謝國(guó)忠：高房?jī)r(jià)的危害與出路

高房?jī)r(jià)會(huì)擴(kuò)大分配不平等，危害社會(huì)穩(wěn)定。如果經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)意味著高房?jī)r(jià)，可能得不償失

中國(guó)已經(jīng)克服了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要障礙：一是資金，二是人力資本。目前，中國(guó)已經(jīng)積累了1.5萬(wàn)億美元外匯儲(chǔ)備，即便出口顯著波動(dòng)，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不一定會(huì)放緩。而由于“文革”后一代高校畢業(yè)生走向成熟，中國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)領(lǐng)域都擁有了大量人才儲(chǔ)備，在過(guò)去五年中突破了關(guān)鍵性的拐點(diǎn)。有了錢(qián)和人，經(jīng)濟(jì)發(fā)展只是一個(gè)需求問(wèn)題。而中國(guó)的城市化僅完成了一半，需求也不成問(wèn)題，未來(lái)15年至20年經(jīng)濟(jì)可望保持快速增長(zhǎng)。

隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變得容易，中國(guó)現(xiàn)在必須考慮，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展完成后，中國(guó)將會(huì)成為一個(gè)什么樣的社會(huì)。在經(jīng)濟(jì)方面，財(cái)富分配具有最重要的影響，它可能使中國(guó)社會(huì)變得健康而有活力，或者正相反。如果個(gè)人能力在整個(gè)社會(huì)中分布正常，那么收入和財(cái)富的分布也應(yīng)如此，即大多數(shù)人處于中等水平，處于兩極的富人和窮人應(yīng)該是少數(shù)?，F(xiàn)代社會(huì)可以通過(guò)對(duì)富人征稅、對(duì)窮人補(bǔ)貼來(lái)減少不平等。不過(guò)這樣的政策有一定的效率成本，即令社會(huì)發(fā)展變得缺乏動(dòng)力。

不過(guò)，分配不平等在長(zhǎng)期也會(huì)造成效率損失。富人對(duì)其子女的投資可以比窮人更多，因此，由于教育資源的缺乏，并非所有人都能實(shí)現(xiàn)其全部潛能。即便市場(chǎng)按照人們的能力和努力給予了他們適當(dāng)?shù)膱?bào)酬，如果資源再分配能夠讓每個(gè)人都受到適當(dāng)?shù)慕逃?，那么整個(gè)社會(huì)的效率還是可以得到改進(jìn)。

高房?jī)r(jià)是一個(gè)問(wèn)題

在中國(guó)，不平等程度正在上升，其中大部分反映的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成果分配不均——一些人在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中比其他人獲利更多。然而，絕大多數(shù)人也從中獲得了一些利益，因此，盡管中國(guó)不平等程度已處于全世界最嚴(yán)重之列，目前社會(huì)卻仍然能維持穩(wěn)定。

但是，迅速擴(kuò)張的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)威脅到很大一部分人，使其絕對(duì)福利惡化。房產(chǎn)是家庭財(cái)富中最重要的部分，在全世界范圍內(nèi)，它占到家庭財(cái)富總量的三分之一；而在東亞地區(qū)，這一比例更接近二分之一。

在一個(gè)有效率的市場(chǎng)中，房產(chǎn)價(jià)格由購(gòu)買(mǎi)力決定。其中一個(gè)最重要的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，即住房?jī)r(jià)格與家庭年收入的比值。從美國(guó)的4倍到香港和日本的8倍，各地諸如房產(chǎn)稅等微觀條件令其房?jī)r(jià)收入比各有不同。房?jī)r(jià)收入比由機(jī)會(huì)成本決定，因?yàn)橛脕?lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的資金也可被用來(lái)投資于股票或債券。因此在有效率的市場(chǎng)中，房產(chǎn)升值率加上租金收益率會(huì)等于債券收益率加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

看待此問(wèn)題的另一種思路是，將房產(chǎn)增值與人均工資收入增長(zhǎng)相比較。在長(zhǎng)期，二者的增速應(yīng)該相等。如果房?jī)r(jià)比工資增長(zhǎng)得更快，房?jī)r(jià)收入比會(huì)變得過(guò)大，最終人們將買(mǎi)不起房。而由于房產(chǎn)會(huì)折舊，故現(xiàn)有房產(chǎn)的升值速度應(yīng)等于工資的趨勢(shì)增長(zhǎng)率減去折舊率。

在美國(guó)，名義人均收入每年增長(zhǎng)6％。而由于房產(chǎn)享受一定稅收優(yōu)惠，其投資回報(bào)比人均年收入的增長(zhǎng)要高出兩個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去十年，美國(guó)房產(chǎn)以每年超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3％以上的速度增值。其原因是上個(gè)世紀(jì)90年代債券收益率的下降，而債券收益率下降又由始自日本并在亞洲金融危機(jī)中席卷其他經(jīng)濟(jì)體的通貨緊縮所引發(fā)?，F(xiàn)在，隨著亞洲各國(guó)接連進(jìn)入通貨膨脹，美國(guó)債券收益率已趨于上升。另一方面，近五年來(lái)誕生的一些新型金融產(chǎn)品例如次級(jí)貸款變成了一場(chǎng)泡沫，其破裂也會(huì)讓房?jī)r(jià)下降。兩股逆流疊加，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)至少未來(lái)三年都不會(huì)有好日子過(guò)。

中國(guó)的情況要好得多。今后20年，中國(guó)的名義人均收入年增長(zhǎng)率將可能達(dá)到10％（實(shí)際人均收入年增幅為7％）；而折舊率大約為1.5％——這是基于當(dāng)前建筑質(zhì)量的一個(gè)保守估計(jì)；再減去房租收入所交的稅——如果房租收益為3％，稅率20％，則房產(chǎn)總回報(bào)會(huì)被減去0.8％；這樣，擁有房產(chǎn)的凈回報(bào)率大約在8％左右。這一回報(bào)是很誘人的。標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)過(guò)去半個(gè)世紀(jì)的年均回報(bào)也只有9％。而居民房屋屬于風(fēng)險(xiǎn)較小的資產(chǎn)，并可免去租金，這樣的回報(bào)是很不錯(cuò)的。因此，中國(guó)家庭應(yīng)盡量買(mǎi)下他們所住的房產(chǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題在于，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)被大幅推高到一個(gè)未來(lái)的理想水平。也就是說(shuō)，即便中國(guó)經(jīng)濟(jì)今后的表現(xiàn)會(huì)始終如我們所料般良好甚至超過(guò)預(yù)期，目前的房?jī)r(jià)水平也已經(jīng)包含進(jìn)了今后多年的升值。

我們知道，在一個(gè)社會(huì)穩(wěn)定的國(guó)家中，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該大約為8；然而目前中國(guó)這一比率已達(dá)到15至20。即使人均收入翻一番，現(xiàn)在的價(jià)格仍然顯得很貴。假設(shè)目前的房?jī)r(jià)已包含今后十年的升值，那么買(mǎi)房惟一的回報(bào)就是租金收益減去折舊?，F(xiàn)在大多數(shù)城市的房租收益在3％到4％之間，除去1.5％的折舊，那么擁有房產(chǎn)的名義回報(bào)率僅為每年1.5％至2.5％。而十年期國(guó)債收益率大約就有4％，買(mǎi)房投資很難說(shuō)是理性的。

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