2011年03月10日 15:13
來源：法制日報

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在德國這個歐洲綜合經(jīng)濟實力最強的國家,60%的民眾選擇一輩子租房子。是高房價使得普通人對買房望而卻步嗎？不，相比于其國民收入水平，德國是西方發(fā)達國家中房價最低的幾個國家之一。租房，作為大部分國民的規(guī)模性行為，在德國有著悠久的歷史。長期以來，良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場，很好地保障了租客的權益。被稱為“福利社會”的德國，對房屋租賃的規(guī)范深深地根植于其憲法精神中，這種理念值得國際社會借鑒與深思

福利國家理念根植憲法

多條法律維護租客權益

德國人自有住房率大約為42%,約60%的人選擇租房住。在人們的傳統(tǒng)觀念中,相比于買房,租房通常與更低的支出、更頻繁的搬遷、更混亂的管理相聯(lián)系。但是在德國,居民在享受到支出上的節(jié)省、搬遷上的便利的同時,也省卻了管理混亂的煩惱,這一切都與德國在房屋租賃方面的法律制度有關。

多年來,德國有一系列相關的法律法規(guī),指導、規(guī)范著德國房產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。德國房屋租賃業(yè)就是在這些歷史沿革悠久又與時俱進的法規(guī)“調(diào)教”下蓬勃發(fā)展起來的,不僅為普通民眾帶來實惠,也為維護社會公平作出了突出貢獻。在德國歷史上,多條有關租房買房的法律條文在不同的歷史時期發(fā)揮了延續(xù)性的作用,保障了房市的穩(wěn)定。

相比于其他西方國家,德國在政府控制房市方面做得相當出色,這是德國根植于憲法精神中的“福利理念”所致。德國憲法中明確寫道,“德意志聯(lián)邦共和國是民主的和社會福利的聯(lián)邦制國家”,憲法神圣的定義決定了德國政府不遺余力地致力于社會福利,保障社會公平。與醫(yī)療、教育等一樣,保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一,作為占據(jù)房產(chǎn)市場半壁江山的租賃業(yè)自然也是法律重點關注的行業(yè)。

而根據(jù)德國古老的《民法典》,房屋租賃被嚴格的法律條文分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類。商業(yè)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)用房的出租則屬于“收益租賃”；“使用租賃”是指以使用為目的,普通民眾租賃住房自然歸位其中。而鑒于對住房租賃的特殊性的認識,《民法典》考慮得更多的是房屋租客的利益。

德國《住宅建設法Ⅰ、Ⅱ》是住房專業(yè)法,這兩部分別于1950年和1956年出臺的法律為住宅建設定下了“公益”、“福利”的基調(diào),“創(chuàng)建面積、布局、租金或負擔適合廣大居民需要的住房”是其明文規(guī)定的宗旨?！蹲≌ㄔO法Ⅰ、Ⅱ》就此為德國走上住房建設的成功之路拉開了大幕。

而更加專業(yè)的法律則是《租房法》,這項法律嚴格規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過20%。此外,所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”,根據(jù)“租價表”制定“合理房價”,房租超出后者的20%將被視為“房租超高”的違法行為,會被課以巨額罰款,超出50%將直接被視作“房租暴利”的犯罪行為。房屋租賃市場因為嚴格的法規(guī)而干凈透明,租客可以獲得巨大的安全感——在德國,租住同一間房子達數(shù)十年之久的住客數(shù)量相當可觀。

立法者關注低收入群體

政策沿革保障困難階層

“德國的住房市場一直保持相對穩(wěn)定,但即使德國的住房供需整體上是平衡的,仍有一些群體無法依靠自己的力量獲得有保障的住房”——這是德國立法者在考慮房屋租賃市場問題上的宗旨,上面所提及的有關房屋租賃的法規(guī)就是例證。從住房的政策法律沿革看,一直以來德國政府的確為“無法依靠自己的力量獲得有保障的住房”的群體提供了諸多便利。

十九世紀最后幾年,德國正式開始了其城市化和工業(yè)化進程,大量農(nóng)民、手工業(yè)者涌入城市尋找工作機會,給城市住房系統(tǒng)造成了巨大挑戰(zhàn)。當時的政府對于這個棘手的新生問題束手無策,工人自助組織建立的“住宅合作社”應運而生,這是由工會性質(zhì)的群眾組織自發(fā)組建的機構。

1918年之后,飽經(jīng)一戰(zhàn)摧殘的德國市民階層再也無力承擔起同階級互助的重任,在住房方面,工人自助組織被政府財政取代,魏瑪共和國政府開始直接出資支持公共住房建設。在二戰(zhàn)后,分裂為東西的兩德都繼承了魏瑪共和國的政策,在支持公共住房建設上不遺余力。東德的住房建設全靠國家財政出資,產(chǎn)權歸政府所有,居民只需交納房租,這種形式帶有明顯的公有制計劃經(jīng)濟傾向；聯(lián)邦德國則通過傳統(tǒng)的資本主義調(diào)控手段——財政補貼杠桿——來調(diào)動各個方面的積極性。與后來的統(tǒng)一德國一樣,國家財政在兩者中都發(fā)揮了最重要的作用。

其后,上文提到的兩部《住宅建設法》促進了包括聯(lián)邦政府在內(nèi)的各級政府推動住房政策的完善。從第一部《住宅建設法》實施開始,德國政府每年都向地方政府撥款用于住房建設與補貼的專項基金。而于2006年生效的德國《聯(lián)邦改革法》規(guī)定,聯(lián)邦政府不再管理住房建設事務,這意味著地方政府將無法獲得國家財政支持。

在聯(lián)邦政府退出公共住房管理后,保障社會公平的福利住房建設將如何實施呢?首先,政策上規(guī)定,在房屋建成后,住房投資人需要首先與政府合作,在一定的期限內(nèi)以成本價將房屋出租給政府指定的群體,期限截止后,投資人才可進行市場運作。其次,政府將資助低收入群體租賃合適的住房。通過這些緩阻機制,德國政府力圖緩解政府退出帶來的后果。

租屋“可居性”規(guī)定嚴格

業(yè)主逐租客須有足夠證據(jù)

“租還是買”,對于任何住房需求者來說,這都是一個需要深思熟慮的問題。在當今西方社會,隨著現(xiàn)代人消費觀念的改變,更多的人愿意在日常生活中更靈活地支出,以享受到更舒服的當下生活,而不是像以往那樣為了一套房子一下耗掉幾十年的積蓄,于是“租房”成了更加流行的選擇。

在德國,法律法規(guī)的完善更是促進了住房租賃市場的繁榮。對于租房者來說,穩(wěn)定、省心幾乎與房租價錢一樣重要。在租房業(yè)發(fā)達的國家,一個明顯的共同點是健全的法規(guī)制度和適當?shù)臎Q策對租房者長期穩(wěn)定的住房要求給予了強有力的保障。而德國出臺的一系列租賃法規(guī)確實為租客創(chuàng)造了一個放心的環(huán)境,正是這種環(huán)境孕育出德國六成的租房率。

和許多歐洲國家一樣,德國對于出租住房的“可居性”有嚴格的規(guī)定,先后建立了住房安全與健康標準等評估體系。對于租屋的評估從簡單的面積評定拓展到生活設施、生理需求,甚至心理需求等更加細微、更加人性化的維度。

對于業(yè)主“驅(qū)逐租客”等行為,德國相關政策規(guī)定,即使租客有欠租違約等行為,業(yè)主也要出示足夠證據(jù),然后由執(zhí)法人員實施收屋。為了防止業(yè)主收回再租,法律規(guī)定執(zhí)法人員協(xié)助收屋的租房在一定時間期限內(nèi)不得再次出租。

相比于大多數(shù)發(fā)展中國家和部分發(fā)達國家的居民,擁有住房與否并不是德國人社會地位與心理安全的象征,租房并不“丟人”,還可以享受與住買來的房一樣的安全和穩(wěn)定。在德國,人們的觀點不是非得要買一棟房子才行,這也得益于政府保護租客權益的政策。

在英國,從2001年起房屋租售價格以每年20%的速度增長了四年,這意味著2005年的平均房價比2001年的高出一倍還多!而直到2006年,隨著英國政府一系列強硬措施的出臺,才使得英國房市稍稍降溫。盡管新政策取得了一定成效,但房市價格仍以10%左右的速度遞增,而一些房產(chǎn)專業(yè)評估機構對英國的房價降溫仍持保守或悲觀態(tài)度。相比于英國,德國房市在金融危機中的穩(wěn)定表現(xiàn)就充分地體現(xiàn)出了國家力量在治理房地產(chǎn)市場中發(fā)揮的作用。盡管德國在住房政策方面曾學習過英國的做法,但德國在中央政府調(diào)控房價方面的所作所為確實比包括英國在內(nèi)的許多國家更有效率。

法律法規(guī)在通過控制房市、完善房屋租賃市場以促進社會公平方面得到體現(xiàn)。民眾不論選擇租房還是買房都能獲得居住的安全感。作為有“福利社會”傳統(tǒng)的國家,德國實施的這些行之有效的法律、政策、措施,確實值得國際社會思考和借鑒。

沈圳

德國·租客權益保障面面觀

對于出租住房的“可居性”有嚴格規(guī)定；業(yè)主“驅(qū)逐租客”要出示足夠證據(jù),一定時間期限內(nèi)不得再次出租；房租漲幅在三年內(nèi)不得超過20%；大中型城市每年更新“租價表”,根據(jù)“租價表”制定“合理房價”,房租超出“合理房價”20%將被視為“房租超高”的違法行為,會被課以巨額罰款；超出50%將直接被視作“房租暴利”的犯罪行為。