2010年04月19日 09:53上海青年報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

房產(chǎn)中介在門外刊登出了急售房源信息（來(lái)源：上海青年報(bào) 記者 施培琦 攝）

實(shí)習(xí)生 丁嘉 

新聞背景 　

近日，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，為了進(jìn)一步遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，通知要求購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；而對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快地區(qū)三套房貸可以暫停。

房貸新政公布的首個(gè)周末，記者了解到滬上總共14個(gè)樓盤趁著房?jī)r(jià)高位“扎堆”售房，不過(guò)曾經(jīng)的開盤即售罄的“新盤一日光”現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在，而二手房市場(chǎng)的恐慌情緒也十分明顯，觀望氣氛又重新彌漫申城樓市。

本報(bào)記者 王佳敏 趙縝言

一手房情況

滬上出現(xiàn)14個(gè)新盤扎堆賣

對(duì)于這個(gè)樓市“大利空”消息的公布，不少開發(fā)商和購(gòu)房者紛紛開始對(duì)于樓市的走向表示了不確定性，而為了盡快盤活資金，不少樓盤也開始紛紛搶灘樓市高點(diǎn)，企圖在目前房?jī)r(jià)高位盤整期盡快賣房回收資金。

記者從搜房網(wǎng)獲悉，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括金領(lǐng)國(guó)際、沿海酈墅、港城滴水湖馨苑、綠地薔薇九里、綠地觀邸、新城悠活城、虹橋一號(hào)等在內(nèi)的14個(gè)樓盤紛紛在周末開盤。而如果算上上海人熱購(gòu)的昆山綠地城以及太倉(cāng)景瑞榮御藍(lán)灣的話總共有16個(gè)樓盤扎堆吆喝賣房。

對(duì)此，某開發(fā)商私下告訴記者，扎堆推盤最主要是擔(dān)心世博后社會(huì)關(guān)注度轉(zhuǎn)移不利營(yíng)銷，可能出現(xiàn)世博盤整行情，因而需要趕在世博之前達(dá)到一定的銷售業(yè)績(jī)，這也是打開全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵?！霸偌由洗舜螄?guó)務(wù)院房貸新政打壓樓市，未來(lái)走向其實(shí)開發(fā)商心里也沒底，因此，趁著現(xiàn)在高位加緊推盤，盤活資金可以說(shuō)是最好的選擇了?！?

記者了解到，由于世博之前已經(jīng)只剩下一個(gè)周末了，因此，不少開發(fā)商都會(huì)陸續(xù)趁著這段時(shí)間內(nèi)加快推盤的腳步，“五一”之前將有更多的樓盤入市而增加上海樓市的供應(yīng)量?！澳壳皝?lái)看，這些樓盤大幅降價(jià)的可能性不大，但是會(huì)采用促銷、打折等方式加快銷售進(jìn)度?！?

大部分樓盤的房源都有剩余

不過(guò)，讓開發(fā)商失望的是，樓盤扎堆吆喝賣卻并沒有引發(fā)市場(chǎng)的搶購(gòu)熱潮。在樓市“一夜入夏”的3月底，滬上曾經(jīng)再度回歸到“新盤一日光”的局面，不少樓盤甚至要求購(gòu)房者交付意向金才能排隊(duì)購(gòu)房。不過(guò)，記者昨天獲悉，開盤即售罄的情況已不復(fù)存在，部分樓盤甚至“房源充足”。

“戶型都有的，如果您要買的話，可以來(lái)看樣板房，我再為您作介紹！”這是曾經(jīng)在論壇上被購(gòu)房者評(píng)選為“售樓人員最不可能說(shuō)出的話”。然而，記者昨天從不少這個(gè)周末開盤的樓盤處獲悉，大部分樓盤的房源都有剩余，挑選余地還是比較充分的。

在位于閔行區(qū)北翟路虹橋一號(hào)售樓處，工作人員告訴記者，由于依托大虹橋概念，目前該樓盤的均價(jià)在22000元/平方米，主要的房型為89平方米和125平方米兩種房型，此次開出的是小區(qū)其中兩棟房。雖然售樓人員不斷表明每種房型所剩房源不多，“欲購(gòu)從速”，但是在記者追問(wèn)下，對(duì)方表示開盤兩天樓盤銷售大概只有50%-60%之間。

而位于浦東川沙的金領(lǐng)國(guó)際雖然主打的是精裝小戶型，但是精裝21500元的均價(jià)并沒有讓眾多蝸居族動(dòng)心。記者了解到，目前該樓盤除了兩房的其中一個(gè)戶型房源所剩有限之外，其余4個(gè)戶型都房源充足，“肯定能買到?！?

新政下昆山太倉(cāng)“降溫”明顯

上海的樓盤開盤后還有余房，而一直被“蝸居族”看作為希望的昆山、太倉(cāng)的樓盤也因?yàn)榉抠J新政而降溫明顯。根據(jù)國(guó)務(wù)院通知，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款，而這也就意味著，不少上海的購(gòu)房者已經(jīng)被關(guān)在了昆山和太倉(cāng)的門外了。

“本來(lái)就是買不起房才被決定‘被昆山’的，如果連昆山的房子也不能買的話，那么我真是徹底跟我的買房夢(mèng)要告別了！”昨天上午，網(wǎng)友“想有房”發(fā)帖稱，自己是知青子女，沒有房子住一直是他最大的生活困擾。為了能圓自己“有房夢(mèng)”，在此前的房展會(huì)上他甚至專程跟隨開發(fā)商前往昆山實(shí)地看房。“沒想到，這次政策把我關(guān)在門外了?！?

事實(shí)上，網(wǎng)友“想有房”并不是個(gè)例，由于此次新政關(guān)上了異地購(gòu)房貸款的大門，昆山和太倉(cāng)的新盤降溫也十分明顯。記者從周六看盤的昆山綠地城售樓處了解到，雖然目前該樓盤8000元的均價(jià)相對(duì)于上海而言已經(jīng)屬于低價(jià)了，但是此次開盤并沒有引來(lái)預(yù)期中的熱銷。

“此次開盤以來(lái)都是2+1的小戶型比較好銷，而3+1的房型目前來(lái)看銷售情況稍差一些?！笔蹣翘幑ぷ魅藛T告訴記者，目前，兩房的房型只剩下兩套了，而三房則還剩下一半沒有賣出。對(duì)此，一位原本打算下單的購(gòu)房者告訴記者，由于房貸新政明確禁止了異地購(gòu)房，“萬(wàn)一貸款批不下來(lái)，我又湊不足全部房款，那真是賠了夫人又折兵，真正‘杯具’了?！?

二手房情況

貸款審批進(jìn)度成“熱門話題”

“你幫我再去問(wèn)一下吧，我的貸款審批到底到哪個(gè)環(huán)節(jié)了？”昨天，在寶山大華附近的一家房產(chǎn)中介內(nèi)，記者看到小小的門店中擠入了3個(gè)前來(lái)詢問(wèn)貸款事宜的購(gòu)房家庭。

剛在大華購(gòu)房的劉阿姨告訴記者，自己買下的這套是兒子的婚房，由于是男方購(gòu)買的，因此房產(chǎn)證上寫的是劉阿姨的名字，這也使得這套房成為了“二套房”?！拔疫@套房總價(jià)是190萬(wàn)，當(dāng)初是首付四成，其余是貸款的，我現(xiàn)在就擔(dān)心萬(wàn)一要首付五成，那我還得再去想辦法湊19萬(wàn)出來(lái)?！?

劉阿姨說(shuō)，自己給兒子買這套房已經(jīng)是“砸鍋賣鐵”了，如果再要付19萬(wàn)的話，她真的無(wú)力承擔(dān)。

記者了解到，由于房貸新政出臺(tái)后，目前正在銀行審批流程中但尚未批準(zhǔn)的貸款到底適用哪種政策成為了業(yè)界關(guān)注的問(wèn)題，而很多購(gòu)房者也因此擔(dān)心自己一不小心“被新政”，導(dǎo)致交易不成功。對(duì)此，不少中介都擔(dān)心，如果目前尚在審批中的貸款業(yè)務(wù)都適用于新政的話，恐怕會(huì)有很多購(gòu)房者由于無(wú)法湊出“多出來(lái)的首付款”而只得違約“爆單”。

記者在昨天的走訪中同時(shí)發(fā)現(xiàn)，因?yàn)椴簧俜繓|看不清房貸新政后樓市走向，便不開始低價(jià)賣房，所以，調(diào)整掛牌價(jià)成為了不少房東這幾天的“緊要事”?！拔医裉煲惶煲呀?jīng)修改了5套房子的掛牌價(jià)了?！痹陂h行區(qū)一家中介門店中，工作人員張偉新說(shuō)，但也有房東為了彈性得保護(hù)自己的利益，將所有稅收費(fèi)用都由購(gòu)房者自理這一條加在了房屋信息的重要位置?！?

樓市上升預(yù)期已發(fā)生分歧

4月18日，上海簽約套數(shù)27套，可售套數(shù)3萬(wàn)多套。昨晚，在本市一家不大的中介門店內(nèi)，徐小姐正在嘀咕這個(gè)數(shù)據(jù)?！斑@是已經(jīng)簽約的數(shù)量，并不能完全反映政策的影響?！币粋€(gè)同事回應(yīng)道。

在國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策下，雖然已經(jīng)有著急的賣家一日之內(nèi)，把190多萬(wàn)的房子下降8萬(wàn)，但更多的人還在觀望。

“就二手房而言，雖然房?jī)r(jià)有些地方還是上漲的，而有些已經(jīng)出現(xiàn)了下跌，政策最為關(guān)鍵的是剛性需求對(duì)樓市的上漲預(yù)期的打破。”徐小姐說(shuō)。

由于資源所限無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)統(tǒng)計(jì)出數(shù)量，但就昨天所采訪的數(shù)位中介而言，賣家拋盤數(shù)量出現(xiàn)小規(guī)模上升。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位中介浦先生說(shuō)，市場(chǎng)在幾天之內(nèi)就發(fā)生了變化。一個(gè)賣家前一周來(lái)我們這里掛了一套房子，昨天中午又來(lái)掛了一套?！百u家拋盤的心態(tài)開始急切，這已經(jīng)是能夠看到的了。其實(shí)，政策只是推動(dòng)劑，此前已經(jīng)有不少人感覺不安穩(wěn)了，房?jī)r(jià)漲得太厲害，掛牌的房源從春節(jié)過(guò)后半個(gè)多月就開始增多了?！?

中原地產(chǎn)中介李先生說(shuō)，就這兩天自己聽到和所接觸到的來(lái)看，并沒有發(fā)生明顯的拋盤情況。大家討論賣主現(xiàn)在心態(tài)時(shí)，感覺有一部分人并不那么急于出手。一是因?yàn)槌鍪趾蟋F(xiàn)在接盤的人也很少，很難賣出去。二是因?yàn)榍捌诜績(jī)r(jià)上漲的收益已經(jīng)十分可觀，他們只要覺得不會(huì)跌到一年前的水平就不會(huì)“出手”。

此外，一些中介商已經(jīng)開始先動(dòng)手了。“我愛我家”中介門店里，一套房源已經(jīng)從160萬(wàn)下調(diào)到了150萬(wàn)。一位中介昨天發(fā)來(lái)短信稱，一套房源上家決定讓價(jià)8萬(wàn)。李先生說(shuō)，這樣的情況或許在日后會(huì)增多，主要還是看大家對(duì)市場(chǎng)的主體預(yù)期。

【業(yè)內(nèi)分析】

平抑房?jī)r(jià)要對(duì)開發(fā)商施壓

“以前住宅首付從來(lái)沒有達(dá)到過(guò)5成，提高了投資和投機(jī)成本，這次收緊是十分強(qiáng)烈的，對(duì)于投資投機(jī)性的炒房一定是有作用的?！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交十分低迷，從2010年一季度上海市商品住宅成交面積已達(dá)到了歷史的低點(diǎn)，可見需求已得到了一定的抑制。而此次對(duì)于購(gòu)買二套房提高首付是對(duì)需求再次抑制，勢(shì)必會(huì)對(duì)成交量再次形成打擊。

但是需求的抑制是不可能長(zhǎng)期下去的，一旦壓制不住則會(huì)再現(xiàn)類似2009年的報(bào)復(fù)性反彈，因此，陸騎麟表示，后面的政策不應(yīng)該再在需求壓抑上做文章，向開發(fā)商施壓才是平抑房?jī)r(jià)重點(diǎn)，不讓開發(fā)商囤房、囤地才能真正讓房地產(chǎn)行業(yè)健康有序。

擔(dān)憂小戶型因搶手而漲價(jià)

雖然此次調(diào)控被成為“史上最嚴(yán)厲”，不過(guò)不少業(yè)內(nèi)人士也表示，此次的新政對(duì)90平方米以上和二套房均有規(guī)定，但是對(duì)于90平方米以下的房源卻并沒有明確的表述，而目前小戶型又是各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商熱推的重點(diǎn)。因此，此次房貸新政是否會(huì)因?yàn)樾粜头吭锤訐屖郑蛊渥兿酀q價(jià)，尚不得而知。

“如果真正要平抑房?jī)r(jià)的話，還是需要通過(guò)房屋保有稅這樣的重拳，打擊炒房者囤房，通過(guò)對(duì)豪宅物業(yè)征稅的方式增加他們的炒房風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)真正阻斷炒房者的獲利鏈，讓樓市降溫?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

“我每套房都便宜10-20萬(wàn)賣掉了！”此次的房貸新政矛頭直指靠房子盈利的炒房者，因此，新政出臺(tái)后，部分投資客也開始按捺不住了。一位不愿意透露姓名的溫州炒房客告訴記者，他在上海的大華、浦東等地投資了近10套房子，但是目前他打算全部拋售。

“我的原則就是可以盡快交易的，我就優(yōu)先考慮?！边@位炒房客告訴記者，由于擔(dān)心后市會(huì)有更嚴(yán)厲的措施導(dǎo)致觀望情緒更加濃厚，因此，他現(xiàn)在最主要的任務(wù)就是盡快交易?！氨热缥以谄謻|的一套房子，按照目前的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該賣220萬(wàn)，但是，有買家表示可以一次性付清200萬(wàn)房款的，這樣省去了貸款的流程可以盡快交易，雖然便宜20萬(wàn)，我還是賣了?！?

記者昨天從滬上各大中介了解到，目前，上海各個(gè)板塊都已經(jīng)出現(xiàn)了投資客陸續(xù)拋盤回籠資金的情況，但是，從規(guī)模來(lái)看還稱不上“大面積普遍拋盤”，“大部分房東還是堅(jiān)持要賣個(gè)好價(jià)錢的?！?

購(gòu)房者五成首付實(shí)在太高了

“現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)這么高，五成首付實(shí)在是太可怕了，我已經(jīng)不敢想買房的事情了?！卑最I(lǐng)劉先生告訴記者，自己目前住的是父母的房子，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房產(chǎn)證上父母寫上了自己的名字，因此，如果他買房的話就成為了二套房，“成為了房貸新政打擊的對(duì)象?！?

劉先生說(shuō)，自己曾經(jīng)看中一套位于古北地區(qū)的老公房，根據(jù)中介原先的說(shuō)法，他可以算作改善型住房，可以申請(qǐng)到三成首付?！拔蚁胍惶桌瞎康脑挘幢闶侨墒赘段乙彩菧惖贸鰜?lái)的，所以我就開始選房了?！?

沒想到，此次新政出臺(tái)后，像劉先生這樣的二套房首付被提升到了五成，“也就是說(shuō)，我買古北一套90萬(wàn)的老公房，我就得準(zhǔn)備至少45萬(wàn)的房款，而貸款利率根據(jù)政策也不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這對(duì)我而言負(fù)擔(dān)實(shí)在是太重了?！?

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，由于此前對(duì)于首套房不少銀行都悄悄實(shí)行了三成首付，因此，此次房貸新政最受打擊的就是二套房的購(gòu)房者。不少人告訴記者，因?yàn)槭赘侗壤龑?shí)在太高，他們目前都暫緩了購(gòu)房計(jì)劃，選擇觀望，“反正國(guó)家的調(diào)控力度一次比一次嚴(yán)厲，說(shuō)不定房?jī)r(jià)真的會(huì)有所松動(dòng)，倒不如先不要急著購(gòu)買比較好。”

開發(fā)商短期不會(huì)因調(diào)控而降價(jià)

同開發(fā)商有密切接觸的搜房網(wǎng)上海分公司信先生說(shuō)，政策的影響力很大，接下去如果房?jī)r(jià)還是上漲，會(huì)有陸續(xù)的調(diào)控政策出臺(tái)，這次主要是控制貸款。他說(shuō)，“這幾天和開發(fā)商也在討論房?jī)r(jià)趨勢(shì)，不少開發(fā)商感覺房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲格局并不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控而發(fā)生轉(zhuǎn)變，但短期內(nèi)的波動(dòng)可能是會(huì)存在的?！?

萬(wàn)科集團(tuán)一名員工說(shuō)，“現(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商資金壓力不大，就眼下來(lái)說(shuō)，半年內(nèi)是沒有降價(jià)壓力的?！?

搜房網(wǎng)信先生說(shuō)，投資者占現(xiàn)在上海不少新盤的50%乃至更高，雖然這其中有一些人擁有大量資金能夠不受調(diào)控影響，但大多數(shù)投機(jī)者并沒有龐大的資金鏈來(lái)支撐。這樣的調(diào)控對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，拋盤的壓力就會(huì)大一些，有時(shí)候會(huì)選擇降價(jià)出售。“總體而言，投機(jī)、投資者目前壓力并不是最大的，大家還在觀望，看以后的政策會(huì)怎樣?！?

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