2011年03月12日 01:06
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 作者：張曉玲

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3月9日，住建部召開的新聞發(fā)布會傳遞出來的信息是，今年將吸引8000萬社會資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，其中，地產(chǎn)商被寄予厚望。

招商證券分析師賈祖國認(rèn)為，地產(chǎn)上市公司參與保障房的動力不足。未來會有1/3的地產(chǎn)企業(yè)會參與到保障房的建設(shè)當(dāng)中，這1/3的企業(yè)當(dāng)中上市公司的比重較小，因為上市公司需要對股東負(fù)責(zé)，而保障房利潤太低。

萬科總裁郁亮對記者表示，萬科愿意參與保障房建設(shè)，但前提是符合股東利益。他認(rèn)為，保障房的推進(jìn)主要靠政府，開發(fā)商無法計劃可以建設(shè)多少保障房，如果將來的制度可以讓保障房持續(xù)運(yùn)營，萬科也會加大參與力度。

不虧錢原則

郁亮透露，目前地方政府有很大的保障房建設(shè)壓力，千方百計去促進(jìn)這件事，有不少地方政府找萬科談，嘗試建立一些保障房的合作模式。

萬科也參與了不少保障房建設(shè)，南京一個項目就過百萬平米。“萬科參與的原則是在不影響股東利益的情況下，也就是不虧錢?！庇袅琳f，萬科目前參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。”

據(jù)郁亮向本報記者介紹，萬科參與的保障房建設(shè)，都需要自身投入資金，政府提出的回報率是3%，平均算下來回報率在3%-5%左右。

至于保障房盈利的方式、保障房地方融資平臺如何建立對開發(fā)商的支持，保障房是否有持續(xù)運(yùn)營的機(jī)制，郁亮稱萬科目前還沒有找到，要靠政府和國家制度性的安排。

“如果你問要靠它賺錢這件事，我們也進(jìn)行了研究，但還沒有找到很好的方法。”郁亮表示，未來政府在制度設(shè)計上能夠使保障房可以持續(xù)運(yùn)營時，萬科也愿意嘗試。他提出，未來可以幫政府做一些代建商品房項目，政府負(fù)責(zé)資金和土地，萬科負(fù)責(zé)代建，收取管理費(fèi)，“我們非常樂意這樣做，”郁亮說。

行業(yè)發(fā)展的必要條件

“我去年說房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入下半場，就是指保障房會改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)，”郁亮認(rèn)為，未來的住宅市場供應(yīng)，會分成兩塊，政府解決一部分低收入人群的住房問題，市場解決有另一部分有條件人群的住房問題。政府下大力氣來促進(jìn)保障房建設(shè)，今后5年要建3600萬套，這確實是非常大的比例和力度。

“新建的保障房將改變住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也會改變整個行業(yè)未來的方向，”郁亮稱，萬科非常看好保障房的供應(yīng)，因為保障房供給是未來房地產(chǎn)行業(yè)獲得比較好的發(fā)展環(huán)境的必要條件。只有保障房大量落實到位，房地產(chǎn)業(yè)才有發(fā)展的基礎(chǔ)。

至于保障房會否壓縮剛性需求，郁亮認(rèn)為，保障房出來后有可能沖擊商品房市場，萬科的市場份額會受到影響，但無論影響有多大，萬科都支持保障房。不過，保障房是以租還是以售為主，覆蓋面有多廣，仍然需要研究。

對于商品房市場，郁亮稱，萬科堅持為普通人蓋好房子，這些人仍然是市場的主流，其中有一個變化，就是限購之前很多人買兩房，限購之后至少要買小三房，因為原來可以梯度消費(fèi)的，現(xiàn)在不行了，要一步到位。萬科就是要更多滿足這類人群的需求。