房價促歸：完善保障房退出制度 改革房地產(chǎn)稅收制度

2012年03月06日 04:37
來源：京華時報

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本報漫畫任夢真

今年目標(biāo)

2012年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。

今年要繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。

同時要加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

去年成就

2011年全國城鎮(zhèn)保障性住房基本建成432萬套，新開工建設(shè)1043萬套。中央財政在保障性住房方面安排資金1713億元，是2010年的2.2倍。中央完善財政投入、土地供應(yīng)、信貸支持、稅費減免等政策。

我們堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。

——摘自《政府工作報告》

□報告解讀

保障房是政府資產(chǎn)

報告中提到，今年要繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，對此無黨派人士、清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵表示，保障房是政府的資產(chǎn)而不是開支。要從過去認為建保障房政府要為這個花錢，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏渴钦疄槲磥淼呢斦杖霠I造堅實基礎(chǔ)的投資行為。

“就好像大家去買一個商鋪，買一只股票一樣，保障房應(yīng)該成為政府的寶貴資產(chǎn)?！崩畹究f，如果這兩件事認識提高了，那么保障房就會變成打開房地產(chǎn)死結(jié)的金鑰匙。如此就可以逐步地斷掉靠土地出讓而獲得收入的病根。從現(xiàn)在的賣一塊地掙一塊錢，到未來長期持有一些物業(yè)，“好處無窮”。

“十二五”期間預(yù)期開工3600萬套，保障房占比將超過20%。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，2012年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%-10%的購買需求。

投機需求受到抑制

在“兩會”之前的半年內(nèi)，多地政府調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，針對釋放剛需的政策至今仍延續(xù)，而其中幾個城市放松調(diào)控“踩紅線”的政策則被中央叫停。

據(jù)記者了解，自2011年下半年來，北京、上海、杭州、重慶等共18個城市出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，央行也兩次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。在政策微調(diào)的城市中，馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助；常州、南京、吉林、合肥、沈陽等城市放寬公積金使用政策上調(diào)可貸款額度；重慶與杭州對購房者進行補貼；長春與從化對購房落戶適當(dāng)放寬條件；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；中山調(diào)高住房限價價格等。這些有釋放投機投資性需求嫌疑的政策，則通通被叫停。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，從中央的態(tài)度看，抑制投機投資性需求的態(tài)度很堅決，有上海、蕪湖和佛山的教訓(xùn)在，半年內(nèi)應(yīng)該不會再有城市嘗試放松調(diào)控。

房貸風(fēng)險尚屬可控

全國政協(xié)委員、銀監(jiān)會主席助理閻慶民表示，現(xiàn)在房貸問題不大，房地產(chǎn)爆發(fā)系統(tǒng)性的風(fēng)險是可控的。閻慶民說，我國正大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，房屋銷售量和價格均不比往年，在此情形下，房地產(chǎn)商錢“緊”，全球評級機構(gòu)標(biāo)普已下調(diào)多個中國房企的評級。

閻慶民解釋，一方面因為去年房貸增幅比正常貸款增幅低2.3個百分點，同時，房貸僅占整個貸款比例10%左右。房貸占比不大是否意味著風(fēng)險不大呢？閻慶民解釋，之所以說風(fēng)險不大，還因為在房貸結(jié)構(gòu)中，約60%是按揭貸款，開發(fā)商貸款只占30%左右。眾所周知，按揭貸款多是老百姓房屋的貸款，有房屋作為抵押，風(fēng)險不大。

□委員建議

限購政策可再細化

全國政協(xié)委員鞏漢林向記者表示，他了解到在新西蘭最大的城市，占地2英畝的精裝房屋只要人民幣400多萬，而這樣的資金只夠在北京繁華地段買個三居室。同為發(fā)展中國家，顯然，我國的房價還不夠合理。

他認為，我國的房產(chǎn)調(diào)控政策還有改進空間。如限購政策主要針對消費者的資格。他建議今后政府限購應(yīng)對價格也給出限制。如定出理性消費的價格區(qū)間、高房價的價格區(qū)間、暴利房價的價格區(qū)間。

限購政策應(yīng)有所調(diào)整，對在理性消費價格區(qū)間購買首套房者，應(yīng)給與稅費減免、貸款利率下調(diào)、首付降低等優(yōu)惠；購買高房價區(qū)間房屋者，可維持現(xiàn)有房貸等政策；而購買暴利房價區(qū)間房屋者，則應(yīng)嚴(yán)禁給其貸款。

□專家預(yù)測

房產(chǎn)稅試點或擴大

“十二五”規(guī)劃已明確提出要擴大房產(chǎn)稅試點，據(jù)此國務(wù)院參事、北京市政協(xié)委員、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示，今年我國房產(chǎn)稅試點應(yīng)該會有擴大試點城市名單的舉措。今年增加的試點城市，很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達地區(qū)的一些城市。這些城市商品房投資價值高，房價漲幅依然較快，需要房產(chǎn)稅配合限購政策同步施行。一旦房產(chǎn)稅擴面征收的試點大范圍推開，房產(chǎn)限購的政策又同步淡出，或者是將高、中檔商品房購買放開，那么房產(chǎn)稅擴面征收的成效將會迅速體現(xiàn)出來。而對于北京市，劉桓認為由于北京作為首都的特殊性，其政策的執(zhí)行會牽一發(fā)而動全國，因此北京市推行房產(chǎn)稅政策的速度，可能會稍慢。

開發(fā)商將展開促銷

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在“兩會”上很多代表委員呼吁調(diào)控政策放松，很多開發(fā)商預(yù)期政策出現(xiàn)調(diào)整，“一直死扛不降價，這個情形將會改變”。胡景暉說，3月份很多開發(fā)商貸款到期，資金鏈面臨斷裂，而“兩會”上調(diào)控的大方向并沒有改變，預(yù)計開發(fā)商在“兩會”后將進行新一輪的降價促銷。

在政策從緊的背景下，北京房價會大降嗎？胡景暉表示，“穩(wěn)中有降”是一個趨勢，但大跌不太可能，因為北京有需求支撐，滿五年社保或納稅的剛需會逐步入市。此外，此前房價高也包含土地價格上升、物價上漲等因素，長遠來看，住房仍屬于稀缺資源。