陳國強：物業(yè)稅要走立法程序 短期內(nèi)出不來

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 博鰲亞洲論壇2010年年會4月9-11日在海南舉行，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)全程進行報道。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在“鳳凰網(wǎng)·博鰲一席談”中表示，物業(yè)稅要走立法程序，就出臺時間上來說，可能短期內(nèi)出不來。

下面是對話實錄：

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：陳老師，您剛才說是需要具體進行監(jiān)管，你能說一些怎么樣進行更嚴格的監(jiān)管？

陳國強：比方說，他家庭收入狀況改善了，他不符合租住廉租房或者公共租賃房的條件，當然公共租賃房情況更特殊了，他應該退出了，他應該自己去市場上買商品房，或者去再買經(jīng)濟適用房，是這樣。所以如果長期政府持有，產(chǎn)權(quán)是政府還有一個退出機制，這個也是將來需要監(jiān)管的，或者需要長期運營管理里邊的一個環(huán)節(jié)了。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：剛才潘總說到一個租售比的問題，你怎么看待現(xiàn)在咱們大陸這邊租售比已經(jīng)非常高的問題？

陳國強：我覺得現(xiàn)在從投資的角度，租金回報可能是一個方面，但是可能他們更多的看中是市場增值的機會，因為租金的收益可能是他所忽略的部分。他最主要是通過資產(chǎn)房價的上漲獲得投資的收益，從房價增值，市場增值這個角度，因為租金的收入高低，可能對他不會產(chǎn)生大的影響，更多的是從房價上漲，從當中獲得資產(chǎn)增值的收益。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您覺得現(xiàn)在海南房價目前的合理因素和背后推動的因素怎么樣？

陳國強：我想最后一輪的快速上漲還是很簡單，還在和國際旅游島的規(guī)劃獲批應該是有一定的關(guān)系，當然過去大家對海南這種資源的特殊性，獨一無二的海岸線資源愣是不足。

今年隨著大家收入提高，休閑旅游需求在急劇升溫。另外，富有階層他們對于這種資源型地產(chǎn)的投資需求也同樣和過去相比有很大的增長。我想這些因素可能導致國內(nèi)的樓市在去年短期出現(xiàn)暴漲，幅度非常大，成交量也有非常快速的提升，多方面因素。當然，可能有投資過多的問題，有泡沫的問題，但是下一步將來怎么來消化，政府怎么來引導，或者通過什么樣的措施來化解這些泡沫，可能是需要面對的問題。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：對于現(xiàn)在高，還是不高，您怎么看呢？

陳國強：高不高當然是相對的，對于不同收入人群來說，它的判斷完全是不一樣的。年薪100萬的，年薪10萬的，我想普通的工薪階層對于房價的高低判斷不可能是一樣的。我想這個可能是要因人而異，站在什么樣的一個立場，或者是你自身的收入狀況，支付能力，可能跟這些都有關(guān)系了，所以不能說我認為高，房價一定是高，但是，在別人眼里單價3萬或者總價500萬以上，他可能沒認為什么高不高。因為他的收入狀況，他的財富狀況不一樣，這都是相對的概念。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：所謂的泡沫問題呢？

陳國強：泡沫不泡沫，實際上，國際上或者這個行業(yè)里面都有一些具體的測量手段，衡量一個市場或者一個區(qū)域房價是不是有泡沫的成份，我們大家都知道房價收入比，租屋租售比，包括其他的空置率等等，經(jīng)濟增長的狀況和普通家庭收入增長的情況，它對應關(guān)系怎么樣等等，應該還是有一些科學的手段，或者說一些測量的尺度辦法。

當然，我們也不能簡單的把國外的一些測量的指標，簡單的引入，衡量我們市場是不是有泡沫，因為我們目前中國的樓市和國外比，實際上很多方面缺乏可比性，我們是一個快速成長的市場。國外實際上是一個很成熟的，很穩(wěn)定的市場，無論是租金也好，房價的這種互動不明顯，沒有特別的外力因素波動不明顯。

當然，我們國內(nèi)動輒就是年增長10%，甚至百分之幾十，這樣的增幅，所以跟國外的成熟市場，覺得很多東西不能夠簡單的套用，還是要注意一些更深入，更具體的分析，處在不同的階段。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：有的人認為，房子租和售其實不一樣的，租帶給您僅是它的使用價值，但是售，你買下來？

陳國強：它有投資功能。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：另外，就是其他的心理滿足的需求，比如說，中國人自己講什么丈母娘需求，這方面的價值肯定更會在房價價格上體現(xiàn)，您怎么看這種觀點？

陳國強：我認為是對的，是這樣。不同的人，就跟你用什么樣的角度來衡量，實際上也是跟不同的人特定的需求有關(guān)系。今年聽完一個是居無定所，很多年輕人追求自由，不一定要房子給捆住了。你有限的資金積累就只在一套房產(chǎn)上面，每個月要背很重的按揭壓力，我覺得不一定是一個很好的選擇。租房也有租房的好處，你可能就沒有財務壓力，也可以保持更多的這種自由的空間有更充裕的消費能力。

我覺得都是可以選擇的，不一定被一套房子給綁住了，工作也不敢輕易丟，丟了工作。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：也不敢創(chuàng)業(yè)。

陳國強：原來在上海工作，可能北京有工作機會，不敢輕易動。我覺得這個都是對自己造成很大的約束，實際上帶來的很多制約因素，也不一定是最佳的或者唯一的選擇。用租賃方式來解決自己住房問題，完全是一個可選的方案。對于年輕人來說，工作時間不長的這些年輕人，我覺得完成可以把這個作為一個基本的方式。國外有很多時間不長，他根本不會考慮買房子，他可能工作八年、十年，事業(yè)有一定的基礎(chǔ)了。資金的積累也有一定的條件，他才考慮買房子，這方面也需要我們做很多引導。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：土地出讓這塊，目前70%接著下要做保障性住房，30%商品房。有的人提出來用30%做商品房，商品房會更稀缺了，就推動它價格上漲，您怎么看這個問題？

陳國強：這個問題剛才我沒有說，我實際上對這個問題持保留意見。因為本身山西開了這樣的用地計劃，實際上它是在總量基本不變的前提下做結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。我覺得更好的方式應該總量也增加，結(jié)構(gòu)上做一些傾向性切割。我想可能對于市場的供求關(guān)系不會造成太大的扭曲，否則你總量不變，而不是把70%的比例，劃給保障房和普通房，剩下來的市場房，特別是高端的項目，它的市場需求性就更明顯了。

開發(fā)商就更有理由把價格往上調(diào)，我覺得這個是一個很簡單的道理，所以簡單化的用山西開的這種方式來供地，可能會惡化原有的這些市場的供求矛盾。特別是對高端市場來說，很大一部分會扭曲正常的市場關(guān)系，助推房價，我覺得這個可能是很顯而易見的結(jié)果。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：陳老師，我有一個問題，我們關(guān)注物業(yè)稅，其實我們說的物業(yè)稅現(xiàn)在已經(jīng)上升到國務院要決策的層面上了，您對這方面有什么意見？

陳國強：等待它最后是怎么樣的一個方式來處理物業(yè)稅的問題。因為本身它要走立法程序，所以時間上來說，可能短期內(nèi)出不來，但是至少對大家的心理上，市場預期上會產(chǎn)生一定影響。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：壓抑。

陳國強：所以未來這種投資性的需求，會有一定的抑制效果，但是，個人來說不一定實施。

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