自國(guó)土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”后，不少地方政府紛紛出臺(tái)了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實(shí)踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，為何遭遇清理、處置難？

規(guī)避禁區(qū)小產(chǎn)權(quán)房變形銷(xiāo)售

按照相關(guān)法規(guī)，我國(guó)目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)于社會(huì)上熱銷(xiāo)的小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)部不久前特別發(fā)出 “風(fēng)險(xiǎn)提示”：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法。

然而，面對(duì)相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū)，一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)中仍變換著各種形式銷(xiāo)售，成為一個(gè)灰色的監(jiān)管區(qū)域。按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在一些小產(chǎn)權(quán)房的售樓處，就有銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。

暗箱操作 小產(chǎn)權(quán)房暴利超商品房

小產(chǎn)權(quán)房緣何熱銷(xiāo)？中央黨校研究員曾業(yè)松等認(rèn)為，其最大優(yōu)勢(shì)就是便宜。由于級(jí)差地租的擴(kuò)散效應(yīng)，城市周邊農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。因無(wú)產(chǎn)權(quán)證稱(chēng)之為“小產(chǎn)權(quán)房”，實(shí)際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品住宅。

一些銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負(fù)責(zé)人向記者透露，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無(wú)幾。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開(kāi)發(fā)者有著相當(dāng)不錯(cuò)的利潤(rùn)。原因在于，建造這些房屋的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過(guò)了層層審批關(guān)口，并在銷(xiāo)售時(shí)也沒(méi)繳納相關(guān)稅費(fèi)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，一般沒(méi)有經(jīng)過(guò)用途變更和上市拍賣(mài)，往往是開(kāi)發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤(rùn)”，大多被開(kāi)發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。

江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)表示，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房各環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，土地價(jià)格都是村鎮(zhèn)干部與開(kāi)發(fā)商私下達(dá)成，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用無(wú)從知曉，建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過(guò)了商品房。

進(jìn)退兩難 小產(chǎn)權(quán)房清理政策懸空

面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢(shì)頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對(duì)不聽(tīng)勸阻、繼續(xù)進(jìn)行違法建設(shè)的，政府部門(mén)將依法從嚴(yán)查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。

石家莊市曾在去年實(shí)施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點(diǎn)工作，但發(fā)現(xiàn)問(wèn)題很多，只好宣布暫停。南京市規(guī)定，凡符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。而目前南京尚沒(méi)有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦“兩證”。

建設(shè)系統(tǒng)一名官員說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點(diǎn)：一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目應(yīng)該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿(mǎn)了人，強(qiáng)行拆除影響社會(huì)穩(wěn)定；二是符合規(guī)劃的項(xiàng)目，應(yīng)該交納一定的費(fèi)用，這個(gè)錢(qián)收不上來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對(duì)違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，否則會(huì)助長(zhǎng)頂風(fēng)違法。

吳震強(qiáng)則表示，集體土地進(jìn)入市場(chǎng)只有一條路：國(guó)家征收。而要解決現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房，靠每年土地利用指標(biāo)逐步消化，是個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程。

管理漏洞 造就房地產(chǎn)市場(chǎng)“怪胎”

盡管沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房?jī)r(jià)高漲刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類(lèi)型，起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來(lái)越突出，購(gòu)買(mǎi)者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶(hù)日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?/p>

江蘇省社科院院長(zhǎng)宋林飛認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模出現(xiàn)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘怪胎’。使國(guó)家減少了大量土地出讓金收益，是國(guó)有資產(chǎn)的巨大流失，同時(shí)還威脅到耕地保護(hù)紅線，也暴露出城鄉(xiāng)土地二元管理的巨大漏洞?！?/p>

專(zhuān)家分析，叫停小產(chǎn)權(quán)房，只是個(gè)暫時(shí)辦法，問(wèn)題的根源還在于引導(dǎo)消費(fèi)者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來(lái)。如加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等具有保障性用房的供應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)土地制度的改革等。

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