開發(fā)商退地之隱：有人水中撈月 有人霧里看花

“如果沒有政策支持，地震將使成都區(qū)域內(nèi)的一些開發(fā)企業(yè)無法生存。無論是現(xiàn)金流、開發(fā)計(jì)劃還是心理預(yù)期，都受到很大影響?！彼拇ㄋ{(lán)光地產(chǎn)總裁楊曉初認(rèn)為，因地震造成的開發(fā)延后和土地貶值，將使大量開發(fā)商面臨割肉退地的風(fēng)險(xiǎn)。

2008年6月18日上午，成都市國土交易中心再度傳來成交的掌聲。位于成都市區(qū)內(nèi)的5幅國有建設(shè)用地以“起拍價(jià)”成交，這是“5·12”汶川大地震后成都土地市場的第一次掛牌交易。

“從震后‘第一拍’沒有流標(biāo)來看，開發(fā)商對成都房地產(chǎn)市場的信心還在?！奔温?lián)地產(chǎn)土地分析師劉智勇認(rèn)為，成都市政府剛剛出臺的購房優(yōu)惠政策顯然起到了直接的刺激作用。根據(jù)該市2008年6月15日開始執(zhí)行的購房優(yōu)惠政策，凡2009年12月31日前，在成都區(qū)域內(nèi)置業(yè)者可享受數(shù)萬元的財(cái)政補(bǔ)貼，重災(zāi)區(qū)購房者將享受更大優(yōu)惠。

有人水中撈月，有人霧里看花。

某油脂化工企業(yè)的負(fù)責(zé)人林盛毅（化名）在6月17日下午走進(jìn)成都某律師行。林所在的企業(yè)去年在成都彭州取得一幅約20畝的工業(yè)用地，準(zhǔn)備為中石化彭州基地做配套?！按笳鹬螅惺荚趯刂匦略u估，我們也要做好退出的準(zhǔn)備?！彼f，“地震造成土地開發(fā)價(jià)值和使用價(jià)值大大降低，我們前期繳納了大部分土地出讓金，現(xiàn)在土地價(jià)格下來了，我們感覺吃了很大的虧?！绷质⒁愀嬖V記者，他們拿的那幅工業(yè)地塊，屬于“內(nèi)定指標(biāo)”，尚未進(jìn)行公開出讓，現(xiàn)在可能會面臨地權(quán)和地價(jià)的喪失，有必要咨詢法律的意見。

按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，林所在的公司可以向土地主管部門提出退回土地出讓金的要求，但地塊的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作已經(jīng)開展，所付出的時(shí)間和資金無處索要。再者，地震屬不可抗拒因素，如果當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)部門堅(jiān)持按原約定時(shí)間供應(yīng)土地或者有所延期，從法律上講，林的公司也只有接受。

記者了解到，彭州市內(nèi)兩幅原定于2008年5月15日整體拍賣的旅游及住宅兼商業(yè)用地，因?yàn)榈卣鸩坏貌粫壕徟馁u，原定的工業(yè)用地推出計(jì)劃也沒有時(shí)間表。

劉智勇認(rèn)為，短期內(nèi)，四川及成都國土部門的工作重點(diǎn)會放在救災(zāi)上，土地政策還不明朗?！笆艿卣鹩绊懽畲蟮氖嵌冀吆颓喑巧降耐恋厥袌?，預(yù)計(jì)3~5年內(nèi)在成都的土地市場中，這兩個地方可能會是一片空白”。而房地產(chǎn)一直占成都市政府財(cái)政收入很大的比例，他判斷，從地方政府層面上講，地權(quán)的解決不會像退地退錢這樣簡單。

曾有消息稱，成都本土一家知名開發(fā)商在彭州龍門山的項(xiàng)目，已經(jīng)由土地變成了山堆。后經(jīng)該公司證實(shí)，項(xiàng)目仍可平整開發(fā)，只是工期將大幅延后。雖然是一場虛驚，但是這類的問題卻是有可能發(fā)生的。對于因?yàn)?zāi)造成的開發(fā)商土地使用權(quán)滅失問題，西南石油大學(xué)法學(xué)院教授陳自強(qiáng)這樣解釋，按《物權(quán)法》和《土地管理法》的規(guī)定，建設(shè)用地已經(jīng)交付開發(fā)商的，由開發(fā)商自行承擔(dān)，尚未交付的可采取劃撥方式給予補(bǔ)償。

九龍倉(0004.HK)董事、中西部區(qū)域負(fù)責(zé)人吳文偉告訴記者，九龍倉不會退出在成都的任何項(xiàng)目，而且正與成都市政府商談，以期拿下一個地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目，“涉及商業(yè)和住宅，將是一個新城的概念。”他說，地震后第一時(shí)間，九龍倉內(nèi)部開會決定加快成都項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)?！暗禺a(chǎn)商不要計(jì)較一時(shí)得失?！边@位有著在美國舊金山和日本東京開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的商人說。

有分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)商信心滿滿也好，沮喪欲退也好，無非是希望在災(zāi)后重建中取得更多低價(jià)土地，或者讓規(guī)劃向有利于自己的方向修改。

成都本土一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，從前年開始，成都市做出向高處要土地的規(guī)劃，推動建筑規(guī)劃向兩三百米高層發(fā)展。地震后，部分開發(fā)商有自己的小算盤，以市民的“高層恐懼癥”為由，改變規(guī)劃做多層，或低價(jià)取得符合自身開發(fā)特質(zhì)的項(xiàng)目，這才是真正的關(guān)鍵。“畢竟土地屬于稀缺產(chǎn)品，不到萬不得已，誰也不會退掉手中的地，更不用說土地退出機(jī)制還沒有法律上的保障?！保?FONT face=Verdana>中國經(jīng)營報(bào) 張明）

免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，與鳳凰網(wǎng)無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。