2011年02月18日 09:04
來源：金羊網(wǎng)－新快報

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我國房地產(chǎn)市場與房租之間無必然聯(lián)系。此前我國房地產(chǎn)主要是投資品種與抗通脹品種，從2003年市場化后，房地產(chǎn)依然處于上升通道中，目前還未出現(xiàn)拐點。

沒有任何一條規(guī)律指出房價下跌會導(dǎo)致房租上漲。

房地產(chǎn)新政出爐效果立竿見影，去年反復(fù)是因政策執(zhí)行不力，加上通脹預(yù)期疊加效果。在“新國八條”影響下，上周北京無論是期房住宅、二手房，還是總成交量均下跌六成左右。這當(dāng)然不能說明調(diào)控已成功，2009年調(diào)控后出現(xiàn)三個月的房地產(chǎn)市場低迷，最終還是一飛沖天。

房價是否得到控制還未定論，房租開始瘋狂上升。據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，1月居住類價格同比上漲6.8%。其中住房租金上漲7.1%。事實上，各大城市房租上漲幅度遠(yuǎn)超統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字，大多在5%到20%間。房租上漲使低收入階層惴惴不安。

房地產(chǎn)調(diào)控提升房租的理論橫空出世。邏輯是，房地產(chǎn)調(diào)控限制了成交量，導(dǎo)致可供房減少，而剛需居高不下，房租上漲是市場供需關(guān)系失調(diào)的反應(yīng)。

這一理論經(jīng)不起推敲。

我國房地產(chǎn)市場與房租之間無必然聯(lián)系。此前我國房地產(chǎn)主要是投資品種與抗通脹品種，從2003年市場化后，房地產(chǎn)依然處于上升通道中，目前還未出現(xiàn)拐點。當(dāng)然，筆者認(rèn)為拐點在前，這是預(yù)期，與真正拐點到來是兩回事。不斷上升的價格催生出房地產(chǎn)投資客，贏利方法是買房、捂房而后擇機出手獲得資產(chǎn)增值收入。

在房價泡沫不斷上升遠(yuǎn)超房租時，投資客絕不會把出租當(dāng)做主要的贏利來源，原因是租售比離譜，靠出租要幾十年甚至一百年才能收回成本，每月租金收益跑不贏一年期存款利率，沒人會傻到靠出租謀利。

一線城市房價十年漲五倍，但房租上漲速度可憐。號稱在杭州租房業(yè)界攬下1/3生意的盛世管家市場部經(jīng)理韓毅給記者看了份員工培訓(xùn)材料:“這組數(shù)據(jù)要求每個新員工都要記牢———2000年到2009年，杭州租金均價從1505元漲到2300元，10年才漲50%?！敝袊蟪鞘械淖馐郾纫恢痹?∶500以上。很明顯，房價高、房屋周轉(zhuǎn)率高并不增加出租房供應(yīng)量，而會增加捂房投資者。

目前房地產(chǎn)新政如能真正抑制房價，將切斷房地產(chǎn)作為投資品的屬性，手握數(shù)套房的只有兩種選擇，對未來預(yù)期不看好或資金壓力過大者會趕緊兌現(xiàn)，而另一種就是出租獲利，房地產(chǎn)價格下降而租金價格上升，將使租售比逐漸恢復(fù)正常狀態(tài)，當(dāng)租房一年的收益大于長期定存收益時，租房就會成為首選。

歷史數(shù)據(jù)印證了房價與租賃間的反向關(guān)系，21世紀(jì)分析師羅寅申表示，“上海二手房市場歷史走勢表明，當(dāng)樓市火爆時，租賃占比約40%，樓市低迷時，租賃占比70%?！?/p>

房租價格上升的真正原因在調(diào)控之外。背景是通脹壓力增加，最低收入工資水平上升，給了房東提價的充足理由。由于我國尚未對租客有充分保護，房東隨時提價以測試市場底線。而急于驅(qū)趕低素質(zhì)勞動力的地方政府對此眼開眼閉，甚至禁止群租助紂為虐。同時，商品房市場走勢不定，觀望者增加，一些人暫時租房導(dǎo)致租房者有所增加。

無論如何，房租上漲是有邊界的，房價沒有邊界。房租與實體經(jīng)濟與租房者收入密切相關(guān)，不可能火箭式躥升，而房價取決于貨幣泡沫，直到泡沫崩潰。美國房地產(chǎn)市場前車不遠(yuǎn)。