白領(lǐng)返鄉(xiāng)潮折射高房?jī)r(jià)擠出效應(yīng)

近日，珠三角出現(xiàn)的白領(lǐng)返鄉(xiāng)潮似乎讓人看到房?jī)r(jià)拐點(diǎn)隱現(xiàn)。白領(lǐng)返鄉(xiāng)潮現(xiàn)象是高房?jī)r(jià)對(duì)部分白領(lǐng)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)。而最近中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查報(bào)告顯示，62.05%的購(gòu)房者暫不打算買房，而60%以上的開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為今年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，超過(guò)八成的開(kāi)發(fā)商表示今年采取擴(kuò)張策略。

當(dāng)前中國(guó)房市的居住需求正在被投資與投機(jī)需求所擠出，正在蛻變?yōu)閱渭冐?cái)富效應(yīng)的主要載體。這類似于17世紀(jì)荷蘭泡沫中的郁金香，交易的主要目的就是尋找愿意以更高價(jià)格接手的下家。

嚴(yán)格地說(shuō)，當(dāng)前這種投機(jī)和投資驅(qū)逐真實(shí)自居需求的劣幣驅(qū)逐優(yōu)幣現(xiàn)象，是巴拉薩—薩繆爾森效的變異。巴薩效應(yīng)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高的國(guó)家，實(shí)際工資增長(zhǎng)也高，匯率也會(huì)上升，在工人非異質(zhì)的情況下，導(dǎo)致非貿(mào)易商品價(jià)格也出現(xiàn)上漲。令人費(fèi)解的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，人民幣實(shí)際有效匯率還出現(xiàn)了走低，通脹也保持在低位。

仔細(xì)判研巴薩效應(yīng)的發(fā)生機(jī)理，中國(guó)未能置身事外。由于巴薩效應(yīng)主要是從供給和成本角度來(lái)分析，這是導(dǎo)致部分學(xué)者認(rèn)為中國(guó)是巴薩效應(yīng)例外的重要依據(jù)。若從國(guó)民收入分配和需求角度分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)特征則可以得出巴薩效應(yīng)的中式變異——人民幣實(shí)際有效匯率貶值和經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，導(dǎo)致了中國(guó)奇高的資產(chǎn)價(jià)格泡沫與非貿(mào)易部門的結(jié)構(gòu)性隔裂。

無(wú)須諱言，改革開(kāi)放以來(lái)，貿(mào)易部門成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最為活躍和對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度最大的領(lǐng)域之一。貿(mào)易高依存度加劇了最終消費(fèi)內(nèi)需的疲弱和對(duì)外需市場(chǎng)的高度依賴。這種過(guò)度使用靜態(tài)廉價(jià)勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)和中國(guó)當(dāng)前的收入分配體系，使得國(guó)民收入過(guò)度向政府與企業(yè)傾斜。這種收入分配格局使得中國(guó)內(nèi)需購(gòu)買力過(guò)度地集中到政府和企業(yè)，前者導(dǎo)致了政府高消費(fèi)與高投資現(xiàn)象——財(cái)政浪費(fèi)型使用和投資過(guò)熱，后者則導(dǎo)致了產(chǎn)能過(guò)剩等。

然而，隨著產(chǎn)出缺口的不斷積累，加之更多的上游行業(yè)由于行業(yè)準(zhǔn)入限制而為國(guó)企壟斷，通過(guò)貿(mào)易部門等致富的中國(guó)富余群體的投資渠道日益逼仄，這些民間資金和國(guó)企壟斷利潤(rùn)所產(chǎn)生的龐大現(xiàn)金流，不得不進(jìn)入房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行炒作。

如全球金融危機(jī)和4萬(wàn)億政府刺激計(jì)劃對(duì)民企的擠出，導(dǎo)致了大量民資從制造業(yè)撤出，伴隨政府對(duì)房地產(chǎn)的政策扶持而扎堆進(jìn)入房市進(jìn)行投機(jī)和投資性炒作。由于原有的閑置民資(如浙江炒房團(tuán))和新近從制造業(yè)撤出的產(chǎn)業(yè)資本，投資房市的目的是尋求房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)，因此在炒高房?jī)r(jià)的同時(shí)也大幅度推高住房空置率。

與此同時(shí)，分享了政府4萬(wàn)億刺激計(jì)劃的國(guó)企則在去年獲得了可觀的利潤(rùn)。獲得壟斷利潤(rùn)的央企，其投資渠道也相當(dāng)有限，而房市成為了其消化現(xiàn)金流的主要投資渠道之一。這也就是為何今年以來(lái)各地相繼出現(xiàn)了10大地王，有8個(gè)為央企囊入的重要原因。

目前珠三角等地區(qū)出現(xiàn)的白領(lǐng)返鄉(xiāng)潮，其本質(zhì)是房市投資、投機(jī)型需求對(duì)具有真實(shí)自居需求的潛在購(gòu)買者的擠出，是對(duì)高房?jī)r(jià)的攤牌博弈。這種現(xiàn)象一旦得以持續(xù)，將意味著房市將成為了投資、投機(jī)者擊鼓傳花的尋找最后接棒者的零和乃至負(fù)和游戲。隨著房?jī)r(jià)的失去自住需求支撐的空漲，要維系泡沫將需要更為龐大的現(xiàn)金流，這必然意味著房?jī)r(jià)泡沫必然在流動(dòng)性黑洞沖擊下被戳穿。

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