繼央行與銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布359號(hào)文將第二套房的首付比例提至四成之后，記者從權(quán)威部門知情人士處了解到，目前，北京有關(guān)部門正在研討將二手房首付款提至40%一事。此前，北京二手房首付款執(zhí)行的是30%的政策。

無(wú)獨(dú)有偶，這在上述消息不脛而走之后不久，10月17日，十七大代表、建設(shè)銀行行長(zhǎng)張建國(guó)對(duì)外透露，建行二手房貸的利率將是央行基本利率的1.1倍，至于貸款成數(shù)，總行要求六成。

此言一出，傳言四起的二手房貸新政大有山雨欲來(lái)之勢(shì)。

收緊傳言

據(jù)了解，此消息在9月就有傳出，甚至有10月份可能出臺(tái)的說(shuō)法。

“目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)這個(gè)消息?！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言，與鏈家合作的銀行目前均沒(méi)有這樣的政策規(guī)定，仍然延用三成的政策。

金育松告訴記者，通常情況下，對(duì)于建行的各項(xiàng)政策都要區(qū)別對(duì)待。

此話好像不無(wú)道理。

比如，二套房的房貸新政，光大、交通、華夏等銀行均表示以“個(gè)人”為單位，而四大商業(yè)銀行中建行率先提出以“戶”為單位，并將二套房首付比例提至五成。在此前深圳二手房貸政策上，多家銀行只把二手房貸提至四成，而建行則停止了二手房貸款。

據(jù)記者了解，此次雖然建行聲稱，首付比例已為四成，利率提高至1.1倍，但實(shí)際上，目前建行已基本上不給二手房提供貸款了?！八麄兿掳肽暌褯](méi)有多少貸款額度了”。

張建國(guó)在接受媒體采訪時(shí)也坦言，該政策各分行可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)降低，但目前還未接到分行降低成數(shù)的報(bào)告。

而對(duì)于二手房房貸或?qū)⑹站o，目前銀行的口風(fēng)很緊，記者咨詢了多家銀行的房貸部基本無(wú)果。

“我們連二套房的政策都還沒(méi)有接到，二手房提高首付和利率的通知更不用說(shuō)了。”一位建行的信貸員向記者坦言。

而在我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉看來(lái)，二手房房貸的壞賬率低于新房市場(chǎng)，“銀行應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)這樣的政策?！?/p>

“一手房市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商具有很大的定價(jià)權(quán)，產(chǎn)生價(jià)格泡沫的可能性更大，二手房則不同，它是小業(yè)主與小客戶之間的交易，成交價(jià)基本接近市場(chǎng)價(jià)。同時(shí)，對(duì)于一手房的貸款基本沒(méi)有什么評(píng)估，而二手房經(jīng)過(guò)銀行專門評(píng)估之后，評(píng)估價(jià)格往往低于交易價(jià)，這樣，購(gòu)房者能夠得到的實(shí)際貸款額度通常情況下都少于七成，而二手房基本已是那些取得房產(chǎn)證的現(xiàn)房，即便出現(xiàn)還貸危機(jī)，房屋變賣也相對(duì)容易?！焙皶熣J(rèn)為，基于這些因素，實(shí)際上，二手房貸的風(fēng)險(xiǎn)要低于一手房房貸。

而記者從透露消息的權(quán)威部門了解到，北京之所以有意醞釀此項(xiàng)政策，主要是因?yàn)槟壳俺掷m(xù)上漲的二手房?jī)r(jià)格在一定程度上是由于炒房現(xiàn)象所致，為了打擊這種行為，規(guī)范市場(chǎng)秩序，才有意通過(guò)提高首付或者利率的方式加以控制。

價(jià)格也瘋狂

如果說(shuō)二手房信貸新政還有懸念，那么，北京二手房的價(jià)格高漲的確已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

“現(xiàn)在好地段的二手房不是買，而是在搶?！瘪T小姐，一位在北京工作的白領(lǐng)，因一手房房?jī)r(jià)高漲，而改道二手房市場(chǎng)，但是，讓她沒(méi)有想到的是二手房市場(chǎng)竟然也如此火爆。她向記者講述了“搶房”經(jīng)歷。

不久前，馮小姐看上了位于北京鼓樓附近的一處建于1970年代末的二手房，50多平米，總價(jià)70萬(wàn)元。

“房主只讓我看了一次房，而且不能討價(jià)還價(jià)，后來(lái)，我想了一下，雖然房?jī)r(jià)高點(diǎn)，但位置還不錯(cuò)，就下決心買，給中介交了兩萬(wàn)塊錢的定金?！瘪T小姐以為交了定金房子就沒(méi)有問(wèn)題了。“但是，中介告訴我，這個(gè)房子共有七個(gè)人都交了定金，房主最后是價(jià)高者得?！?/p>

熟悉地產(chǎn)的人士可能對(duì)于土地的招拍掛并不陌生，可是，對(duì)于二手房的這種“招拍掛”可能也就在今年才開(kāi)始有所耳聞吧。最后，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，馮小姐沒(méi)有能“拍”得這套二手房。

而記者走訪了很多有意買二手房的購(gòu)房者，他們談?wù)撟疃嗟囊彩莾r(jià)格?！拔铱瓷系囊惶追?，當(dāng)時(shí)是100萬(wàn)出頭，我嫌貴了，猶豫了一個(gè)月再去看，業(yè)主已經(jīng)要到了130萬(wàn)。”龍小姐買二手房最深的感觸是，不斷上調(diào)的心理承受價(jià)格永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲?！拔易钤缰荒芙邮?0萬(wàn)的房子，后來(lái)這個(gè)數(shù)字不停地調(diào)，80萬(wàn)、100萬(wàn)，現(xiàn)在120萬(wàn)的房子我也會(huì)去看看?！?/p>

與馮小姐和龍小姐不同的是，殷先生卻從二手房交易中獲利匪淺。

“從我決定賣房到賣出房子只用了三天時(shí)間。”在一家文化公司工作的殷先生坦言，他是在一個(gè)星期五決定賣房子的，第二天跟鏈家地產(chǎn)中介簽了合同，星期天就賣了出去?！矮@利情況，四年前我以每平方4000元左右的價(jià)格買入，賣的價(jià)格是1.3萬(wàn)?！?/p>

在二手房市場(chǎng)中之所以有人歡喜有人憂，都是為了那“價(jià)格”二字。

而記者從北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究中心得到的監(jiān)測(cè)樓盤統(tǒng)計(jì)看，2007年9月份北京中高檔二手房成交價(jià)格為12044.2元/平米，直逼新房?jī)r(jià)格。

如此看來(lái)，政府意欲調(diào)控二手房市場(chǎng)也不是完全沒(méi)有可能。

二次洗禮？

此項(xiàng)政策傳言也好，醞釀也罷，但有一點(diǎn)是政府不容忽視的，那就是對(duì)市場(chǎng)的影響力到底有多大。這或許可以成為政府制定一項(xiàng)政策的重要參考因素。

據(jù)記者了解，實(shí)際上，359號(hào)文對(duì)二套房的限制已經(jīng)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了一些不小的影響。

“十一前三天中，中關(guān)村客戶登記量環(huán)比減少了一成左右；而在望京、CBD等投資客集中的典型區(qū)域，一成客戶選擇觀望?！苯鹩赡贸隽恕版溂业禺a(chǎn)”最新的統(tǒng)計(jì)資料加以分析。

“中關(guān)村區(qū)域?qū)W校集中，人文氛圍濃厚，許多消費(fèi)者在有了一定的閑錢后，通常愿意在中關(guān)村為子女上學(xué)購(gòu)房，但他們往往也需要借助銀行的貸款?！苯鹩商钩?，在359號(hào)文頒布后，不僅買第二套房需要提高首付，而且利率提高了1.9575%，以每次加息幅度0.27個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，相當(dāng)于加了7次息，購(gòu)房成本大幅提高，這部分消費(fèi)者進(jìn)行升級(jí)置業(yè)的積極性自然受到了很大的打擊；暫緩購(gòu)房也是出于無(wú)奈。

而對(duì)于望京、CBD投資客觀望加重的原因，鏈家地產(chǎn)分析，首先，提高首付款除了要增加初期投資以外，還降低了投資資金的流動(dòng)性；其次，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍則使后期的持有成本出現(xiàn)大幅的提高；第三，明確的抑制投資的信號(hào)使投資風(fēng)險(xiǎn)放大，投資者心理受到一定的沖擊。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料，目前二手房市場(chǎng)中，二次(含)以上置業(yè)的消費(fèi)者約占到四成左右；這部分消費(fèi)者中，既有投資者，也有為改善居住環(huán)境、為父母及子女購(gòu)房的自住需求。

四成二次置業(yè)者受限于“二套房”新政，如果二手房信貸再度收緊，就將意味著占二手房六成比例的一次置業(yè)者將受影響。

“提高二手房首付比例，可能會(huì)把一些一次置業(yè)者擠到一手房市場(chǎng)中，會(huì)助推一手房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。”金育松提出了一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題?！叭绻@個(gè)政策出來(lái)，二手房市場(chǎng)有可能遭停滯，這個(gè)問(wèn)題不得不引起重視?！?/p>

而胡景暉一再向記者強(qiáng)調(diào)，二手房大多數(shù)都是自住型客戶。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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