2011年03月05日 16:16
來源：羊城晚報(bào) 作者：趙燕華

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- 全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印接受媒體采訪

在蕓蕓眾多的兩會(huì)委員的提案中，房地產(chǎn)問題仍是此次兩會(huì)備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。日前，廣東地產(chǎn)界代表人物之一、第十一屆全國政協(xié)委員、全國勞動(dòng)模范、恒大集團(tuán)董事局主席許家印向政協(xié)遞交了提案，他認(rèn)為，城中村改造可以緩解老城區(qū)供需矛盾，降低房價(jià)穩(wěn)定市場，同時(shí)，為了能使城中村改造更為公平高效，應(yīng)該規(guī)定，80%以上村民投票同意即可進(jìn)行城中村改造，而在城中村改造項(xiàng)目的拍賣上建議提高競買保證金至起拍價(jià)60-80%。

應(yīng)主動(dòng)挖掘老城區(qū)的供應(yīng)

許家印在提案中表示，近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)高速增長和城市化進(jìn)程的加速，城市人口數(shù)量及居民購買力顯著增加，住房需求增長很快,特別是在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場起步較早的城市，大部分市民受地段成熟度和心理歸屬感影響選擇在老城區(qū)置業(yè)。旺盛需求與老城區(qū)持續(xù)緊張供應(yīng)的矛盾突出，成為推高老城區(qū)房價(jià)及城市整體房價(jià)的一大因素。

昨日，許家印接受筆者電話采訪時(shí)表示，此前有報(bào)道指，中國耕地面積只剩18.26億畝，18億畝的耕地紅線岌岌可危，這些年大城市人口飛速聚集，大城市面積急劇擴(kuò)大，城市建設(shè)蠶食了不少城郊的耕地。另一方面，“城中村”的數(shù)量也將伴隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張而成倍增加，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，城中村建筑密度大，出現(xiàn)“握手樓”、“一線天”等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響城市形象，尤其是北、上、廣、深等國際化大城市。同時(shí)，城中村建設(shè)管理與城市發(fā)展脫節(jié)，基礎(chǔ)設(shè)施落后，環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等配套措施的缺乏，導(dǎo)致城中村生存環(huán)境質(zhì)量低下。

在他看來，老城區(qū)房價(jià)仍在上行，市場供需矛盾劇烈(尤其老城區(qū))，城中村改造將成為增加供應(yīng)的突破口。

“我認(rèn)為，應(yīng)主動(dòng)挖掘老城區(qū)的供應(yīng)，加大老城區(qū)城中村改造力度?！痹S家印說，這就是向老城要土地，既符合中國城市化發(fā)展的大勢，有助于提升城市形象和競爭力，改善城中村村民的生活水平和居住環(huán)境，不但可以減輕城市發(fā)展對(duì)耕地的壓力，更重要的是可以緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾，降低房價(jià)、穩(wěn)定市場。

舊有改造形式缺乏公開、公平、公正的機(jī)制

許家印表示，目前，老城區(qū)城中村改造模式不盡相同，一般的總體做法是：企業(yè)先和村委會(huì)簽署意向性的城中村改造合作開發(fā)協(xié)議；然后由村民投票表決是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委會(huì)和企業(yè)共同上報(bào)政府審批并申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)；隨后組織形式上的招拍掛，讓前期參與的意向企業(yè)獲得土地；最后，由村委會(huì)和企業(yè)主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償、安置和開發(fā)建設(shè)。

“從本質(zhì)上看，這種老城區(qū)城中村改造的做法缺乏公開、公平、公正的機(jī)制，存在諸多問題，嚴(yán)重影響改造的進(jìn)度?！痹S家印直言，老城區(qū)城中村改造中存在3個(gè)突出問題。

首先，村委會(huì)與企業(yè)合作啟動(dòng)老城區(qū)城中村改造，這樣從一開始就沒有遵循公開、公平、公正的原則。項(xiàng)目運(yùn)作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐敗。

其二，村委會(huì)與企業(yè)的合作，令城中村項(xiàng)目改造的村民投票環(huán)節(jié)變得復(fù)雜，比如經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)拉票、跑票、強(qiáng)迫投票等各種現(xiàn)象，使村民被動(dòng)投票，民主表決淪為“空投”。

此外，村委會(huì)和企業(yè)一起辦理各種城中村改造項(xiàng)目的報(bào)批手續(xù)及申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，使該項(xiàng)工作復(fù)雜化，很容易產(chǎn)生如下三方面的問題：第一，各種報(bào)批手續(xù)繁瑣復(fù)雜、缺乏統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則，導(dǎo)致審批非常緩慢；第二，同一區(qū)域不同意向企業(yè)的城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃要點(diǎn)，例如容積率、限高和公建配套比例等重要指標(biāo)差距很大；第三，上述這種方式很容易誘發(fā)腐敗。

提高準(zhǔn)入門檻可嚴(yán)控城中村改造風(fēng)險(xiǎn)

為了加快推進(jìn)城中村改造，加大老城區(qū)商品房供應(yīng)，降低房價(jià)、穩(wěn)定市場，使城中村改造更加公平高效，許家印建議，村民只對(duì)是否同意進(jìn)行城中村改造進(jìn)行投票，80%或以上村民投票同意進(jìn)行改造的城中村，即由政府主導(dǎo)推向市場，實(shí)行公開拍賣。

為了加快改造進(jìn)度，建議城市的政府規(guī)劃部門分區(qū)域設(shè)定統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則，使同一區(qū)域不同的城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)基本相同，例如容積率、限高、公建配套比例等重要指標(biāo)。這樣可以在保證公平的基礎(chǔ)上，大大加快各個(gè)改造項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)的確定，同時(shí)避免推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生，為公開拍賣節(jié)省大量時(shí)間。

許家印認(rèn)為，村民投票同意城中村改造，規(guī)劃部門很快確定規(guī)劃要點(diǎn)，國土部門即可將項(xiàng)目推向市場，實(shí)行公開拍賣；同時(shí)建議將競買保證金繳納比例提高到起拍價(jià)的60%到80%，以確保城中村改造有充足的資金，并由政府主導(dǎo)?？顚Ｓ茫纱迕褡灾鬟x擇貨幣補(bǔ)償或回遷安置。

探索新模式完善法律法規(guī)

城中村的問題長期以來都是城市改造的一個(gè)難點(diǎn)，也是不斷誕生不斷擴(kuò)大的一個(gè)新問題。據(jù)學(xué)者估算，按2030年我國城市化程度提高到63%、總?cè)丝谝?guī)模達(dá)到140450萬人估算，現(xiàn)在城市面積1.4倍到1.6倍的城鎮(zhèn)郊區(qū)，在2030年將變?yōu)槭袇^(qū)，當(dāng)前地處郊區(qū)的農(nóng)村將逐步被城市包圍，形成新的“城中村”，未來“城中村”的數(shù)量也將伴隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張而成倍增加。

在許家印看來，破解城中村改造難題在于政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作。解決“城中村”問題，需要改革城市發(fā)展模式、控制“城中村”數(shù)量擴(kuò)張，更需要加快對(duì)現(xiàn)有“城中村”的改造步伐。

有媒體就曾披露，目前廣州城中村改造工作總體進(jìn)展較為緩慢，市政府關(guān)于城中村改造的實(shí)施意見還不夠完整，造成城中村改造實(shí)際操作無法可依。而城中村改造報(bào)批程序不明確、通道不順暢，導(dǎo)致改造都耗在“跑審批、走程序”上。對(duì)此，許家印表示，應(yīng)加強(qiáng)政府在“城中村”改造中的主導(dǎo)作用，為城中村改造工作提供有力的組織保障。

事實(shí)上，城中村改造中所產(chǎn)生的問題備受爭議。北大法學(xué)院副院長也曾提請(qǐng)全國人大常委會(huì)對(duì)城中村改造引起的拆遷問題，在法律層面上給予規(guī)范和解決。河南怡豐置業(yè)有限公司董事長韓愷則炮轟城中村改造成了某些人“以小博大”的游戲，應(yīng)該早早終止。有輿論呼吁，“城中村改造”在各地釀發(fā)群體性事件亟待修法。

許家印說，自己一直在思考城中村改造的問題，也對(duì)其中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了深入的調(diào)查，此次所提方案未必是一個(gè)最佳的方案，但是希望全社會(huì)再次關(guān)注城中村改造的話題，希望全社會(huì)一起來探討嘗試城中村改造的新模式，并且逐步完善相關(guān)法律法規(guī)。

文/趙燕華

-人物簡介

許家印

男，中共黨員，管理學(xué)教授，博士生導(dǎo)師，美國西亞拉巴馬州大學(xué)榮譽(yù)博士，第十一屆全國政協(xié)委員，全國勞動(dòng)模范，現(xiàn)任恒大集團(tuán)董事局主席，身兼中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長、中國企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、廣東省民營企業(yè)商會(huì)副會(huì)長等職。

許家印曾榮獲“中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”、“中國民營經(jīng)濟(jì)十大風(fēng)云人物”、“推動(dòng)中國城市化進(jìn)程十大杰出貢獻(xiàn)人物”、“優(yōu)秀中國特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)者”、“中國十大慈善家”、“中華慈善獎(jiǎng)”等稱號(hào)。

做為全國政協(xié)委員許家印曾多次遞交提案，2009年，許家印向政協(xié)遞交了《建立“企業(yè)利潤強(qiáng)制捐助”機(jī)制，在全國各城鎮(zhèn)設(shè)立“低收入家庭扶助基金”》的提案，引起了媒體的強(qiáng)烈關(guān)注。同年，他還提出《建議國家“三控”降房價(jià)，確保房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展》，為后來樓市的調(diào)整做出了貢獻(xiàn)。2010年，許家印在政協(xié)會(huì)議上發(fā)言，提出《激發(fā)企業(yè)參與熱情 推進(jìn)慈善事業(yè)發(fā)展》。

趙燕華