夏斌：穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)市場需要三個關(guān)鍵性政策

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌(來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng))

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 2010年4月25日，第六屆中國金融（專家）年會在北京舉行，本次年會的主題是全球低碳經(jīng)濟(jì)革命與中國碳金融之路。鳳凰網(wǎng)財經(jīng)對本次會議進(jìn)行全程直播。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌在會上表示，要穩(wěn)健發(fā)展中國的房地產(chǎn)市場三個比較關(guān)鍵性的配套政策。以下為夏斌演講實(shí)錄。

討論金融和經(jīng)濟(jì)形勢，不光是中國在討論，世界各國也在關(guān)注。當(dāng)前關(guān)注中國經(jīng)濟(jì)，上次談了樓市，我是搞金融和宏觀經(jīng)濟(jì)，為什么要談這個事呢？我認(rèn)為研究分析中國的經(jīng)濟(jì)，特別是下半年的經(jīng)濟(jì)，樓市的問題，不僅僅是在座或者各種投資者對于房價走勢的關(guān)心較多，其中可能是中國樓市與地方融資平臺可能是中國今年經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)展中的最大的因素。所以，我愿意談這個問題。這個問題很重要。

首先想說的是，對于房地產(chǎn)市場的問題，我還是愿意勸各位，分析房地產(chǎn)市場，不要用分析股票市場那樣的方法來分析房地產(chǎn)市場。什么意思？首先我想講的第一個觀點(diǎn)，也就是我去年一直反復(fù)跟媒體宣傳的，反思這幾十年的房地產(chǎn)發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場正確的調(diào)控政策是什么？把房地產(chǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)市場，變?yōu)橘Y產(chǎn)市場助長了宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，增加了政府宏觀調(diào)控的難度，在這方面沒有必要學(xué)英國和法國，應(yīng)該學(xué)德國模式，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向，就是應(yīng)該把它變成以消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場。比如支柱產(chǎn)業(yè)，是否就不能調(diào)控，鋼鐵行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，支柱行業(yè)有發(fā)展度的問題。有人說為什么中國人的房子買的人根本擋不住，因?yàn)橹袊臇|方文化、家庭一代一代的傳下去，要房子，和西方不一樣，是文化決定的還是制度決定的？我認(rèn)為制度決定文化。在同一個文化下，英、美把房子作為投資，愿意買房。德國不愿意買房，也是一個文化，為什么不愿意買房，還是制度決定的。又有人說剛性需求，今后上海房價有多高，把上海的房價和現(xiàn)在香港比、紐約比是否早著呢？我說這些觀點(diǎn)所謂的剛性需求是把長期問題和短期問題混合在一塊兒，我相信隨著中國的經(jīng)濟(jì)崛起和人民收入水平的提高，中國的房價隨著農(nóng)村人口越來越減少、城鎮(zhèn)化的加快，房價會處于穩(wěn)定增長的趨勢，但不會像某一個時期的飛漲。有關(guān)飛漲，就要調(diào)控，因?yàn)檎{(diào)控需求就會下來。

還有人對于首付的問題，跨區(qū)消費(fèi)的問題，跨區(qū)消費(fèi)有一個度，美國的次貸危機(jī)一定要給我們一個教訓(xùn)，我始終認(rèn)為，我們在銀行首付比例、首付利率的問題，從去年來我一直強(qiáng)調(diào)，不應(yīng)該作為商業(yè)銀行徑向競爭的東西，政府應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)定，這是宏觀調(diào)控的政策。那么怎么定呢？我們也不能把首付問題像加息減息和提高存款準(zhǔn)備金作為短期宏觀調(diào)控政策來看待，我們應(yīng)該鼓勵消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需是中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的主旋律，我們支持老百姓跨區(qū)消費(fèi)、提前消費(fèi)，這是對的。大家跨區(qū)消費(fèi)同樣有一個度，這個度在哪里？政府完全可以根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)五年、十年、十五年、二十年增長的預(yù)測，根據(jù)增長預(yù)期同時判斷中國人均可支配收入增長的幅度，由此倒過來推首付是多少。我們在根上要認(rèn)識到政治制度在法律法規(guī)層面的東西，而不是商業(yè)銀行加息減息這樣短期的政策，應(yīng)該把這個制度定下來。

在這種情況下，房地產(chǎn)市場如何調(diào)控呢？因此對于投資投機(jī)的打擊，就是讓投資投機(jī)賺不到錢，所謂的剛性需求，就少了。投資投機(jī)的需求下來了，現(xiàn)在有政策在出，比如首付、稅收，甚至拿了房子以后再出售，賺不了什么錢了，你就不買了。你不買了，房價就下來了。房價下來了，需求下來了，對土地的需求就下來了。土地的需求下來了，地價就下來了，這些都相應(yīng)的。但是地價下來了，地方政府怎么辦？我們知道全國平均統(tǒng)計財政收入占30%左右，有的省市高的占50%，因此土地收入下來了，地方政府搞投資的資金怎么辦？同樣這個問題，我在去年同有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)闡述觀點(diǎn)，包括4萬億在內(nèi)的，包括地方的融資平臺項(xiàng)目，只要是能賺錢的、有盈利的項(xiàng)目，政府不要漁民整理，中國是高儲蓄的國家，為什么不讓它投實(shí)體經(jīng)濟(jì)，政府又沒有錢，為什么不停地發(fā)債，就讓老百姓來投就行了，怎么投進(jìn)來涉及到金融體制和金融制度的完善，推進(jìn)金融改革，這是另外一回事。

如果真的把房地產(chǎn)問題解決，接下來的問題，就是大家知道的利益方的融資問題，或者說利益方的財政體制問題，怎么解決？這個問題不解決，照樣這條路投資投機(jī)方會把矛盾暴露出來，這是我講的第一點(diǎn)，我們正面講應(yīng)該發(fā)展公平交易的市場，而且要政策到位，才能有利于發(fā)展。中國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不扎實(shí)，很脆弱，這些問題不僅是房地產(chǎn)的問題，是土地政策的問題和地方財政的問題等，因此解決這些問題不是臨時一個政策能調(diào)過來的，應(yīng)該花兩到三年的時間慢慢讓市場走上穩(wěn)定的消費(fèi)品的市場，但是有一些信號，政府可以提前出來，告訴投資者我們的方向是什么，同時告訴境外投資者不要來炒我的房地產(chǎn)。這是我講的個人的觀點(diǎn)。

第二，面對當(dāng)前的房地產(chǎn)政策，方向是對的，拼命的增大社會保障房和低收入房的土地供應(yīng)、資金供應(yīng)，要求各省政府負(fù)責(zé)任。從這兩個政策可以看出，慢慢的要扶持到以消費(fèi)品為主的市場，這是我的解讀。我認(rèn)為應(yīng)該這樣。第二，現(xiàn)在政策慢慢往這方面走，就是要培養(yǎng)出以消費(fèi)品為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，不能學(xué)美國和英國，應(yīng)該學(xué)德國。這是我講的第二個觀點(diǎn)。

第三個觀點(diǎn)，同時我認(rèn)為要解決房地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展的問題，它的核心的配套政策不僅僅是現(xiàn)在，首付比例提高，貸款比例的問題，這是技術(shù)問題，在座的都知道這一輪房地產(chǎn)價格的飛漲和過多的流動性有關(guān)系，所以要從根上想清辦法，把過于的流動性撤回來，而中央銀行在今年適度寬松的貨幣政策的同時加強(qiáng)靈活性，比如提高央行票據(jù)等，實(shí)際上已經(jīng)在慢慢的收，而且我認(rèn)為今年要想盡辦法，要堅(jiān)守住貸款額度。我們要注重實(shí)體效果，看看美國比我們走得還過的。

第一，房地產(chǎn)過快上漲，要把基本性的政策堅(jiān)守住。在這個問題中間，除了貸款之外，要密切監(jiān)視我們守住貸款規(guī)模，是為了確保實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，而不是讓市場泡沫的放大。這個堅(jiān)守住了，我們繞過銀行的表外理財產(chǎn)品，我認(rèn)為監(jiān)管部門同樣要進(jìn)行合并，統(tǒng)一監(jiān)管，心中有數(shù)。在中國改革開放30年的歷史上，我們在80年代，我們有過很多的教訓(xùn)，把貸款規(guī)模抑制住了。對于監(jiān)管部門來說，要關(guān)注75000億貸款規(guī)?？刂浦碌慕灰住?/p>

第二，我們把投資投機(jī)需求壓下來的同時，中央強(qiáng)調(diào)了政府保障房的資金供應(yīng)，從原則上都已經(jīng)明確了。但是這件事是涉及到中國的房地產(chǎn)市場在調(diào)控中間能不能確保中國經(jīng)濟(jì)特別是在后下半年穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵位置。我們爭取這個時間，各級政府應(yīng)該想盡辦法把社會保障房、把低收入群體的房子投資能否到位，土地供應(yīng)能否到位，這是很關(guān)鍵性的因素。否則的話，可能在調(diào)控房地產(chǎn)市場中間，我們前兩年曾經(jīng)出現(xiàn)過的一些教訓(xùn)又會出現(xiàn)。這是我講的核心政策第二個。

第三，在調(diào)控房地產(chǎn)市場中間，各級政府關(guān)于它的財稅體制的改革應(yīng)該抓緊進(jìn)行。政府在有關(guān)投資項(xiàng)目上，應(yīng)該抓緊國退民進(jìn)。包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)的建設(shè)，能社會搞的，只要是賺錢的，就讓老百姓去投，政府主動退出，政府應(yīng)該減輕各種各樣融資平臺的壓力，政府應(yīng)該減少一些發(fā)債。因?yàn)槲覀冊谧亩贾?，中國地方政府的融資平臺的狀況以及這一輪融資之外的和地方政府有關(guān)的債務(wù)情況，實(shí)際上很多是不清晰的。我的意思是說，我們在這方面，政府在項(xiàng)目問題上、投資問題上應(yīng)該慢慢退出。除了關(guān)系到重大的戰(zhàn)略工程，政府必須參股之外，其他的政府就要退出來。

這是我講的要穩(wěn)健發(fā)展中國的房地產(chǎn)市場三個比較關(guān)鍵性的配套政策。一個是貨幣，一個是財稅的體制和改革，一個是保障性住房要加快速度。

第四，在調(diào)控中間是今年最大的變數(shù)，在調(diào)控當(dāng)中要關(guān)注地方融資平臺的風(fēng)險和中國宏觀經(jīng)濟(jì)后三個基本穩(wěn)定發(fā)展。從房地產(chǎn)市場同時要關(guān)注這個，因?yàn)樵谧亩贾?，我們?nèi)ツ杲?jīng)濟(jì)的恢復(fù)，出口是負(fù)，消費(fèi)者增長很快，但主要是投資，投資主要是以18億為核心的，然后銀行96000億的貸款配套，表現(xiàn)在地方融資平臺。

如果房地產(chǎn)市場在調(diào)控中間需求下來，地價下來，而我們的地方政府搞的一些項(xiàng)目或者融資平臺的一些合同的設(shè)計，原來就設(shè)想好的這個項(xiàng)目是三年，項(xiàng)目的資金來源這個地方拿一塊、那個地方拿一塊，其中有一塊是土地買賣收入。項(xiàng)目搞了一年，資金還沒有到位，可能一下子資金就斷了，地方政府怎么辦？前面的貸款怎么辦？所以我說的就是今年最大的變數(shù)，不是貨幣政策，實(shí)際上在動態(tài)過程中最不容易把握住的是地方融資平臺和房屋展示平臺這兩個問題。基于這種狀況，我個人認(rèn)為：第一，我們要抓緊把地方融資平臺徹底搞清楚。我知道各地方政府很難，哪些放，哪些不放。但盡快要把地方融資平臺徹底搞清楚。

第二，在調(diào)控中間最后統(tǒng)計的結(jié)果會有風(fēng)險暴露。因此，作為政府部門，地方融資平臺在處理上一定要分類處置，實(shí)事求是。它不會全是壞的，不會全是風(fēng)險。第三，現(xiàn)在各銀行都把這一兩年給地方的打包貸款分開，一筆一筆的在查和分析質(zhì)量責(zé)任的問題，在今天的場合，我只是想說，有關(guān)部門要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。是不良率就是不良率，是壞的就是壞的?？紤]經(jīng)濟(jì)周期的因素，堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。第四，最近緊鑼密鼓地出臺了一系列房地產(chǎn)政策，有些政策有關(guān)的各個部委是聯(lián)合出來的，我個人認(rèn)為要保持中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展，特別是現(xiàn)在一季度是10.9%的增長，擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過熱。要保持中國經(jīng)濟(jì)2012年穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場和融資平臺是很大的變數(shù)，很多事情是看不清的。所以，各個部門在出臺有關(guān)房地產(chǎn)政策過程中間，更應(yīng)該下點(diǎn)苦功夫，好好的算一算各項(xiàng)政策的綜合效應(yīng)，最后對GDP的增長和GDP的穩(wěn)定、對銀行貸款的一些影響問題，到底會是怎樣的度，各部門可能要下點(diǎn)苦功夫和笨功夫才可以看到這項(xiàng)政策出臺的真正的宏觀效率和與這個部門的政策和另外那個部門政策合在一塊兒可能是個怎樣的整體效應(yīng)，這一點(diǎn)自己也在機(jī)關(guān)工作，我擔(dān)心和最怕的就是各個部門出政策對總體的效應(yīng)心中底數(shù)不夠。

我的發(fā)言到此結(jié)束，謝謝大家。

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