⊙中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院 陳晟      

平淡了兩年的樓市，似乎正在重現(xiàn)火熱景象。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、以人民幣為代表的資產(chǎn)持續(xù)升值以及對(duì)內(nèi)隱性通貨膨脹的背景下，不動(dòng)產(chǎn)作為人民幣資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)代表，其保值增值的投資屬性在接下來的時(shí)間里仍將為置業(yè)及投資者廣泛看重。我們面對(duì)的問題，是怎樣在不動(dòng)產(chǎn)投資屬性凸顯的情況下，保證盡可能多的居民的居住權(quán)益？

要解決這個(gè)問題，首先要對(duì)不同收入人群的置業(yè)需求進(jìn)行區(qū)分，對(duì)不同的收入人群政府要扮演不同的角色。

一、針對(duì)低收入人群居住需求，需要保證基礎(chǔ)的純保障住房的建設(shè)和管理。廉租房是住房保障中最基礎(chǔ)的部分。政府需要積極把財(cái)稅收入向廉租房包括二手存量房方向進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付，以保障低收入人群的居住利益。其中，廉租房的進(jìn)、退、還，是當(dāng)務(wù)之急，這方面的制度和執(zhí)行都需要完善和規(guī)范。相關(guān)信息需要定期公布，對(duì)公眾透明化，使近期購(gòu)房者有清楚的預(yù)期。而在目前廉租房建設(shè)相對(duì)滯后的情況下，政府可以定點(diǎn)向開發(fā)商購(gòu)買普通商品房用作廉租房和其它保障住房，以緩解需求矛盾。

二、針對(duì)中等收入人群。中國(guó)現(xiàn)在正處于城市化快速發(fā)展的階段，住房需求空間巨大，面臨的問題是如何在有限的土地資源下滿足盡可能多的城市居民的新增和改善型居住需求，同時(shí)預(yù)留未來城市擴(kuò)容需要的居住空間，并且避免居民住房負(fù)擔(dān)過重而擠占了其它消費(fèi)和投資的需求空間。對(duì)于這一問題，目前的政策導(dǎo)向———加強(qiáng)普通商品住宅供應(yīng)，加大中小戶型的供應(yīng)比例是非常正確的。關(guān)鍵在于要有可執(zhí)行的細(xì)則和實(shí)際的執(zhí)行力度。可以包括以下幾個(gè)方面：

首先，加大普通住宅土地供應(yīng)和盤活存量土地的并重。另外，加大盤活存量土地的力度，包括加大企業(yè)并購(gòu)等方式，例如萬科并購(gòu)恒大后，今年產(chǎn)品已經(jīng)開始推出市場(chǎng)，這無疑是盤活土地市場(chǎng)的最佳方式之一。

其次，加大功能型戶型，即90平方米以下戶型的供應(yīng)。目前房地產(chǎn)商對(duì)“90/70”政策理解力度不夠，項(xiàng)目規(guī)劃推遲，導(dǎo)致推盤延遲，從而供應(yīng)被動(dòng)或主動(dòng)下降，供應(yīng)量縮小與需求高漲形成明顯對(duì)比。針對(duì)由于政策不明而造成的短期供應(yīng)問題，需要在政策上盡快予以明確指導(dǎo)，促進(jìn)發(fā)展商加快開發(fā)和推盤力度，保證市場(chǎng)供應(yīng)量。對(duì)借口停止開發(fā)進(jìn)行捂盤的行為在交易環(huán)節(jié)上予以管理。政府也要盤清家底，90平方米的住宅什么時(shí)候上市？上市量多大？這些信息需要及時(shí)告訴購(gòu)房者，調(diào)節(jié)需求。

總體來說，政府應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者和保障者，需要在競(jìng)爭(zhēng)方面規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，制定有效的規(guī)則，而在扶助弱勢(shì)群體上責(zé)無旁貸要伸出援助之手。在保障之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政傾向相應(yīng)弱化。只要符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律、和國(guó)民生產(chǎn)總值包括固定資產(chǎn)投資額維持在均衡區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)可以少調(diào)控或不調(diào)控。

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