鄭新立：實行地方政府問責制是穩(wěn)定房價的關鍵點

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 2010年10月11日上午，中國國際經(jīng)濟交流中心“經(jīng)濟每月談”第十六期在北京舉行。本次主題是“加快保障性住房建設，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。鳳凰網(wǎng)財經(jīng)全程直播。此次會議的主持人、中國國際經(jīng)濟交流中心常務副理事長鄭新立，在點評中國國際經(jīng)濟交流中心副研究員馬慶斌的演講時強調(diào)：強化地方政府在穩(wěn)定城市住房價格方面的責任，是說到了點子上，說到了要害上。實行問責制，房地產(chǎn)價格就會穩(wěn)定下來，保障性住房就能滿足居民的需要。以下是文字實錄：

主持人鄭新立:

馬慶斌同志收集了大量國外的案例，給我們開闊了眼界。我們怎么借鑒國外經(jīng)驗呢？九十年代，我在國家計委政策研究室工作的時候，我是國務院住房改革領導小組的成員，所以有機會去剛才他說的幾個國家考察過，專門考察了新加坡的、德國的、荷蘭的、日本的、美國的房地產(chǎn)市場。我的評價是，美國的房地產(chǎn)制度過于市場化，對我們有可以借鑒的地方，但是它的過度市場化也不是我們不能參照的。新加坡過于行政化，保障的面過大。我是很推崇德國的住房制度，它是把政府的幫助和市場的手段結合起來，特別是用住房金融的方式，用互助基金，住宅銀行。住宅銀行運行了四、五十年了，歐洲各個國家里，德國的住房問題解決得是最好的，而且德國住房價格是很穩(wěn)定的，從五十年代價格到現(xiàn)在基本上沒有大的變化，德國老百姓買房子的收入是三個三分之一，一個是自有資金的三分之一，銀行貸款三分之一，另外獲得互助基金的支持占三分之一。由于住房價格的穩(wěn)定，帶來了整個德國的市場價格的穩(wěn)定和整個市場的穩(wěn)定，以及社會的穩(wěn)定。所以，這個經(jīng)驗還是很值得研究和借鑒的。

鄭新立:

還有一個不成功的典型，剛才馬慶斌沒講，就是日本。日本我覺得是失敗的典型，我去考察過，它把房地產(chǎn)當成一種金融手段，房地產(chǎn)商抬高價格，用房地產(chǎn)高價資產(chǎn)作為抵押，向銀行貸款，形成一種惡性循環(huán)。最后價格高得出奇，在東京市市區(qū)最繁華的地段，一平方米土地最高能夠達到七千萬日元，高得不能再高了。泡沫破裂以后，二十年都不能爬出房地產(chǎn)泡沫破裂的陷阱。所以，日本應該作為反面教員，我們不能走這個路子。馬慶斌剛才還講了一個退出機制，也很重要。到紐約看，市中心蓋了很多紫紅色的幾十層的大樓，都是廉租房或者保障性住房。它的制度也很簡單，家庭年收入三萬美元以下的，都可以申請廉租房，包括我們留學生到那兒也可以申請。三萬到五萬美元是一個彈性區(qū)間，還可以繼續(xù)住，但是家庭年收入超過五萬美元了就出去，自己找房子去。它的政策很簡單，操作也非常方便。

鄭新立:

還有一條，馬慶斌剛才把保障性住房建設和城市化道路結合起來。這個有新意，提出了一個新的研究課題。一個是現(xiàn)在大城市的就業(yè)機會多，但是住房價格高，生活成本高。小城市房子比較便宜，生活成本低，但是就業(yè)機會少。怎么解決這個矛盾？現(xiàn)在搞城市群可能是一個辦法。另外，我們的城市化還要以中小城市和小城鎮(zhèn)擴容為主，就是通過增強中小城市和小城鎮(zhèn)就業(yè)的吸納能力，對人口的吸納能力，來實現(xiàn)我們的城市化。特大型的城市，就不要再去增加人口了，這樣會帶來很多負面的問題。

鄭新立:

馬慶斌還講了要強化地方政府的責任，這一條講得非常好?，F(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)價格的手段掌握在我們地方政府手中。各個地方房地產(chǎn)價格差別比較大，價格比較高的也就是集中幾個一線城市，多數(shù)的省會城市特別是地縣級城市，價格基本上是合理的。地方政府增加一些保障性住房的土地供給，保證它的開工率，對穩(wěn)定地方的房地產(chǎn)價格馬上會起到非常有效的作用。所以，國務院從前幾年出臺的穩(wěn)定城市住房價格的意見一直到今年的“國十條”、“國五條”，都強調(diào)了要強化地方政府在穩(wěn)定城市住房價格方面的責任，這是說到了點子上，說到了要害上。這一點希望通過媒體的宣傳，哪個地方的房價漲得比較厲害，哪個地方比較穩(wěn)定，我們可以把穩(wěn)定的宣傳宣傳，房價漲得太厲害的，也可以報道報道。為什么房價漲得這么高？實行問責制，房地產(chǎn)價格就會穩(wěn)定下來，保障性住房就能滿足居民的需要。

鄭新立:

另外提出了就地城市化問題，我們長三角、珠三角，一些發(fā)達的市縣，現(xiàn)在老百姓在自己的村莊里蓋起了別墅式的房子，環(huán)境很好。這些地方二三產(chǎn)業(yè)很發(fā)達，就業(yè)也很好，不必要再跑到城市里去才算城市化。我們應當制定一些標準，比如說這些農(nóng)村在公共服務、基礎設施，基本上享受到城里人同樣的生活了，而且大部分勞動力已經(jīng)到二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)了。這些地方是不是已經(jīng)實現(xiàn)城市化了？我們可以走出一條有中國特色的新型城市化道路。特別是剛才講到有些農(nóng)民工的住房，可以通過農(nóng)民的建設用地來建設一些廉租房，來解決農(nóng)民工住房的問題，這都是解決問題的非常好的思路。

總之，馬慶斌的講話從國外國內(nèi)的實踐，有很多可以解決我們住房問題的好的辦法。下面是交流中心的王軍同志發(fā)布指數(shù)。

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