歷經(jīng)三輪調(diào)控，房價依舊倔強上行。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點。而從今年上半年演變趨勢來看，1－4月房價漲幅在5％－6％之間徘徊，進入5月，漲幅升到6％以上，到了6月漲幅更是突破7%，房價加速上揚的趨勢明顯。

時至今日，中國的房地產(chǎn)價格是否存在泡沫已無需爭論。統(tǒng)計顯示，多數(shù)城市房價與居民平均收入之比已經(jīng)超過12倍，這一比例超過國際公認水平的一倍以上，充分反映出普通居民的購房壓力之大。即便對于投資型購房者而言，其投資行為也已經(jīng)偏離了合理區(qū)間。一般而言，考察投資行為理性與否的標準是投資房產(chǎn)所獲得的租金回報率，這就如同上市公司股價估值判斷的依據(jù)是公司未來盈利一樣。但是，與各地房價的連續(xù)上漲形成反差的是，各地房屋出租價格幾乎原地不動，由此導致各大城市的房產(chǎn)投資出租回報一般只有4%－5%。對比6月份4.4%的通脹比率來看，這樣的投資回報率已經(jīng)處于負盈利狀況。因此，投資房產(chǎn)完全是在博取未來價格的非理性上漲，脫離了價值投資的范圍。

市場經(jīng)濟的基本規(guī)律表明，任何產(chǎn)品價格在嚴重脫離價值之后，總歸會回歸價值基準，對于兼帶有投資性質(zhì)的產(chǎn)品而言，暴漲之后的回歸往往意味著比上漲更加慘烈的暴跌。誠然，在泡沫破裂之前，沒有人能準確預估具體的下跌時間。盡管“博傻型”投資者深信自己能夠在最后時刻到來前離場，但值得注意的是，未來政策預期中房價“拐點”信號已越來越強烈，投資者需要做出最終抉擇的時刻越來越近。

回顧始于2005年的三輪房產(chǎn)調(diào)控，無須諱言，如果以“房價上漲被有效控制”作為衡量調(diào)控效果的標準，那么三輪調(diào)控均可以宣告失敗。但這并不意味著政策全然無效，既有政策的累積和未來新政策的醞釀，使得房價的轉(zhuǎn)折點若隱若現(xiàn)。

以“國八條”為標志的2005年的第一輪房產(chǎn)調(diào)控的核心思路是抑制投機，同時嚴格監(jiān)管開發(fā)投資。2006年5月，“國六條”公布，新政策直接干預房產(chǎn)供給結構，提出鼓勵普通商品房，尤其是小面積商品房的供應。今年2月，調(diào)控思路再次出現(xiàn)微調(diào)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工作重點轉(zhuǎn)為增加有效供給和商品房供給，抑制投資、投機性需求，同時強調(diào)加強住房保障體系的建設和市場體系完善的建設。

深入觀察三輪房產(chǎn)調(diào)控思路，我們不難發(fā)現(xiàn)其中的微妙變化，一方面，實踐中有效的調(diào)控政策在被強化，比如嚴厲打擊開發(fā)商捂盤惜售、哄抬價格等違規(guī)交易行為；另一方面，對于在實踐中成效不大，甚至背離調(diào)控思路的政策進行了矯正，典型例證是對2005年限制房產(chǎn)投資貸款、土地供給面積等政策進行了矯正。而后者的變化尤為值得關注，因為以打擊開發(fā)投資熱情為目的調(diào)控政策，只會使得市場上房產(chǎn)供給數(shù)量減少，反而惡化供求矛盾。正是由于2005年減少土地供應措施在時滯兩年之后顯效，才會造成今年的房價異常飆升。為此建設部最新的政策導向明確提出要保障有效供給，通過增加供給來平衡供求矛盾，從而徹底改變開發(fā)商強勢的市場地位。最新數(shù)據(jù)顯示，今年國土資源系統(tǒng)加大了房地產(chǎn)的土地供應，1－5月份，全國住宅用地的土地供應量比去年同期增長35.5%。此外，以增加小戶型供給為目的的“9070”商品房也將在今年陸續(xù)上市，以上海為例，預計明年“9070”項目供應將會達到供應總量的50%。這就意味著由于2006年房產(chǎn)項目結構政策性調(diào)整而引起的短期供給減少問題，也將在半年內(nèi)得以扭轉(zhuǎn)。

除了既有政策即將集中發(fā)揮效應，更加值得關注的是未來新政策的出臺。昨天國家發(fā)改委發(fā)布的報告建議“通過征收物業(yè)稅等措施，抑制房價的快速攀升”。選擇在最新房價上漲數(shù)據(jù)公布的當口再次提起物業(yè)稅，其背后的政策導向意義非常明顯。與其他調(diào)控措施不同，物業(yè)稅因其直接與房價高低掛鉤，“房價越漲繳稅越多”，因此被認為是打擊投機炒房行為的致命一擊。此外，更值得關注的是，物業(yè)稅一旦開征有可能將土地出讓金也并入該稅種，這將直接割斷地方政府財政預算外收入與土地開發(fā)之間的資金鏈條，從而讓制約房產(chǎn)調(diào)控政策落實的體制性瓶頸消弭，為未來房產(chǎn)調(diào)控政策落實創(chuàng)造條件。

盡管房價的連續(xù)大漲一再讓公眾與政府的期望落空，但所謂“沒有只漲不跌的市場”，當一個市場價格嚴重脫離價值基礎，價格的回歸只是時間問題。連續(xù)的價格上漲會讓人們暫時忽視了風險，但是風險的爆發(fā)往往只是在瞬間開始，調(diào)控政策未來演變的信號和作用正在逼近這一時刻。

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