高盛：中國房貸危機第四季度或引爆

招商證券

一線城市房價偏高

招商證券對房地產(chǎn)的一份調(diào)研報告認為，中國一線城市當前房地產(chǎn)估值明顯偏高，較合理的估值為房價收入比為10左右。招商證券通過與國際市場的對比分析指出，總體上中國一線城市房價應(yīng)有30％－40％的下跌空間。

據(jù)招商證券提供的資料顯示:40年來，美英等國的房價收入比一直在2－5之間。而目前國內(nèi)一線城市房價收入比都在13以上；家庭可支配收入5000美元是房價收入比的分水嶺:對全球城市房價收入比的分析表明，家庭可支配收入在5000美元以下時，不少城市的房價收入比顯著偏高；當家庭可支配收入在5000美元以上時，房價收入比基本都在10以下。

因此招商證券認為一線城市房價還應(yīng)下跌30％－40％，并且認為中國的名義房價要下跌2－3年，屆時一線城市家庭居民可支配收入總體將相應(yīng)增長20％－30％。只有一線城市房價下跌30％－40％，這些城市的房價收入比總體才會在10左右，房地產(chǎn)估值總體才會比較合理。

瑞銀

小心！別讓下跌房價“刺傷”

瑞銀最近發(fā)布的一份報告預(yù)測，在中國傳統(tǒng)的樓市銷售旺季的金九銀十期間，房價仍會持續(xù)下跌。由于市場人氣低迷，潛在買房者承受力受到挑戰(zhàn)，加上資金捉襟見肘的開發(fā)商在此期間推出大量的樓盤，房價進一步下跌的可能性加大。

同時，房價的下跌會進一步促使地產(chǎn)商們財務(wù)的惡化。瑞銀預(yù)計，房價每跌5％，開發(fā)商的凈資產(chǎn)值和盈利會分別下降6％－7％和6％－17％。因此，瑞銀分別調(diào)低了對一些地產(chǎn)商的投資評級。

而瑞銀的另一份報告也顯示，截至今年7月份，全國范圍內(nèi)商品房銷售面積較去年同期減少約20％，其中北京和上海這樣的大城市，月銷量同比下降50％，而廣東省住宅市場銷售面積也減少了30％。

高盛

中國房貸危機 四季度或引爆

日前，高盛的一份研究報告指出，中國銀行業(yè)的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

從去年10月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整以來，開發(fā)商雖出現(xiàn)現(xiàn)金流不足，但從銀行中報看，并未對其信貸質(zhì)量產(chǎn)生明顯沖擊，高盛對此給出的解釋是，首先房產(chǎn)業(yè)以前一直有較高的盈利，這對銀行等債權(quán)人提供了緩沖。其次在今年前七個月，中國國內(nèi)在建項目總面積同比增長了24％，高于去年的23％。這種逆勢擴張，將在今年第四季度使現(xiàn)金流雪上加霜。再者，到年底開發(fā)商將要向施工企業(yè)支付工程款，這將進一步消耗掉流動資金。此外這種影響對于不同銀行將產(chǎn)生不同程度的影響。由于浦發(fā)、華夏和興業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比最高，而且它們的盈利對房地產(chǎn)不良貸款增加的敏感性最大，這3家銀行可能遭遇市場的沖擊最大。在銀行方面，“放貸漏洞”也是加大信貸風(fēng)險的一個很重要原因，如開發(fā)貸款和銷售收入被挪用、房地產(chǎn)信貸抵押物價值被高估、貸款高度集中。其中有12家銀行甚至出現(xiàn)非抵押質(zhì)押貸款增長高達286％，而抵押貸款增長卻只有53％。更有甚者，一些銀行連抵押質(zhì)押物也沒有。綜合

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