房?jī)r(jià)可能再漲8-10年 誰在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲？

2007年07月29日 08:20南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)-21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道投票數(shù)： 頂一下  【大 中 小】

本報(bào)評(píng)論員  王 梓  主持

26日，中共中央政治局在總書記胡錦濤主持下召開會(huì)議，分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議提出，把遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過熱作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。

此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，6月份居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.4%，創(chuàng)32個(gè)月以來新高，數(shù)據(jù)發(fā)布后的次日，加息和調(diào)減利息稅兩項(xiàng)政策同時(shí)落地：人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)、利息稅下調(diào)15%。消息公布當(dāng)天，上證指數(shù)大幅反彈145點(diǎn)，再次突破4000點(diǎn)關(guān)口。

目前，對(duì)本次調(diào)控的解讀還尚未完成，是“利空出盡”還是新一輪加息周期的開始？股價(jià)和房?jī)r(jià)還能走多遠(yuǎn)？這些都是投資者和旁觀者們極為關(guān)切的問題，而更加令人關(guān)切的問題則是，“天下寒士”“安得廣廈千萬間”？

7月21日，調(diào)控政策公布的次日，由21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院和東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司共同舉辦的“天籟之音·巔峰對(duì)話”第三場(chǎng)論壇在清華大學(xué)隆重舉行，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所的所長(zhǎng)陳淮、路勁基建董事局主席單偉豹、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉、中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘就中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格與結(jié)構(gòu)等問題，進(jìn)行了深入討論。同時(shí)，經(jīng)主辦方同意并經(jīng)本人審核，本報(bào)整理了華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)的內(nèi)部講話，以饗讀者。是為21世紀(jì)北京圓桌第141期。

房產(chǎn)價(jià)格聽誰的？

《21世紀(jì)》：本輪地產(chǎn)宏觀調(diào)控從2003年下半年的121號(hào)文件開始，直到昨日公布的“加息減稅”措施，四年的時(shí)間，房?jī)r(jià)依然且調(diào)且漲，調(diào)控政策為什么沒有實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅下降？房地產(chǎn)價(jià)格到底該聽市場(chǎng)的還是聽政府的？

陳淮：常常聽到媒體說住房困難，我認(rèn)為說中國(guó)面臨的住房困難是虛假的，中國(guó)面對(duì)的不是整體性的住房困難，而是沒有實(shí)現(xiàn)人人有房??；其次大多數(shù)人還沒有自己的房子；第三是資源存在著不均衡和浪費(fèi)。至于房?jī)r(jià)為什么會(huì)漲，一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理，就象我們這個(gè)桌子能坐18人，后面的人只有出更高的價(jià)購買，才能得到我們的座位。

劉洪玉：住房政策通常有兩個(gè)方面的目標(biāo)：一是要熨平市場(chǎng)周期，讓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；二是要讓每個(gè)家庭都能獲得適當(dāng)?shù)淖》浚磳?shí)現(xiàn)公共住房政策的目標(biāo)。

住房本身具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，其作為生活必需品的價(jià)格可以由公共政策確定，但其作為投資品的資產(chǎn)價(jià)格主要是由市場(chǎng)決定的。因此，如果將政府干預(yù)或調(diào)控住房市場(chǎng)的目標(biāo)主要定位在抑制商品住房?jī)r(jià)格，試圖取代市場(chǎng)規(guī)律的作用，就很難達(dá)到預(yù)期的效果。從過去幾年的經(jīng)驗(yàn)來看，區(qū)分市場(chǎng)和政府作用的邊界，讓政府把主要精力轉(zhuǎn)移到實(shí)現(xiàn)公共住房政策的目標(biāo)上來，才能緩解住房矛盾，促進(jìn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展。

單偉豹：如果市場(chǎng)是完全開放的，那么價(jià)格只能由供應(yīng)和需求決定，任何調(diào)控都只是為了把波幅撫平。中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲有一定的原因：近年中國(guó)GDP每年增長(zhǎng)超過10%，人均可支配收入也在同比增長(zhǎng)，人民幣每年對(duì)美元升值3%—5%，再加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響，造成了價(jià)格的剛性上漲，這個(gè)幅度大約是10%—15%，這是任何政府政策、宏觀調(diào)控都無法阻擋的。

《21世紀(jì)》：與樓市相比，新一輪的調(diào)控使股市出現(xiàn)了“大起大落”，股市的漲跌讓一些研究者有理由判斷，股市的財(cái)富效應(yīng)或擠壓效應(yīng)使得更多的資金流向樓市，對(duì)此現(xiàn)象各位如何判斷？

哈繼銘：房地產(chǎn)市場(chǎng)是否受到股市財(cái)富效應(yīng)的影響？我們最近做了一個(gè)研究，股價(jià)上漲確實(shí)對(duì)中高檔消費(fèi)者的需求有明顯的推動(dòng)作用。2007年一季度房?jī)r(jià)上漲幅度和股市的開戶數(shù)以及城市人口有一定的關(guān)系，比如沿海城市參與股市的人口占比較大，因而近來房?jī)r(jià)上漲速度也較快。

房地產(chǎn)和股市的不同點(diǎn)是股票純粹只是投資，因?yàn)楣善北旧聿豢赡軒硎裁聪M(fèi)，但房地產(chǎn)既有投資屬性，又有消費(fèi)屬性。投資動(dòng)力主要來源于投資回報(bào)與資金成本的比較。近幾年來，中國(guó)企業(yè)的總投資回報(bào)率一路上升，資金成本或者說貸款利率雖有小幅上調(diào)，但速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上企業(yè)的投資回報(bào)率。因此，只要大家認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格要漲并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出資金成本，就會(huì)有很多人去投資。

從消費(fèi)來看，消費(fèi)受收入的影響。這幾年中國(guó)的人均收入上漲很快，股市財(cái)富效應(yīng)加上收入的推動(dòng)，我相信在可預(yù)見的將來，房地產(chǎn)價(jià)格還是會(huì)上升的。

此外，城市化的推動(dòng)力也是一個(gè)因素，這一點(diǎn)和日本當(dāng)初不同。1980年代末日本的城市化率已經(jīng)很高了，進(jìn)一步城市化的空間不大。但中國(guó)的城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是以農(nóng)民進(jìn)城的形式，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，但如果是以把農(nóng)村變城市的形式，農(nóng)村就會(huì)出現(xiàn)多余的房子，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。

劉洪玉：作為投資市場(chǎng)的兩個(gè)重要組成部分，股市和樓市存在著較密切的關(guān)聯(lián)關(guān)系，但中國(guó)股市和樓市之間的資金轉(zhuǎn)移流動(dòng)規(guī)律，還缺乏科學(xué)的定量研究結(jié)果，大多數(shù)人只是看到了有人把炒股賺的錢變成了房產(chǎn)，有人把房產(chǎn)抵押或變現(xiàn)獲得的資金投向了股市。通常情況下，股市好樓市也好，股市不好則樓市可能好、也可能不好，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為股市不好是因?yàn)殄X流到房市了。

我們分析研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，常常是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史變化趨勢(shì)去預(yù)測(cè)未來。實(shí)際上，中國(guó)在快速城市化和全球化的過程中，資本和勞動(dòng)力的流動(dòng)性越來越大，以便尋求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)和更高的生活質(zhì)量。這就形成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家定義的“超級(jí)明星城市”，在這些城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再僅僅是本地人的市場(chǎng)，城市住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高。如美國(guó)的洛杉磯、舊金山和紐約等，這些城市的房?jī)r(jià)收入比超過了10倍，但資本和勞動(dòng)力仍然爭(zhēng)相流向這些城市；相反，房?jī)r(jià)收入比只有2-3倍的底特律等城市，卻是凈流出。原因很簡(jiǎn)單，資本和勞動(dòng)力流動(dòng)時(shí)，其追求的不是房?jī)r(jià)高低，而是城市質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展機(jī)會(huì)。我們進(jìn)行的實(shí)證研究表明，我國(guó)城市間住房?jī)r(jià)格的差異反映了城市發(fā)展質(zhì)量、潛力和機(jī)會(huì)等的差異。資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)，是導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力分析

《21世紀(jì)》：您認(rèn)為中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？到底是什么因素支撐著中國(guó)的樓市一直往上走？

劉洪玉：價(jià)值和價(jià)格的背離就是泡沫。從這種意義上來說，經(jīng)濟(jì)體系中存在泡沫是一種常態(tài)。泡沫是時(shí)時(shí)刻刻都存在的，需要弄明白的是如何量測(cè)泡沫并判斷嚴(yán)重程度，以及泡沫是處在積累還是處在吸收過程。

支撐房?jī)r(jià)上漲的因素很復(fù)雜，很難用一兩句話說清楚。我們通常把這些因素劃分為社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、技術(shù)因素、資源環(huán)境因素、國(guó)際因素和市場(chǎng)內(nèi)部因素。社會(huì)因素包括人口、家庭、住房?jī)A向和偏好、文化傳統(tǒng)等，經(jīng)濟(jì)因素則是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、收入水平及其增長(zhǎng)速度、借貸資金易獲得性及其成本等，政治因素包括住房制度、產(chǎn)權(quán)制度、政府財(cái)政政策等，技術(shù)因素包括新建造技術(shù)、新建筑材料的應(yīng)用等，資源環(huán)境因素包括土地資源、生態(tài)環(huán)境狀況等，國(guó)際因素包括國(guó)際間的資本流動(dòng)、匯率等，市場(chǎng)內(nèi)部因素則包括供給數(shù)量、彈性、成本等。如果結(jié)合到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，則房?jī)r(jià)上升主要受：經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、住房需求旺盛、土地資源約束且價(jià)格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求（雖然市場(chǎng)透明度不高可能導(dǎo)致誤判）下的投機(jī)炒作行為等。

單偉豹：房地產(chǎn)有沒有泡沫？以房子做投資的人多不多？我沒有一個(gè)全面的房地產(chǎn)資料，但是以我們自己公司在廣州的三個(gè)樓盤為例，基本上都還是自住者購買，外來的投資者不超過10%，所以我覺得泡沫不多。

第二，消費(fèi)者能不能承受這個(gè)價(jià)格？還是以廣州為例。2003年的房?jī)r(jià)大概在5000-6000，今年在12000-15000，房?jī)r(jià)上漲很快，但是廣州人民的收入上漲更快。140平米的房子首付是50萬，這對(duì)35-55歲的夫婦是沒有問題的。70-80平米的房子價(jià)格大概在70-80萬，兩夫婦工作三年即可拿出21萬做首付。在大部分人可以負(fù)擔(dān)的情況下，我不認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)有任何泡沫。

劉洪玉：在衡量家庭住房支付能力時(shí)，選擇何種住房的價(jià)格和何種家庭的收入，得到的判斷可能完全不一樣。我們目前討論的房?jī)r(jià)通常是新建商品住房?jī)r(jià)格，討論的家庭也泛指所有家庭，是所有家庭對(duì)購買新房的支付能力。有能力購買新房的家庭在社會(huì)上應(yīng)該占多大比例才合適呢？我想應(yīng)該不超過1/3。美國(guó)用“住房機(jī)會(huì)指數(shù)”指標(biāo)來衡量有多少比例的家庭對(duì)購買新房具有支付能力，2006年美國(guó)全國(guó)的住房支付能力指數(shù)為41.3％，洛山磯和底特律分別為1.9％和86.9％。我想，如果把新房擴(kuò)大到包括新房和存量房，有購買能力的家庭比例就會(huì)有較大幅度的上升。

陳淮：關(guān)于房?jī)r(jià)上揚(yáng)背后的因素，大家談的比較多的是流動(dòng)性過剩。流動(dòng)性過剩并不是因?yàn)榇蠹覂?chǔ)蓄太多。當(dāng)大家都貸款買房的時(shí)候，流動(dòng)性并不過剩，而當(dāng)大家都還清了銀行貸款的時(shí)候，流動(dòng)性才過剩，那時(shí)如果股市發(fā)生暴漲，每個(gè)人都拿著房產(chǎn)證到銀行再貸款的話，股市就危險(xiǎn)了?，F(xiàn)在全世界的資產(chǎn)價(jià)格體系是過去一百年工業(yè)化過程中形成的，這個(gè)資產(chǎn)價(jià)格體系的核心是重化工業(yè)資產(chǎn)，而在今天的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，重化工業(yè)并不那么重要，三五十人的上市化工公司的市值已經(jīng)可以和大型鋼鐵企業(yè)相比，知識(shí)產(chǎn)權(quán)早就取代了折舊的資本回收方式，全世界的價(jià)格體系、資產(chǎn)價(jià)格體系都在重新評(píng)估。一個(gè)例子是美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月升了17次息，結(jié)果道瓊斯指數(shù)和納斯達(dá)克指數(shù)都在創(chuàng)新高。

哈繼銘：中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格大漲的一個(gè)重要原因是利率水平太低，但利率水平低背后的深層原因還是人口結(jié)構(gòu)，主要是儲(chǔ)蓄者即就業(yè)人口在社會(huì)上占比很大，勞動(dòng)力供應(yīng)過多，儲(chǔ)蓄率較高。在這種人口結(jié)構(gòu)下，利率低、工資也低，人不值錢，錢也不值錢。將來勞動(dòng)力供給減少，儲(chǔ)蓄率下降，人會(huì)值錢，錢也會(huì)更值錢。

其次，利率水平也會(huì)影響資產(chǎn)價(jià)格，陳所長(zhǎng)說美國(guó)加了17次息，這對(duì)美國(guó)股市沒有太大的影響，但是樓市卻降溫了。臺(tái)灣在1989年取消資本利得稅之后照樣有泡沫。日本在短短一年多時(shí)間里加息8次，差不多加了500個(gè)點(diǎn)，隨后股價(jià)大幅下跌。臺(tái)灣地區(qū)在1989年加息兩次，累計(jì)幅度400個(gè)點(diǎn)，最后存款利率高過通貨膨脹率3個(gè)百分點(diǎn)，隨后股市泡沫崩潰。德國(guó)在1988年加息5次，累計(jì)300多點(diǎn)，不久股價(jià)泡沫破滅。

《21世紀(jì)》：您認(rèn)為下一步會(huì)否進(jìn)入加息通道？

哈繼銘：我的結(jié)論是不會(huì)。為什么？貨幣政策是以穩(wěn)定物價(jià)或者說穩(wěn)定幣值為目標(biāo)的，近來中國(guó)的通貨膨脹率確實(shí)是在上揚(yáng)，上個(gè)月達(dá)到4.4%。但是我們不能僅看公布的通貨膨脹數(shù)據(jù)，分析它的構(gòu)成，我們發(fā)現(xiàn)通貨膨脹主要是由食品價(jià)格上漲加快推動(dòng)的，而非食品價(jià)格的上漲速度卻是一路下降。前兩天美聯(lián)儲(chǔ)主席在接受國(guó)會(huì)聽證時(shí)，被問及這么一個(gè)問題：美國(guó)是否要加息？他回答，首先我要看糧價(jià)和油價(jià)上漲是不是傳導(dǎo)到了美國(guó)？第二我要看通貨膨脹的上升是不是造成了人們加薪的要求，從而使得勞動(dòng)力成本上升，最終把非食品價(jià)格推上去。

我認(rèn)為這兩個(gè)情況在中國(guó)均不存在。今年6月，蔬菜價(jià)格沒有出現(xiàn)往年季節(jié)性大幅下降，肉禽價(jià)格出現(xiàn)6%的上升。肉禽價(jià)格的上升與糧食價(jià)格上升有關(guān)。蔬果價(jià)格堅(jiān)挺與某些地區(qū)旱澇有關(guān)，這是短期的季節(jié)性因素，難以持續(xù)?，F(xiàn)在的豬肉價(jià)格處于高位，但從美國(guó)農(nóng)業(yè)部最近公布的數(shù)據(jù)看，未來一年全球的玉米庫存將會(huì)上升，中國(guó)玉米價(jià)格期貨價(jià)格漲幅趨緩，因此今年的玉米價(jià)格漲幅難以大于去年。無論是軟的大眾商品，還是硬的大眾商品，或是貨幣增速都不如2004年上漲得快，因此，我很難想象今年的通脹會(huì)超過3.9%。其次，由于中國(guó)的單位勞動(dòng)力成本下降，這幾個(gè)月工業(yè)品的出廠價(jià)格漲幅也在下降。這十多年來，單位勞動(dòng)力成本的下降是伴隨著人口紅利出現(xiàn)的，也就是說社會(huì)上工作年齡段的人多，被撫養(yǎng)的人口占比就少，整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)力的供應(yīng)就很充沛，失業(yè)率也很高。和1980年代的日本不同，中國(guó)的單位產(chǎn)品勞動(dòng)力成本是向下走的，因此未來中國(guó)的利率不可能出現(xiàn)大幅上漲的趨勢(shì)。

單偉豹：關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的因素，媒體經(jīng)常說到壟斷經(jīng)營(yíng)。2005年，全國(guó)房地產(chǎn)18000個(gè)億，萬科做了一百零幾個(gè)億，還不到1%，所以說壟斷經(jīng)營(yíng)使房地產(chǎn)價(jià)格居高不下是不可能的。以香港為例，香港8%的房地產(chǎn)被寡頭壟斷，但是1997年房地產(chǎn)價(jià)格下降，他們一點(diǎn)辦法也沒有。所以說房?jī)r(jià)是由供求的交叉點(diǎn)決定的，而不是由開發(fā)商決定的。

《21世紀(jì)》：在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素中，“炒房團(tuán)”似乎已經(jīng)成為眾矢之的，那么，炒房團(tuán)是房?jī)r(jià)上升的導(dǎo)火索嗎？

陳淮：借用前不久“紙餡包子”的說法，2004年媒體告訴我們，上海的房?jī)r(jià)暴漲了40%，我們派出最高層調(diào)查團(tuán)，證明是“紙餡包子”。2005年媒體又告訴我們，上海出現(xiàn)了大規(guī)模團(tuán)購，我們又派出高層調(diào)查團(tuán)，結(jié)果證明是“紙餡包子”。2006年媒體又告訴我們，上海房?jī)r(jià)一個(gè)月上漲了70%，受國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示派出高層調(diào)查團(tuán)，又證明是“紙餡包子”。

哈繼銘：為什么有人炒房子？如果房?jī)r(jià)沒有基本面的支撐是怎么也炒不起來。現(xiàn)在儲(chǔ)蓄率比較高，順差和外匯儲(chǔ)備較大，反映到貨幣上就是貨幣供應(yīng)速度較快，最終產(chǎn)生的結(jié)果要么是推高物價(jià)，要么是推高資產(chǎn)價(jià)格。但儲(chǔ)蓄率較高的情況下物價(jià)很難被持續(xù)推高，于是大家就去購買房產(chǎn)，房?jī)r(jià)必然上漲。

現(xiàn)在租金回報(bào)率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于利率水平，大家買房子并不是為了獲得租金收入，而是為了等待房子升值，股票也是一樣，大家買股票的目的并不是為了獲得分紅，而是為了等待價(jià)格上漲。在股市上我們投資股票成本買進(jìn)賣出大概是1%，如果日交易量是2000億的話，一天就會(huì)被政府和券商抽掉20億，一個(gè)月抽掉400個(gè)億，一年抽掉4800億，接近5000億。股民得到是什么呢？分紅。分紅大概是5000億，5000億里面有1700億是歸流通市值的，那么這1700億里面有多少是拿來分紅的？也就是500億。如果是用5000億的成本博500億，投資干什么？房地產(chǎn)市場(chǎng)上，現(xiàn)在的租金回報(bào)率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于利率水平，買房子也是為了等待價(jià)格上漲。我判斷，中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格不會(huì)平，短期內(nèi)上漲可能性大于下降。

地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)？

鄭小伶：作為媒體工作者，我們?cè)趫?bào)道中也遇到了很多困惑，從廣東的情況看，最近幾次招拍掛地價(jià)都很高，按照這個(gè)價(jià)格，開發(fā)商如何盈利？地價(jià)和房?jī)r(jià)到底是什么關(guān)系？

陳淮：出臺(tái)政策是政府的事，政府出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)和國(guó)際市場(chǎng)與中國(guó)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)有關(guān)，其復(fù)雜性恐怕比大家想象的要多。影響政府調(diào)控政策的因素有四個(gè)：第一是貨幣供求；第二是匯率的影響；第三是CPI；第四是實(shí)物的盈利水平。提高利率是分享工商業(yè)投資收益率的一個(gè)好辦法。

今年下半年糧食大豐收，但糧價(jià)還是漲了，原因是國(guó)際糧價(jià)在漲，國(guó)際糧價(jià)漲的更深層原因是石油價(jià)格漲。牽一發(fā)動(dòng)全身，系統(tǒng)論告訴我們局部和全部的關(guān)系。地產(chǎn)也是這樣，當(dāng)人們的收入在3000元以下的時(shí)候，基本沒有人買房，到了4000元，人們可以拿出800元買房，到了5000可以拿出1500元買房，并不是說收入增長(zhǎng)一倍，購買能力就增長(zhǎng)一倍。

劉洪玉：地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系是個(gè)老話題，對(duì)此有兩個(gè)截然相反的觀點(diǎn)：一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)是由市場(chǎng)決定的，另一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。我認(rèn)為兩者是相互交替影響的，房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià)、地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)。

從政府的邏輯上說，通常不希望地價(jià)過高，因?yàn)榈貎r(jià)過高，房?jī)r(jià)就高，而房?jī)r(jià)和租金又是影響地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。但如果市場(chǎng)上有開發(fā)商愿意高價(jià)購買商品房開發(fā)用地，政府也沒有必要去刻意壓低土地價(jià)格，或者說壓低了地價(jià)也未必能控制住房?jī)r(jià)。所以，最理想的是有效區(qū)分市場(chǎng)和非市場(chǎng)，讓商品住房市場(chǎng)主要依照市場(chǎng)規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)作，政府從土地市場(chǎng)中獲得的收益更多的投向公共住房領(lǐng)域，把住房保障做好，這樣反而能促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

單偉豹：開發(fā)商拿地的時(shí)候算得很精細(xì)，普通的開發(fā)周期是兩年半，但兩年半后的房?jī)r(jià)是多少并不是開發(fā)商說了算的。所以，當(dāng)我們出售房子的時(shí)候，是不計(jì)算成本的，只能按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)。當(dāng)然如果土地成本低的話，會(huì)吸引更多的人進(jìn)來投資。

最近幾個(gè)大城市出現(xiàn)了怪現(xiàn)象，譬如廣州一塊地均價(jià)是12000，開發(fā)商投的就是12000。對(duì)于開發(fā)商來說，這有兩個(gè)原因：第一，不投就沒生意可做。第二，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是10%—15%，房地產(chǎn)的毛利在40%左右，若不投資，股東會(huì)有意見。大陸我不清楚，香港很明顯，有的大地產(chǎn)商拿了好多地，房?jī)r(jià)上不來，他就用天價(jià)拿一塊很小的地，這樣，附近的地價(jià)就很快上來了，所以拿地的價(jià)格有時(shí)候也是一種經(jīng)營(yíng)策略。

房?jī)r(jià)還能漲多久？

《21世紀(jì)》：很多人提到2008年奧運(yùn)的推動(dòng)潮過去之后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將面臨一個(gè)拐點(diǎn)，您是否認(rèn)同這一趨勢(shì)？中國(guó)房?jī)r(jià)還能漲多久？

哈繼銘：房?jī)r(jià)能漲多久？我認(rèn)為是8-10年。以日本為例，日本1940年代的出生率很高，大約維持了十年左右的嬰兒潮階段。那批人到了60、70、80年代紛紛進(jìn)入中年、壯年，他們有較強(qiáng)的儲(chǔ)蓄能力，因而整個(gè)社會(huì)的儲(chǔ)蓄率較高。以35-55歲作為一個(gè)區(qū)間，這個(gè)人群所占的比例在當(dāng)時(shí)的日本一路上揚(yáng)，與之相伴的是到了1980年代末，資產(chǎn)價(jià)格包括股價(jià)和地價(jià)也一路上揚(yáng)。及至1990年代，當(dāng)嬰兒潮的人步入退休年齡時(shí)，他們的下一代無法接受如此高的價(jià)格，因此資產(chǎn)的價(jià)格大幅下降。這是日本走過的歷程：人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，也就是資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候。

再看中國(guó)的情況。解放后，尤其是朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)之后，中國(guó)維持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是當(dāng)前的主要儲(chǔ)蓄者，他們既要為自己養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，也要為孩子教育儲(chǔ)蓄。高儲(chǔ)蓄率帶來了低利率水平，在這種情況下，人們必定尋找其他保值、增值的手段：買房子、買股票，甚至買字畫等等。而1970年代末的計(jì)劃生育政策使得他們的下一代大多是獨(dú)生子女，他們?nèi)魧⑹种械馁Y產(chǎn)傳下去，一定是傳給一對(duì)小夫妻，一對(duì)小夫妻不需要兩套房子，多余的那一套必然要賣，這必然推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲。我認(rèn)為，我國(guó)人口紅利在2010-2015年將達(dá)到頂峰，2015年之后主要儲(chǔ)蓄者占比將大幅下降。如果日本的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)對(duì)中國(guó)有一點(diǎn)啟示的話，我們就不難想象，中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格的變化也會(huì)出現(xiàn)先漲后落的情況了。

陳淮：拐點(diǎn)是指增長(zhǎng)速度變緩，而不是趨勢(shì)的根本改變。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是靠的是城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和趕超世界先進(jìn)水平，而不僅僅是人口和市場(chǎng)的投資需求。中國(guó)是世界第四大汽車制造國(guó)，汽車銷量排世界第三，但是中國(guó)的人均汽車保有量卻非常之低。美國(guó)只有3億人就賣掉了1300萬輛車，而中國(guó)13億人卻只賣掉了780萬輛車。這說明中國(guó)人的消費(fèi)結(jié)構(gòu)還在升級(jí)和變化之中，這足以推動(dòng)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。除此之外中國(guó)也正在步入世界大國(guó)的行列，人們擁有住房的過程實(shí)際上也是私人財(cái)富累積過程和資產(chǎn)信用提高的過程。

（本報(bào)評(píng)論員代忘、實(shí)習(xí)記者何墨蘭、王雨佳參與整理）

—— 大家觀點(diǎn) ——

余村建一郎

東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司市場(chǎng)銷售總部總部長(zhǎng)

剛剛大家?guī)状翁岬饺毡痉慨a(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題。實(shí)際上，日本的國(guó)土是有限的，在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)開發(fā)商把舊房推掉建新房，從而提高房子的銷售價(jià)格。所以在開發(fā)之前，人們會(huì)爭(zhēng)著把那些房子和土地買進(jìn)來。我的朋友當(dāng)中，就有在股市上掙了錢后購買土地的。

梅延彬

天津摩天集團(tuán)總經(jīng)理

我是來自天津的，我買了四套房。現(xiàn)在市場(chǎng)投資渠道太窄，儲(chǔ)蓄利率太低，而且，現(xiàn)在的通貨膨脹率已經(jīng)很高。我投資房地產(chǎn)，成為業(yè)主，有兩方面的收益，一是出租房子的租金，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購房的儲(chǔ)蓄成本；二是出租他項(xiàng)權(quán)。我認(rèn)為，2015年房?jī)r(jià)不會(huì)降，因?yàn)槲磥磉€會(huì)有國(guó)際移民不斷地遷入中國(guó)，那時(shí)候房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是一個(gè)自然的趨勢(shì)。

崔仰凡

空軍審計(jì)局原局長(zhǎng)

老百姓過去住毛坯房，現(xiàn)在變成鋼筋結(jié)構(gòu)。人隨著生活水平提高，需求層次和標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)提高。房?jī)r(jià)與質(zhì)量是相輔相成的，毛坯房很便宜，但是大家現(xiàn)在都要買精裝房，而且，很多人都有兩套房。

葉恒武

世界華人報(bào)總編輯

我認(rèn)為房地居高不下有三個(gè)原因：其一，房地產(chǎn)巨頭的壟斷經(jīng)營(yíng)。廣州的房地產(chǎn)商曾告訴我，政府的平衡和調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的相關(guān)政策對(duì)他們是不起作用的。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性經(jīng)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下是起決定作用的。

其二，炒房團(tuán)的推動(dòng)。我們做過一些調(diào)查，炒房團(tuán)不僅僅限于溫州、上海，也涉足華南地區(qū)，他們作為投資者也對(duì)房?jī)r(jià)居高不下起了一定的推動(dòng)作用。

其三，市場(chǎng)增長(zhǎng)的自然因素?，F(xiàn)在小夫妻擁有自己的房產(chǎn)是一種時(shí)尚，也是達(dá)到現(xiàn)代都市化生活水平的象征。

編輯： 廖書敏

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