謝國忠：全球房地產(chǎn)進(jìn)入熊市 香港房價會大跌

處在金字塔頂端，受物價杠桿作用支撐的全球房地產(chǎn)價格已經(jīng)難以為繼，不過，現(xiàn)在賣出還不太晚

房利美和房地美碰到了麻煩，這兩個總共持有或者擔(dān)保了5.4萬億美元住房抵押貸款的"半官方"借款人，已經(jīng)將美國過去十年"信用即財富"的生活方式的脆弱暴露無遺。他們用自己半政府性質(zhì)的信用評級為那些聲稱能夠降低金融風(fēng)險的可疑金融創(chuàng)新產(chǎn)品提供擔(dān)保。而當(dāng)政府的錢開始撤離，它們就不再是華爾街眼中的闊佬，杠桿作用形成的泡沫無處可藏，接下來的就是一場大破滅。

杠桿比例的上升推動著所有資產(chǎn)的價格都上漲，香港、倫敦、孟買或者紐約，高漲的房地產(chǎn)價格成為經(jīng)濟(jì)繁榮的肇因，而這種繁榮又使得其它資產(chǎn)價格上漲。一位香港企業(yè)家告訴我:財富帶來財富--那些在股市致富的人購買房產(chǎn)，在樓市掙錢的人則投資股票，諸如此類的美麗童話循環(huán)往復(fù)。然而，并不存在免費的午餐，所有這一切的動力只不過是來自于如金字塔般的債務(wù)疊加游戲。

這座金字塔的墻磚就是金融創(chuàng)新產(chǎn)品，持續(xù)上升的資產(chǎn)價格在過去幾年似乎證明了這種金融創(chuàng)新的正確性，而實際上，這種上漲的趨勢應(yīng)該歸功于人們對于金融創(chuàng)新產(chǎn)品的信任，以及由此產(chǎn)生的負(fù)債型消費模式下對于風(fēng)險資產(chǎn)需求的旺盛。而如今一些跡象已經(jīng)證明，上漲已經(jīng)難以為繼。撤離沉船的巨大愿望使得投資者們的信心喪失，下降曲線可能會比上升時更加陡峭。

上漲的油價是蕭條的加速器，資金正在重新分配:從那些泡沫最多的城市逃向石油輸出國，而資金的逃離則徹底抽掉了泡沫里的空氣。為了阻止衰退趨勢，各國的央行紛紛發(fā)行貨幣，但更多的貨幣進(jìn)一步推高油價，抵消掉了央行的努力。此外，高油價將減緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展并壓低投資者信心，央行們正在進(jìn)行的與資產(chǎn)價格下降的斗爭注定失敗，它們能得到的只有滯漲。通脹將持續(xù)經(jīng)年，而央行們現(xiàn)在等于在自掘墳?zāi)埂?/P>

現(xiàn)在，投資者應(yīng)該售出已從高杠桿效應(yīng)中獲益的所有資產(chǎn)。房地產(chǎn)在除了石油輸出國之外的世界任何地方都已經(jīng)是熊市。

香港的房地產(chǎn)市場有三處致命的弱點

第一，香港的經(jīng)濟(jì)依賴于它的股票市場，而后者正在下行。香港的投機者從大陸公司的IPO中賺了數(shù)十億，并把它們花費在奢華的豪宅上。股票市場的繁榮正是房地產(chǎn)市場繁榮的動力所在。

愈發(fā)龐大的金融從業(yè)人員是股市崩潰的另一個受害者，由于對大陸IPO的期望，投行們紛紛潤色自己的薪水冊，投資銀行家在年底拿到豐厚的獎金。但那些在去年備受追捧的IPO到了今年紛紛破發(fā)，損失慘重的投資者們不打算重回市場。這些銀行家們保住自己的工作就已經(jīng)足夠幸運了，實在無法再期待什么年底分紅。現(xiàn)在不是為了豪宅揮金如土的時候，也許適當(dāng)大小的公寓更加合適。

第二，美聯(lián)儲似有意在11月的大選之后提高利率，美國的通脹形勢已經(jīng)出現(xiàn)，美聯(lián)儲為金融和穩(wěn)定物價這個兩難問題所牽制，每一次它試圖表示自己將認(rèn)真治理通脹，就會被另一次金融災(zāi)難事件強制放松貨幣供應(yīng)，引發(fā)大宗商品的投機。

明年，金融危機可能會結(jié)束，美聯(lián)儲將能夠?qū)Ｐ膶Ω锻洠赡軙诿髂晗掳肽晏嵘实?%。因為可調(diào)整利率的抵押貸款在香港房地產(chǎn)市場占支配地位，利率的大幅升值會嚴(yán)重傷害投資者或者投機者。

第三，中國大陸進(jìn)入經(jīng)濟(jì)周期的下行區(qū)間，但通脹卻持續(xù)走高。特別是廣東面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)低迷，它的出口型經(jīng)濟(jì)在成本上升和海外需求下降面前將被嚴(yán)重挫傷。澳門賭業(yè)最近的頹勢顯示了廣東人的缺錢將給它的鄰居帶來什么影響。同時，通脹意味著廣東將更多的控制香港的貨物和服務(wù)貿(mào)易。香港不會從廣東獲得更多資金、反而會向它輸送。

在這三者的影響下，香港明年的地產(chǎn)業(yè)可能會迎來最壞的年份。在目前的泡沫中，主流地產(chǎn)市場的通脹尚未到引人注目的程度。這是因為1997年到2003年的巨大房地產(chǎn)衰退和居民收入的增長緩慢，阻止了主流房地產(chǎn)市場在本輪泡沫中的爬高。但是"豪宅"市場卻受到了追捧，為了抵抗負(fù)的真實利率，太多的金融從業(yè)人員--他們中的很多就快失去工作了--在過去的兩年使用了最大的杠桿率來投資房地產(chǎn)，一些知名的房地產(chǎn)項目現(xiàn)在的價格已經(jīng)是2003年的三倍。

香港的高端房地產(chǎn)價格將從高點回落50%，現(xiàn)在出售還不太晚，買家的出價可能低于你的預(yù)期，但是應(yīng)該接受，因為更大的下挫即將出現(xiàn)。 （作者為獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

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