物業(yè)稅的開(kāi)征在另一方面也將對(duì)國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)特別是A股房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生影響。不可否認(rèn)，A股房地產(chǎn)上市公司從基本面上看，除了人民幣升值加快這個(gè)常規(guī)的因素外，各地房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁上漲也是市場(chǎng)提高地產(chǎn)股估值預(yù)期的催化劑。目前在A股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊市值占總市值比重僅次于金融行業(yè)，其一舉一動(dòng)對(duì)股票市場(chǎng)的影響不言而喻。然而，當(dāng)物業(yè)稅開(kāi)征后，支撐其上市公司估值水平的因素之一——房?jī)r(jià)將不會(huì)像現(xiàn)在這樣飆升，相反，會(huì)得到一定程度的遏制，這樣的信號(hào)對(duì)房地產(chǎn)上市公司而言，無(wú)疑是利空的，從而資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司將進(jìn)行一次在物業(yè)稅背景下的價(jià)值重估，進(jìn)而影響到股票市場(chǎng)的波動(dòng)。

物業(yè)稅的開(kāi)征是一個(gè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶的重大工程，不能草率開(kāi)征，否則將會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負(fù)擔(dān)過(guò)重的后果，而且還會(huì)引起股票市場(chǎng)的劇烈動(dòng)蕩，所以物業(yè)稅開(kāi)征一定要非常慎重，是一個(gè)穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程。我們希望政府能夠做到謹(jǐn)言慎行，在具體的實(shí)施思路上我們比較贊成采取先試點(diǎn)再推廣，以及新老劃斷的方式逐步推進(jìn)。估計(jì)下半年將在深圳試點(diǎn)，因?yàn)樯钲谑俏覈?guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，承受能力要強(qiáng)一些，試點(diǎn)的其他條件也相對(duì)成熟，而且深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)是以香港炒家為主的市場(chǎng)，香港人黑市兌換人民幣已經(jīng)不對(duì)，以外籍身份購(gòu)買房子更加不對(duì)，純粹屬于投機(jī)行為。而跟風(fēng)的內(nèi)地居民和溫州炒家也無(wú)法形成制約政府的合力，被當(dāng)成魚(yú)肉宰割的命運(yùn)在所難免。因此，最有可能首先進(jìn)行試點(diǎn)的城市直指深圳，在深圳取得成功經(jīng)驗(yàn)后，再逐步在一線城市進(jìn)而推廣開(kāi)來(lái)。

在具體的實(shí)施模式上，新老劃斷是一個(gè)比較好的選擇，即對(duì)已經(jīng)一次性繳納土地出讓金的“老房”征收較低稅率的物業(yè)稅，對(duì)尚未一次性繳納的“新房”采用較高稅率的物業(yè)稅。當(dāng)然，征收物業(yè)稅受到的阻力是非常多的。其中，最大的阻力可能并非普通百姓，而是地方政府。自1994年分稅制改革以來(lái)，我國(guó)地方政府的公共財(cái)政模式是一種“類聯(lián)邦制式”模式，在這種分稅制的公共財(cái)政模式下，國(guó)家拿了稅收大頭，留了一些稅種給地方政府。在這些地方性財(cái)政收入里最重要的就是土地出讓金。物業(yè)稅肯定會(huì)改變目前地方政府的財(cái)政模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)最發(fā)達(dá)的幾十個(gè)城市中，土地批租收入基本上占了地方財(cái)政收入的30%以上。毫無(wú)疑問(wèn)，這樣的財(cái)政模式?jīng)]有持續(xù)性，弊大于利。因?yàn)檎呢?cái)政收入過(guò)多地依賴于土地，而土地是有限的，當(dāng)?shù)胤秸诸^可批的地批得差不多了的時(shí)候，那么未來(lái)的財(cái)政收入流就危險(xiǎn)了。另外，一次性的批租也會(huì)刺激地方政府因?yàn)槎唐诶娑Ц叩貎r(jià)，后果之一就是房?jī)r(jià)高企。而物業(yè)稅一旦開(kāi)征，自然就將“一次性”操作轉(zhuǎn)換為“階段性”分年份操作，土地批租將采取年租制，土地購(gòu)買者通過(guò)競(jìng)標(biāo)，除當(dāng)期繳納數(shù)量較小的一次性土地出讓金以外，在土地出讓期內(nèi)還要每年繳納一次年租。這具有一種遞延效應(yīng)，地方政府沒(méi)有辦法在短期內(nèi)拿到所有的地租，就降低了他們過(guò)度批租的欲望，于是，那種地方政府驅(qū)動(dòng)式的瘋狂上項(xiàng)目的勁頭將被冷卻，一種溫和均衡的發(fā)展觀油然而生。同時(shí)，地價(jià)下降帶來(lái)開(kāi)發(fā)成本的下降，進(jìn)而帶來(lái)房?jī)r(jià)下降，對(duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是好事，自然其對(duì)物業(yè)稅實(shí)施的阻力就小。當(dāng)然，對(duì)于擁有兩套及以上的散戶炒房者或投機(jī)者來(lái)說(shuō)又另當(dāng)別論了。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征將使那些房?jī)r(jià)很高、開(kāi)發(fā)程度劇烈、崇尚“大政府”的城市將遭遇到財(cái)政缺口，因?yàn)樗麄兊男路慷愂詹蛔阋蕴畛湄?cái)政開(kāi)支。他們將成為物業(yè)稅改革的“財(cái)政惡化品”，可能成為物業(yè)稅改革的障礙勢(shì)力。相反，對(duì)于那些房?jī)r(jià)不高的城市，土地出讓金占財(cái)政收入不高而物業(yè)稅占地方財(cái)政收入的比例高的城市，卻將成為物業(yè)稅改革的支持者。物業(yè)稅作為地稅，一旦征收能夠?yàn)榈胤秸畮?lái)穩(wěn)定的收入來(lái)源，因此，它能給地方政府帶來(lái)的收益不僅取決于房地產(chǎn)的規(guī)模，更來(lái)源于由于房地產(chǎn)升值所帶來(lái)的房地產(chǎn)稅收增值，由此可見(jiàn)，物業(yè)稅改革會(huì)得到經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá)地區(qū)的歡迎。

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