2010年10月11日 11:15鳳凰網(wǎng)財經(jīng)【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 2010年10月11日上午，中國國際經(jīng)濟交流中心“經(jīng)濟每月談”第十六期在北京舉行。本次主題是“加快保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。鳳凰網(wǎng)財經(jīng)全程直播。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生，在會上發(fā)表演講并強調(diào)：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%，占貸款的比例大概是30%。必須“動大手術(shù)”，進(jìn)行銀根和地根的改革，才能解決好房地產(chǎn)的經(jīng)濟問題和社會問題，銀根和地根改革是房地產(chǎn)發(fā)展方向。以下是文字實錄：

聶梅生:

大家早上好，非常感謝這次會議邀請我來做關(guān)于房地產(chǎn)方面的演講。這次主題是保障性住房，剛才兩位已經(jīng)切入主題進(jìn)行保障性住房的一些分析。我認(rèn)為保障性住房實際上和房地產(chǎn)市場密不可分的。我從另外一個角度，來分析一下當(dāng)前房地產(chǎn)市場和它的政策，以及保障性住房的一些關(guān)系。

今年有兩次政策出臺，那就是宏觀調(diào)控。在宏觀調(diào)控的政策當(dāng)中，不管是“國十條”還是最近出臺的“國五條”，都有大量篇幅是關(guān)于市場調(diào)控的，也有大量篇幅是關(guān)于保障性住房。但是調(diào)控本身就是雙刃劍，怎么減少振蕩平穩(wěn)發(fā)展是我們的目標(biāo)。這次調(diào)控與以往不同的在于，市場無形的手反作用力是非常強的。所以，局面就比較復(fù)雜。

聶梅生:

我們看一下，“國十條”當(dāng)時出臺的背景。國十條是在4月份出臺的，那時候?qū)χ袊?jīng)濟的分析和現(xiàn)在的分析是不太一樣的，那時候認(rèn)為經(jīng)濟進(jìn)入熱區(qū)，GDP在一季度高達(dá)11.9%的增速，房地產(chǎn)投資特別快；那時候出臺是怎么樣使中國的經(jīng)濟不要繼續(xù)熱去，房地產(chǎn)不要過熱，CPI不要過快上漲。這樣的背景出臺了這些。一個是GDP的問題，流動性，去年放了將近10來億，形成的金融風(fēng)險，資產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)泡沫和調(diào)結(jié)構(gòu)。今年重要的問題就是調(diào)結(jié)構(gòu)，調(diào)結(jié)構(gòu)就必須騰地方、騰空間，就需要房地產(chǎn)適當(dāng)退出，給調(diào)結(jié)構(gòu)騰空間。促改革，今年關(guān)于土地制度、房產(chǎn)稅、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，小產(chǎn)權(quán)這些問題都密集到今年。這是經(jīng)濟層面的問題。

聶梅生:

房地產(chǎn)從來都是一頭挑著經(jīng)濟，一頭挑著社會。在社會方面穩(wěn)定社會，保民生和城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。最近很多關(guān)于城鎮(zhèn)化，甚至于認(rèn)為城鎮(zhèn)化這種提法是不太合適的，或者有關(guān)于新的城鎮(zhèn)化發(fā)展方向，都在最近說了很多各種不同的意見。在社會層面和經(jīng)濟層面都要求房地產(chǎn)在今年做出一些大的動作。我認(rèn)為，去年保增長、保民生這樣經(jīng)濟救援和經(jīng)濟刺激的前提下，必然有很多問題留到今年。不管是經(jīng)濟問題還是社會問題，都在今年集中爆發(fā)。這是第一次國十條的背景。

聶梅生:

最近又進(jìn)一步出臺了國五條，國五條在國慶節(jié)之前出臺的。我自己認(rèn)為大概是這樣一些背景需要說一下，據(jù)說國家統(tǒng)計局要到21號出來9月份的數(shù)據(jù)，但是可以感覺到交易量和交易額雙雙恢復(fù)。8月份就已經(jīng)恢復(fù)了，9月份的數(shù)字比8月份高得多，房價在熱點城市有上升的動力，交易量恢復(fù)，房價就有上升的動力。第二，調(diào)控的效果被這次市場的反彈消化掉，8月份數(shù)字出來以后我就比較擔(dān)心，我就覺得比較麻煩，可能9月份還要上。如果是這樣繼續(xù)反彈，調(diào)控的效果，國十條對市場反彈消化。今年的目標(biāo)可能就是穩(wěn)定房價等等。CPI指數(shù)在上升，上升以后在通脹預(yù)期又一次的跟一季度一樣，又出現(xiàn)了一次通脹預(yù)期，就使選擇保值增值這種投資性的購房就會選擇在CPI有上升的情況下推動房價走高。同時人民幣匯率問題最近鬧得比較熱，最近周行長已經(jīng)講了，進(jìn)入了上升通道。在這種情況下，熱錢進(jìn)入中國，進(jìn)一步就會炒高房價。這是當(dāng)前“國五條”的背景。為了堅決堵住投機性的做法，出臺暫時性的媒體說是限購令，“國十條”并沒有什么限購。但是“國五條”里面更明確，各個地方出臺了很多關(guān)于二套房，建購一套房，各個城市陸續(xù)出臺細(xì)則，以使后期長遠(yuǎn)性的政策要有個接續(xù)。剛才賀主席講應(yīng)該出臺房產(chǎn)稅，我一直主張要出臺房產(chǎn)稅，這是一個根本。但是出臺房產(chǎn)稅必須有時段，另外做一些接續(xù)，哪怕是強制的穩(wěn)定也是必須的。

聶梅生:

同時，我們繼續(xù)要為今年的調(diào)結(jié)構(gòu)，尤其是保民生騰出空間。保民生就是保住房問題。我一直認(rèn)為在中國房地產(chǎn)市場上，商品房這塊是過度發(fā)展了，但是在保障性住房，這十年中是缺位的，而且缺位的不少?，F(xiàn)在這兩大塊哪一塊是缺的，我認(rèn)為保障性住房在中國整個住房體系當(dāng)中，由于政策的不穩(wěn)定性，一會兒保障性住房，一會兒經(jīng)濟適用房，由商品房來解決。我在住建部呆了很多年，當(dāng)時房改以后是這么一個調(diào)子，后來慢慢改過來改過去。最后這個政策是比較清楚的，尤其是“國十條”、“國五條”。保障性住房就是在中國的房地產(chǎn)市場中解決中低收入、一部分中等收入的住房問題。

聶梅生:

所以我覺得，“國十條”和“國五條”的出臺，除了要解決經(jīng)濟性問題之外，很多是保障性住房的問題。但是在大家的關(guān)注點上，尤其在傳媒的關(guān)注點上，都放到經(jīng)濟領(lǐng)域說。而且“國十條”和“國五條”都把經(jīng)濟領(lǐng)域的一些問題最后濃縮到一點，兩個字就是“房價”。

現(xiàn)在調(diào)控以后，效果已經(jīng)顯現(xiàn)，房價并沒有過快上漲。這就是環(huán)比，環(huán)比連續(xù)幾個月持平，穩(wěn)住了。當(dāng)然這是到七月份。八月份的環(huán)比會不會上？我覺得，同比有可能還是在下，去年四季度漲得很厲害，反正現(xiàn)在房價沒有過快上漲。房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)實際上是在緩慢地回落，三月份以后，整個房地產(chǎn)的經(jīng)濟指數(shù)一直在回落，調(diào)控是有效果的。

但是，大家是不滿意的。為什么不滿意？八月份整個的房價，國家統(tǒng)計局報出來，全國平均房價已經(jīng)到了七八千，超過兩萬的城市有深圳、杭州、上海、北京，大概這樣四個城市，杭州一會兒高一會兒低，一萬九千八是將近兩萬，是相當(dāng)高的態(tài)勢。在這種情況下，整個宏觀調(diào)控的滿意度大家認(rèn)為沒有達(dá)到預(yù)期。

聶梅生:

看一下調(diào)控之后的交易量。實際上，4月份調(diào)控，5月份就下降，下到七千萬平方米以下，6月份就上升到9千萬平方米，我們一年大概是十億左右。6月份完了以后，7月份下降。大家認(rèn)為，可能會下來，結(jié)果8月份又上漲，交易量上來進(jìn)入銷售面積上來了。我認(rèn)為，9月份的數(shù)據(jù)出來以后，一定是超過七千萬平方米，一定比八月份高。所以住建部做了很多調(diào)查，9月份才出臺這個“國五條”。換句話說，今年的商品房銷售面積，如果全年來看，并沒有很大的下跌。我們從昨天萬科的交易量可以看得出來，萬科9月份總結(jié)完之后，他今年賣了七百億，每年是六百多億，已經(jīng)超過去年全年售房的銷售額。可以看得出來，前面一些大的龍頭企業(yè)今年的房子是賣得不錯的。

再看一下大家關(guān)心的開發(fā)商的自有資金率到底怎么樣？開發(fā)商的資金充裕度和房企資金來源，2009年是1：1.6，到了8月份是1：1.2，和去年差不多了，從來沒有斷鏈。很多開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，今年不會出現(xiàn)房地產(chǎn)緊繃、斷鏈，加大力度對整個市場沒有太大的問題。

聶梅生:

從國家來講，固定資產(chǎn)投資一月份開始下，房地產(chǎn)投資跟固定資產(chǎn)投資反向，所以對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。但是，調(diào)控以后，房地產(chǎn)投資也是在高位，和固定資產(chǎn)投資一起在高位。這應(yīng)該說是大家的預(yù)期。

這里我想強調(diào)幾個數(shù)字。房地產(chǎn)的經(jīng)濟和社會當(dāng)中，同樣非常重要，我們要改變把房地產(chǎn)這樣的行業(yè)改到以保民生為主，需要做很多經(jīng)濟上和體制上的手術(shù)。房地產(chǎn)投資每年大概是三千億到四千億，最高的時候，六月份提高到五千八百億，固定資產(chǎn)投資大概是兩萬到三萬億。它的占比，在今年這樣調(diào)控的情況下，都在20%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%，占貸款的比例大概是30%。這也是央行報出來的數(shù)，每個月都做統(tǒng)計，就沒下來過。到最后央行的數(shù)據(jù)和統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)差很多，后來央行就不報房地產(chǎn)的信貸，只報個人的消費信貸，這里面主要是房地產(chǎn)，占比是30%。在經(jīng)濟中就是這樣的比重。由于這樣大的比重，土地銀行稅收對房地產(chǎn)高度關(guān)聯(lián)。我并不認(rèn)為這個合理，我認(rèn)為很不合理，但是要動這一塊“大手術(shù)”，比如說去年全國土地收入是一萬多億，拆遷補給農(nóng)民的只有5000多億，政府的土地成本和土地收入是1：3，你讓地方政府的土地收入沒有，他怎么辦？經(jīng)濟和社會怎么穩(wěn)定？

聶梅生:

另外，國土資源部的公告，去年全國84個城市土地抵押貸款是兩萬多億，拿到土地只有再抵押貸款，比2008年上升到40%多。由于這樣的關(guān)系，你地賣給了開發(fā)商，開發(fā)商拿到土地征以后就進(jìn)行銀行抵押貸款，銀行就要出來那么多錢，支付土地的抵押貸款。這種情況之下，土地、房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占了中國稅收的貢獻(xiàn)超過35%，這樣大的數(shù)字。所以，我們?nèi)ツ甑钠髽I(yè)營業(yè)稅增長了41%，房地產(chǎn)行業(yè)稅增長了118%。所以，土地、銀行、稅收，從經(jīng)濟上分析這個問題，跟房地產(chǎn)是高度關(guān)聯(lián)的，除非我們有一些根本的改革性的措施，逐步地使我們的銀行和稅收不高度依賴房地產(chǎn)。這樣才能調(diào)回去。

聶梅生:

調(diào)控以后，大概出現(xiàn)這樣一個資金市場的變化。很多人跟我要這張圖，覺得能研究點什么問題。底下是國內(nèi)銀行貸款，實際上并沒有怎么減，銀行還是仍然追捧房地產(chǎn)這一塊，那就是銀行貸款。各貸每個月都是六七百億，加上開發(fā)貸，是一千多億。藍(lán)線是銷售金額，房地產(chǎn)到底賣了多少錢出去，4月份調(diào)控以后變化不太大，8月份銷售額上升，9月份銷售額肯定要上去?，F(xiàn)在政府比較關(guān)心房地產(chǎn)開發(fā)投資，希望開發(fā)投資不要降。如果降得太多的話，現(xiàn)在匯率上升、出口困難的情況下，投資如果下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)商很會穩(wěn)住他的資金鏈。永遠(yuǎn)是在這兩個之間，不會太多的。銀行給他多少貸款，他賣多少房子，這是他的資金來源，他有多少錢投多少。你看這條線，這就是市場的一種自我保護(hù)，市場一種無形的手在調(diào)控房地產(chǎn)市場，最終形成這樣的局面。9月份，我認(rèn)為這個肯定會上去的，銀行這一塊拉平，投資到后面會進(jìn)行調(diào)整。

聶梅生:

這次調(diào)控解決了大問題。一是解決了開發(fā)商資金杠桿率。原來去年曾經(jīng)到過1：10倍，現(xiàn)在降到5倍以下，這是成績。但是，1-8月，土地購置比去年同比增長了37.9%，土地購置費用同比增加了84%。剛才那條線上投資很高，實際上是去買地了。尤其是國有一些大的央企，購地的積極性非常大。這里面出現(xiàn)一個什么問題，我同意賀主席的一些觀點，現(xiàn)在租金快速上漲，房價，沒怎么太降，也沒怎么太漲，但是租金大幅上漲，政府的良苦用心是房子通脹。但是實際上，我們看一下一個數(shù)據(jù)，上半年是2.6，其中食品是5.5，居住類是3.9，房價是沒有進(jìn)CPI的，但是房租和抵押貸款是進(jìn)去的，它已經(jīng)超過了CPI的平均值2.6，這還是上半年。下半年漲了那么多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于除了食品類的其他大類，怎么看房子的漲，以北京為例，今年上半年漲了18%，這可不是小數(shù)，環(huán)比是2%。如果CPI環(huán)比是2%，那是什么樣的？房地產(chǎn)就是這樣漲。而且我們居住類的權(quán)重是算得比較低的，我們是14.69%，美國居住類是42%，加拿大為36%，國際控制值30%，國家統(tǒng)計局說要調(diào)，但是調(diào)得到30%嗎？如果從14.69%調(diào)到30%，我們租金上漲推動CPI，那就不是3.5、3.6的問題了，我們也在底下算了一下，可能是相當(dāng)可觀的CPI的上漲。這種情況下，大家會不買房嗎？如果再不調(diào)利率，就會出現(xiàn)房價猛漲?，F(xiàn)在北京租金平均2700元一個月，占了工資收入的絕對在30%以上，絕對超過豬肉、綠豆的漲價。所以，這個事情要特別注意，就是CPI的上漲擠壓了中低收入的消費，針對中等收入的公租房應(yīng)該出來。

聶梅生:

最后我想談一下，和保障性住房住房有關(guān)的，比較擔(dān)心的就是房地產(chǎn)調(diào)控本來有一定的空間給產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要時間。最近中央的一些都是堅持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，否則的話，我們出口這一塊，如果受匯率影響，我們競爭力就會下降。但是，因為9月份的數(shù)據(jù)沒有出來，上半年我們原材料、燃料、動力價格的上漲是比較大的，人力成本上漲也是比較高的，現(xiàn)在要求工資要提高，燃?xì)?、天然氣、電力、水都要漲價。這種情況下，如果我們CPI和PPI上漲都不夠的話，說明生產(chǎn)企業(yè)的利潤下降了，因為成本上升了。如果這樣的話，調(diào)結(jié)構(gòu)的動力就不夠，因為利潤不夠。這種情況下，利潤不夠，就要往房地產(chǎn)投資，看股市，出了“國五條”以后反而上去了，突破了2700點，房地產(chǎn)板塊還在漲價。對比下，到底哪個產(chǎn)業(yè)是可以形成利潤的？所以，調(diào)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，有一個和房地產(chǎn)調(diào)控相銜接的問題。

聶梅生:

大力加大保障性住房建設(shè)，這是房地產(chǎn)兩個板塊。我覺得缺位的是恰恰是這一塊，那一塊是過度發(fā)展了，怎么樣補上？我覺得，資金不容樂觀，可能會形成青黃不接的情況。今年說是保障性住房和改造棚戶區(qū)580萬套，農(nóng)村危房120萬戶，去年有非常大的增加，而且住建部分析，這一塊的投資要占房地產(chǎn)投資的10%，原來估計房地產(chǎn)投資會下降，因為調(diào)控會下降，這一塊補上。實際上沒怎么下降，但是如果是10%的話，大概就是四千億，因為我們每個月大概投進(jìn)去三千甚至到五千億，一年是四萬億左右。我覺得，保障性住房這一塊青黃不接是有可能的，去年我們只完成了三成，欠帳六成。今年又下來這么多，到底怎么樣？由于留給地方政府的時間不多，住建部強力推這件事情，而且跟地方簽保障書。我覺得四季度是很有起色的。地方政府的招數(shù)就是讓開發(fā)商再建，建一個小區(qū)，其中20%就建保障性住房。實際上我覺得這不是很好的辦法，必須從根本上解決資金來源。如果讓開發(fā)商從土地環(huán)節(jié)進(jìn)入以后，他們來代建，最終開發(fā)商還是會在剩余的商品房上找回來，那一塊的調(diào)控又會被消化掉。

聶梅生:

最近有一個比較好的事情，就是關(guān)于公租房的事情。我最近跟很多開發(fā)商在討論這個事，已經(jīng)有相當(dāng)多的開發(fā)企業(yè)愿意介入國家的公租房建設(shè)。他們也認(rèn)為，如果二套房、三套房控制住，尤其是出臺物業(yè)稅的話，大家就不會去買二套房、三套房，整個商品房市場，增量型的、擴張型的可能就會走到頭。其實，我是這樣認(rèn)為，中國的租房市場是C2C的市場，個人對個人，這不是一個正常的市場。國外關(guān)于租賃這一塊都是機構(gòu)出面，但是持有這一塊的是物業(yè)，然后出租。這樣就形成B2C的模式，而這個B是需要政府推動的，需要基金來介入的。所以最近我們和建行、和很多單位，由我們商會發(fā)起，可能會報到全國工商聯(lián)，通過工商聯(lián)向主管部門說。就是公租房由大型的開發(fā)商出面出錢形成基金，而不是說萬科蓋這個小區(qū)一塊。租賃也一塊，不是這樣的，形成一個公租房基金，由政府監(jiān)管，來解決B的問題，來解決公租房投資的問題。因為他們是不差錢的，尤其是9月份，房子貸瘋了，根本不差錢。這個錢應(yīng)該引導(dǎo)到保障性住房里去。把現(xiàn)在這套組合拳進(jìn)一步加大力度并不可取，應(yīng)該有一些新的出路。

“十二五”期間，應(yīng)該及早釋放這樣一些改革的信號，給市場指明方向，比如現(xiàn)在釋放物業(yè)稅的信號，穩(wěn)定人心。物業(yè)稅的事情，我不太同意在原來八十年代出臺的物業(yè)稅的基礎(chǔ)上修修改改，要是搞物業(yè)稅，就要涉及到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，招拍掛、小產(chǎn)權(quán)等問題。物業(yè)稅涉及到土地出讓金，如果光是給買、住大房的交稅，同樣解決不了剛才說的經(jīng)濟上的關(guān)聯(lián)，要解決土地出讓金，解決地方財政和國民財富，不能讓國民財富受損，不能讓房子不值錢。所以，這都涉及到根本的改革問題，需要時間，但是必須要走。

聶梅生:

拓寬房地產(chǎn)融資渠道，不能光從銀行一家出，應(yīng)該開放房地產(chǎn)私募基金、投資基金。這樣錢就不會炒房，而是通過更高層次的平臺來解決銀根和地根，銀根和地根的改革應(yīng)該是將來房地產(chǎn)的一個方向。還有一個支持我們產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)該讓房地產(chǎn)搞綠色低碳的房地產(chǎn)，提高性價比，不能蓋那些“脆脆房”、“豆腐渣房”，而應(yīng)該用新能源、保溫材料來充實房地產(chǎn)，除了買土地以外。

所以我覺得，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大買家，實際上是在房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是公共建筑、商業(yè)建筑、民用建筑和保障性住房，都應(yīng)該走向綠色低碳。所以我想，從另外一個角度考慮這個問題。謝謝。

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