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梁環(huán)宇：地產業(yè)發(fā)展需要由工業(yè)地產向產業(yè)地產升級

2010年05月28日 16:03鳳凰網財經【大中小】【打印】共有評論0條

聯(lián)東集團戰(zhàn)略總監(jiān)梁環(huán)宇

聯(lián)東集團戰(zhàn)略總監(jiān)梁環(huán)宇(圖片來源：鳳凰網財經)

鳳凰網財經訊 2010年5月27日-28日，中國金融高峰會在北京釣魚臺國賓館和瑪雅島國際會議中心召開，會議主題為“金融重建與經濟發(fā)展”。鳳凰網財經作為大會獨家新媒體合作伙伴，對大會進行全程直播。

聯(lián)東集團戰(zhàn)略總監(jiān)梁環(huán)宇在會上表示，地產業(yè)發(fā)展需要由工業(yè)地產向產業(yè)地產升級。以下為梁環(huán)宇先生發(fā)言全文：

梁環(huán)宇：我在這里演講有三個點，第一我們集團有一個業(yè)務專門做投資業(yè)務，目前我們是中國銀行前十大股東，在這塊我們有一個投資業(yè)務。第二個我們發(fā)展模式，特別講到中國產業(yè)里面新的發(fā)展模式，第三就是我們手里面的客戶，大概有4、5家中小型企業(yè)服務，能夠給在座投資者尋找一些機會。

下面進入我今天演講的主題，新形式下我們地產發(fā)展的新模式，和我們聯(lián)動U谷的一個思考和實踐。介紹在這個新形式下地產發(fā)展的模式。首先我們看一下目前我們態(tài)勢的變化，中國的經濟從09年上升世界第三位，但是也面臨一些不確定性因素，所以轉變經濟發(fā)展已經刻不容緩，要更注重發(fā)展的質量和結構的調整。下面看一下我們有幾個主要方面發(fā)展經濟推動性的因素，第一產業(yè)需要發(fā)展和升級。要提升我們的產業(yè)，發(fā)展低能耗，低排放，低污染先進制造性企業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)。第二就是產業(yè)鏈的提升，對我們產業(yè)鏈終端低端制造環(huán)節(jié)向研發(fā)設計高端附加值提升，這是一個發(fā)展的規(guī)律。第二個規(guī)律從產業(yè)轉移，由全球產業(yè)轉移向中國加快，而且除了制造業(yè)環(huán)節(jié)之外，研發(fā)設計，公司總部也加快向中國轉移。第二個國內趨勢就是由東部的發(fā)達地區(qū)，比如說珠三角、長三角開始向內地加快轉移。

第三個區(qū)域我們區(qū)域經濟開始百花齊放、你追我趕的態(tài)勢。有原來的長三角，珠三角到去年開始批復13大區(qū)域的發(fā)展，各個經濟帶是我們各個區(qū)域經濟快速的發(fā)展，這也是我們實體經濟的支撐。第四個態(tài)勢城市化的進程在加速，我們城市發(fā)展的容量有限，資源矛盾日益緊缺，就面臨我們中心城市來發(fā)展高端產業(yè)。同時郊區(qū)產業(yè)要發(fā)展第二產業(yè)，形成特色產業(yè)，這是我們看到第四個規(guī)律。第五個現(xiàn)象那就是我們的重大基礎設施投資將改變中國經濟的版圖，其中一個就是我們客運專線的高速建設，已經進入一個高鐵經濟時代，也面臨我們開始進行新的同城發(fā)展。所以，重大基礎設施的建設也會拉動我們產業(yè)新的格局。

第五個規(guī)律房地產作為我們經濟的重要支柱，在新一輪的調控下面需要調控新的理念和模式。大家知道我們房地產對經濟的貢獻，目前在GDP占13%，產業(yè)帶動性也非常強，目前也出現(xiàn)一些這樣那樣的問題。第一就是我們的房地產調控政策出臺，從土地、貨幣、市場監(jiān)管、退出多管齊下控制我們房地產出現(xiàn)的問題。這就帶來我們地產里面一個新模式的改變，地產的經濟模式和發(fā)展理念的改變，政府需要從GDP之上的觀念轉變，要推動我們地產與產業(yè)的結合，實現(xiàn)區(qū)域經濟的可持續(xù)發(fā)展。所以，這里面一個生存的變化就需要把產業(yè)，產業(yè)的調整走在一個新的模式?；谶@么一個需求，社會的需要和發(fā)展規(guī)律，催生出市場化的產業(yè)地產的模式。

這個是社會發(fā)展的規(guī)律，也是社會分工的規(guī)律，也是產業(yè)發(fā)展的規(guī)律。需要我們發(fā)展一個新的地產模式來支撐我們產業(yè)的發(fā)展，和社會發(fā)展的需要，我們目前的產業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設由政府主導向市場轉化，第二個由原來政策地緣優(yōu)勢向產品和服務轉化。由單一的產業(yè)園功能向符合轉化，有本土化的發(fā)展向規(guī)?；l(fā)展，有產品導向到顧客導向發(fā)展，這就帶來一個新的發(fā)展模式演進。

基于這么一個模式我們對我們地產進行一個新的思考和戰(zhàn)略定位，這是我們原來傳統(tǒng)的發(fā)展方式，但是我們產業(yè)鏈條有研發(fā)設計，同時我們在這個營銷和品牌營銷這一塊，我們現(xiàn)在營造總部基地和現(xiàn)代服務業(yè)的園區(qū)。我們在產業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)需要有不同的空間形態(tài)來滿足這個產業(yè)鏈的發(fā)展。我們整個產業(yè)鏈在提升，意味著我們整個業(yè)態(tài)需要提升，所以我們擴大了產業(yè)地產的內涵，由傳統(tǒng)的工業(yè)地產向產業(yè)地產的轉變，這里面推動了一個產業(yè)的升級，滿足我們制造業(yè)向產業(yè)高端升級。第二由我們傳統(tǒng)產業(yè)向知識性、服務型、戰(zhàn)略性升級，需要新的形態(tài)來滿足產業(yè)發(fā)展。

所以，目前這種理念就是在圍繞著整個微笑曲線，構建這個產業(yè)鏈價值的一體化平臺，大家可以清楚看到在我們上游環(huán)節(jié)是研發(fā)設計的環(huán)節(jié)，而我們就提供這種研發(fā)科技園區(qū)的產品。在我們的下游環(huán)節(jié)是生產制造環(huán)節(jié)，我們提供大量的標準產廠房來滿足這個要求。在品牌營銷我們方面營造總部商業(yè)園區(qū)來滿足這個社會的需要。這塊有大量的配套設施，在整個園區(qū)第二產業(yè)，第三產業(yè)的匹配互動。我們第一為政府緊密結合起來，提升它的區(qū)域價值，推動它的產業(yè)升級，拉動它的的土地，提高稅收就業(yè)，履行社會責任來跟政府實現(xiàn)長期的合作與共贏。

另外一個方面我們構建一個平臺為入駐企業(yè)提供高效率低成本的平臺，我們考慮各個企業(yè)所需要的產品功能進行完善。第二打造優(yōu)美的環(huán)境，同時提升入駐企業(yè)的形象，優(yōu)化園區(qū)的服務來降低企業(yè)的綜合運行成本。我們這個里面整個項目體現(xiàn)四個特征，第一就是引領，我們整個模式聚合的優(yōu)模式。圍繞著優(yōu)做文章，引領著我們園區(qū)的發(fā)展方式，第二就是現(xiàn)代，用我們先進的設計服務理念提供良好產品。地三就是實用，提供一個高性價比的形態(tài)。第四實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營。所以，我們整個策略實現(xiàn)六個統(tǒng)一同步，在我們產品設計規(guī)劃，建筑施工，品牌推廣，招商和運維上面實現(xiàn)幾個統(tǒng)一，來進行統(tǒng)一運作提供統(tǒng)一平臺。在整個項目之間要考慮到施工，品牌，包括招商和運維服務，我們在開放幾個項目中間要保證這幾個順利進行。

我們的優(yōu)勢是圍繞著整個我們的產業(yè)地產的價值鏈來進行整合，在投資、選址、策劃、營銷推廣、招商方面形成自己的獨特優(yōu)勢。選址上面我們是以總部商務園項目來支持企業(yè)發(fā)展第三產業(yè)，以工業(yè)園的項目來支持發(fā)展第二產業(yè)。我們豐富了總部辦公、獨棟辦公幾大生產線。與主流的行業(yè)協(xié)會和媒體活動來推廣我們的園區(qū)品牌，我們建立了招商體系。同時注重產業(yè)環(huán)境的培育，提升園區(qū)的軟環(huán)境，在企業(yè)入駐的時候做保姆，成熟之后做保安，發(fā)展之中做助手，我們整個出發(fā)點為入駐的園區(qū)，企業(yè)提供高效率的平臺，這個金融服務是我們下一步考慮的重要綜合方法，我們手里積累了3到5百發(fā)展企業(yè)，他們在發(fā)展中間需要金融的支持。所以，我們下一步考慮形成戰(zhàn)略合作，把我們的金融資源有效地引入到我們的園區(qū)中間，給我們的企業(yè)提供咨詢包括金融等方面的服務，讓他們迅速走出去在園區(qū)里面實現(xiàn)快速的增長。目前我們在北京已經成功運作一個項目，就是北京聯(lián)動U股，在亦莊的金橋產業(yè)，占地1300畝，容納企業(yè)500多家，稅收15個億，這是我們產品的整個形態(tài)，這是標準廠房的情況，這是圍繞著大企業(yè)和個性化很強的企業(yè)進行定制，一些相關的生活商務配套設施。目前我們著重的客戶資源就是這么幾個，第一以高端生產服務業(yè)為龍頭，以生物醫(yī)藥、精密機械為主，目前簽約的客戶有多家企業(yè)，包括500強企業(yè)我們在北京8千多家客戶，沈陽2千多家客戶，可以保證每月新增客戶2千多家。2009年46%的市場份額在北京的同行業(yè)市場里面占據(jù)了絕對的領先地位，這是我們U股項目典型客戶，包括8家世界500強，和100多家國內知名企業(yè)，包括天宇手機現(xiàn)在他也成功上市，包括李寧，皮爾卡丹。我們這個U股模式得到政府的認可，在新的形式下面，產業(yè)地產發(fā)展方向是我們未來地產發(fā)展的一個新的方向。

下面就是我們這個模式在全國各地開始布局的一個情況，目前在沈陽已經有一個項目3千多畝，這個已經開始全面動工，目前已經有當當網的一些大企業(yè)入駐。無錫有一個總部商務園的項目已經拉開了在全國的新篇章，我們最終選經是成為企業(yè)投資興業(yè)的首選地，區(qū)域經濟的新引擎，我的匯報到這里，謝謝大家。