價上升10%，光是直接收益率就將是100%！

“所以，有的地方還是一片海水，只要有設(shè)計方案，就可以開始賣房了?！焙e說，“當時還有人想直接把整個項目買過去，轉(zhuǎn)手我就可以凈賺5個億。按照當時的價格，如果項目竣工，大概能賣40～50個億?！?/p>

2006年至2008年下半年，是迪拜房價狂飆突進的三年。而胡賓購買上海島的2007年，當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)更是熱火朝天之際。

由于迪拜對外匯實行“零管制”，尤其在2006年，當?shù)卣试S外國人在指定地區(qū)購買可永久保有的不動產(chǎn)之后，迪拜更成了熱錢的天堂。在過去的三四年間，進入迪拜的熱錢總額達到8000億美元。“那里造房子都造瘋了！”在這高速發(fā)展的三四年里，全球四分之三的起重機，都集中在這個彈丸之地。幾乎每一個建設(shè)方案，都可以冠上“世界最大”、“區(qū)域最大”的頭銜。這些建筑和休閑設(shè)施，吸引了大量全球游客。

蜂擁而至的熱錢，成為迪拜房地產(chǎn)業(yè)不斷走高的主要推手。胡賓回憶，當時在迪拜投資房地產(chǎn)，的確是很誘惑?！爱敃r確實太火了，買島建別墅的消息一發(fā)布，王室成員就要預(yù)訂20套，5個俄羅斯人還拿著支票要預(yù)訂20套。幾千萬人民幣一投進去，看得見的錢就有十幾個億。溫州人說‘花點小蚯蚓釣大魚’，這簡直是釣鯊魚呀。”

海市蜃樓

“如果沒有金融危機，我在迪拜的夢也許已經(jīng)實現(xiàn)了?！闭f到“上海島”項目的現(xiàn)狀，胡賓不無遺憾。

2009年11月25日，阿聯(lián)酋迪拜政府宣布，它將重組旗下最大的主權(quán)投資公司——迪拜世界集團，并請求延遲6個月償還590億美元的債務(wù)，而從其本身的現(xiàn)金流來看，在房價大跌的情況下，已經(jīng)沒有能力償還到期債務(wù)。消息公布后，全球股市重挫，國際輿論震驚。迪拜神話轟然倒塌，危機就此爆發(fā)。

全球金融危機剛露頭時，海灣地區(qū)受影響相對較小，迪拜作為海灣金融中心和新興經(jīng)濟體，更成為全球資金的避風(fēng)港和吸金庫。即使在金融危機最嚴重的時候，迪拜的超大項目建設(shè)也從來沒有停止過。

然而，這批在金融危機中建設(shè)起來的大項目，很快就吃到了苦頭。2009年，迪拜房價大幅縮水，一些居民住房價格跌幅甚至達到50%。曾經(jīng)的淘金者，開始陸續(xù)撤離，一批轟轟烈烈的工地，因為資金斷裂成為“爛尾樓”。

實際上，維持迪拜經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)的基本思維只有兩個：一是吸引海外的資金到迪拜來搞建設(shè)，過去5年，迪拜推進了3000億美元規(guī)模之巨的建設(shè)項目，是迪拜GDP的近4倍；二是將自身擁有的財富，通過“迪拜世界集團”投資到全球的地產(chǎn)中。

在金融危機之前，“迪拜世界”吃進了大量英國和美國的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是當?shù)氐牡貥诵越ㄖ?。金融危機后，商業(yè)地產(chǎn)遭遇嚴重的沖擊，“迪拜世界”只能變賣這些資產(chǎn)。在此過程中，政府與國有企業(yè)的債務(wù)像滾雪球一樣不斷增加。隨著全球金融危機的蔓延和外國資本出逃，迪拜出現(xiàn)資本的大面積休克型失血。在這種情況下，迪拜賴以繁榮的房地產(chǎn)陷入癱瘓，3000億規(guī)模的建設(shè)項目有一半處于停工狀態(tài)，被暫停的建筑項目價值高達750億美元。

在這750億美元的項目中，就包含了胡賓的“上海島”項目。

危機公關(guān)

“準確地說，我們根本就沒有開工，所以也不存在停工，或者被‘套牢’的問題?！焙e能躲過一劫，要感謝一個老外，這個人就是胡賓的董事長助理白木?！拔視嬖V你一個完整的迪拜?！边@位來自澳大利亞的“中國通”，操著一口流利的中文，他曾經(jīng)是澳大利亞駐中國的外交官?！昂e是個很好的人，我愿意幫助他，為他做事我感到很快樂?！?/p>

一年多時間來，白木常駐迪拜。作為迪拜公司的總經(jīng)理，幫助他的溫州朋友處理協(xié)調(diào)上海島項目的事宜。進入2008年不久，胡賓就開始準備進行全球銷售，甚至還帶著設(shè)計方案參加了幾個房地產(chǎn)展會。當時預(yù)訂的單子如雪片一樣飛向了“上海島”，“我們連沙盤和樓書都準備好了，基本上已經(jīng)是箭在弦上?！?/p>

可就在這個時候，危機的風(fēng)聲越來越緊?！耙婚_始還沒上升到金融風(fēng)暴的高度，只是說美國發(fā)生了次貸危機?！卑啄菊f，“澳大利亞的消息要比國內(nèi)更快一些，當時我就很敏感，美國房地產(chǎn)市場的蕭條會不會對我們的項目產(chǎn)生影響？我不知道結(jié)果，但我勸說胡賓先不要開盤，等等再看?！?/p>

這一等，等來的是金融風(fēng)暴愈演愈烈?！拔以诘习菀灿泻芏嗯笥眩搅?009年5月份的時候，有人告訴我說迪拜可能也要陷入危機了。到了9月底，這個情況就已經(jīng)很明顯了?！痹谶@期間，白木在迪拜四處奔波，“每一天都在和當?shù)卣賳T們商談，請求他們允許我們延緩?fù)顿Y?！?/p>

按照原計劃，中州集團購買“上海島”采用的是分期付款的方式，合同簽訂時支付15%的款項，在接下來的3個月中再支付15%，并在2009年12月前還完全部購地款。“危機之后我們公司被對方通知推遲還款，目前只付了全款的30%?！卑啄镜呐?，為中州集團爭取到了寶貴的時間，避免了大量投資帶來的拖累。

再建上海島

“為什么要賣？這個島代表著中國?！贬槍γ襟w報道中州集團拋售“上海島”的事情，白木說，“拖著不建并不會有什么損失，況且迪拜整個國家在復(fù)蘇?！?/p>

“即使將來它恢復(fù)不到原來的水平，我在島上把房子建好了賣給我的朋友，大家一起去迪拜養(yǎng)老也是一件不錯的事情?！睂Υ耍e回答得更加坦然，“經(jīng)商這么多年，我們還是有一定的抗風(fēng)險能力的。迪拜項目只占用了我們很小一部分資金，企業(yè)負債很少，目前國內(nèi)項目的經(jīng)營情況也很好?！?/p>

迪拜“上海島”項目暫停后，胡賓又把精力轉(zhuǎn)回了國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)。中州集團在建的淀山湖房產(chǎn)項目，也命名為“上海島”。這個項目同樣寄托著他的心血，阿拉伯宮廷設(shè)計、游艇俱樂部、人工沙灘……其中許多創(chuàng)意的靈感都來自于迪拜。

“當初出國投資房地產(chǎn)項目，就是想能‘兩條腿走路，國內(nèi)國外兩個市場互補’?！焙e說，“所有的項目都會留下遺憾，我從來沒有把房地產(chǎn)當成一個賺錢的生意來做，我只是造一些我喜歡的房子，再把它們賣給那些喜歡我房子的人。”說這話的時候，胡賓更像是一個設(shè)計師，而不是一個純正的商人,“不過，我會選擇在合適的時機再殺回去的?！?

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