第07期 互聯(lián)網(wǎng)金融顛覆房地產(chǎn)行業(yè)

近期的股市，跌宕起伏，猶如電影一般的悲歡離合，給國人上了一堂資本市場的入門課，反應(yīng)到市場，在風波過后是迎來了更加理性的投資，尤其是房地產(chǎn)市場，尤其一二線市場，全面復(fù)蘇。一方面由于資產(chǎn)的保值增值比看不見的股票更加靠譜；另外一方面，房地產(chǎn)在當今國內(nèi)經(jīng)濟中的地位不可動搖。

對于房地產(chǎn)行業(yè)本身，巨大的資金流是其投資安全的最大保證，反映到房地產(chǎn)開發(fā)的微觀角度，一直都離不開資產(chǎn)到資本的不斷轉(zhuǎn)化，比如：開發(fā)的土地抵押、在建工程抵押、房地產(chǎn)預(yù)售制度、個人住房抵押貸款等，都或多或少體現(xiàn)了資本的影子?？梢哉f，資本本身就是房地產(chǎn)的特點之一，所以當下房地產(chǎn)具備商品和資本的雙重屬性，但是一直有著自己的護城河，從98年中國結(jié)束福利分房制度之后，變化并不算太大，直到互聯(lián)網(wǎng)進入之后。

房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)：市場教育與改變

對于開發(fā)商的營銷部門而言，過去與當下永恒不變的話題就是：項目的快速去化以及保持良好的品牌形象。而互聯(lián)網(wǎng)首先帶給開發(fā)商的，則是對于市場的教育與改變。

從最初對互聯(lián)網(wǎng)的不屑，到隨著上網(wǎng)主流人群變?yōu)橹髁饔脩舻挠脩艚Y(jié)構(gòu)的徹底改變，在市場的幫助下，開發(fā)商首先學會了利用互聯(lián)網(wǎng)進行媒體化運營，實現(xiàn)營銷的目的。

近年來，開發(fā)商自身的營銷手法，也發(fā)生了很大的變化，從最初的投廣告、等電話、做活動、蓄客、開盤轉(zhuǎn)化的坐銷模式，開始變化為更加具體的多渠道的拓客模式，隨著垂直網(wǎng)站的去媒體化，更多的開發(fā)商也開始采用行銷，更有甚者采用自我組建類似“阿米巴”的營銷小組，在少量的幾乎不投廣告費用的前提下，完成了項目的銷售任務(wù)。

房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)利用進程，已經(jīng)從簡單的媒體化營銷，到當下的開發(fā)商自媒體、全民經(jīng)紀人社群銷售、自主電商的銷售模式。

互聯(lián)網(wǎng)金融徹底打破營銷方式

盡管是個別項目的試水，但是我們能看到一定的趨勢：對于營銷，開發(fā)商一直都是營銷界的先鋒敢死隊，只要能帶來銷售，都愿意去大力嘗試，并且開拓屬于自己的路，這個趨勢已經(jīng)很明顯。

對于互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站而言，開發(fā)更多新的產(chǎn)品符合行業(yè)的需求，也是必經(jīng)之路。從最早的房產(chǎn)電商為了賣廣告，而利用吸引眼球的事件營銷、廣告投放的1.0模式，到現(xiàn)在主流的開發(fā)商自主選擇力度更大的3.0房產(chǎn)交易平臺，打通買賣雙方的O2O交易模式。至于現(xiàn)在房產(chǎn)電商的4.0模式剛剛開啟，更加強調(diào)平臺與用戶之間的1對1深度增值服務(wù)，比如樂居與嘀嘀專車的免費看房服務(wù)，用更加精準的營銷目標互聯(lián)網(wǎng)方式轉(zhuǎn)化，去提高效果。

盡管如此，我們還是顯而易見能看到房產(chǎn)電商中很多偏弱的地方，尤其是數(shù)據(jù)效果的不穩(wěn)定和灰色地帶，且規(guī)模受到牽制，收益不夠穩(wěn)定。有業(yè)內(nèi)人士指出：由于電商平臺眾多，很多項目，電商平臺用價格戰(zhàn)自斷一臂，只是強調(diào)市場規(guī)模，真正賺錢的項目并不多，顯然，這不是平臺所想要的。

房地產(chǎn)首先是一個大宗交易，一套房動輒百萬數(shù)百萬，房產(chǎn)電商的初始，便是盯上了這塊肥肉，因為肥肉過手，至少捋點油下來不是問題。隨著P2P金融平臺的遍地開花，與被飽受詬病的傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺不同，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的出現(xiàn)，完全打破了市場的平靜和邊界。

傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)理財金融產(chǎn)品，更加傳統(tǒng)，很像傳統(tǒng)銀行兜售的各類理財產(chǎn)品，唯一新鮮的就是披上了互聯(lián)網(wǎng)外衣，但是你依舊能看到各路菜場小區(qū)路口，一邊發(fā)傳單一邊兜售著“互聯(lián)網(wǎng)金融理財”的所謂互聯(lián)網(wǎng)平臺，每到年關(guān)，時刻面臨倒閉的風險。

而房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，不僅僅實現(xiàn)了理財?shù)耐顿Y回報，由于多數(shù)有抵押，所以很穩(wěn)定，投資穩(wěn)健，更可以變成開發(fā)商營銷和融資的工具。

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融幫助產(chǎn)業(yè)裂變

當下，三路大軍開始集結(jié)，打算一戰(zhàn)高下。

1、專業(yè)互聯(lián)網(wǎng)隊

以易居旗下的房金所為首，伴隨著搜房天下貸、365地產(chǎn)家居網(wǎng)的安家貸等等。這類平臺通常有著比較資深的互聯(lián)網(wǎng)運營經(jīng)驗，并且已經(jīng)在資本市場獲得較大收益，互聯(lián)網(wǎng)金融將會是更加有力的新業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域。

2、傳統(tǒng)行業(yè)隊

以開發(fā)商為首，比如萬科、保利等傳統(tǒng)企業(yè)，不甘寂寞，拉上銀行，開發(fā)自己的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，肥水不流外人田。這類模式，往往以傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型的目標為主，但是更主要的目的是輔助自身公司的營銷，利用互聯(lián)網(wǎng)金融幫助開發(fā)商進行項目售賣。當然也有另類，當代MOMA則低調(diào)的打造了無憂我房，并且獲得了資本市場的關(guān)注，以平臺化的玩法完全脫離本身原有業(yè)務(wù)，值得關(guān)注。

3、跨界玩耍隊

平安好房打著不懂地產(chǎn)的旗號，開展了與地產(chǎn)公司的大規(guī)模合作，最近南方則出現(xiàn)了一個利用租房收益、投資標的物快速變現(xiàn)的房籌網(wǎng)模式，而易居布局的鉅派投資剛剛在紐交所敲完鐘，與房金所不同的是團隊完全是金融投資與開發(fā)商的全明星陣容。

從產(chǎn)品上來看，也有所不同，傳統(tǒng)的垂直網(wǎng)站以及類似安家貸、天下貸、無憂我房的模式，專注于單個項目，乃至于單個房產(chǎn)標的來進行的小規(guī)模房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，比如首付貸、房地產(chǎn)項目眾籌等，以及延伸行業(yè)的裝修貸、車位貸等。

而鉅派投資則注重于大規(guī)模開發(fā)資金的募集，幫助開發(fā)商解決資金問題，解決從拿地到銷售的全流程的資金解決方案，易居則利用樂居和鉅派投資，構(gòu)建了一個比較完整的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融鏈條。

而位于南方的房籌網(wǎng)則是不走尋常路，專注于對整體打包的資產(chǎn)收購，比如整體收購一個項目，一定階段的持有，投資的用戶獲得的是未來的增值收益和租金收益，更加直接。房籌網(wǎng)的模式，更加偏重于投資者的切身利益回報：通過高折扣獲取標的物，用快速周轉(zhuǎn)的方式控制市場風險，獲取高額收益。這是與傳統(tǒng)營銷類眾籌不太一樣的地方，對于風險較低的一些不良資產(chǎn)，也是目標投資領(lǐng)域，它的目標是年內(nèi)實現(xiàn)北上廣深的實際落地和擴張。

這種方式準確的描述應(yīng)該是互聯(lián)網(wǎng)化的Reits（房地產(chǎn)信托投資基金），更加注重普通投資人的投資收益和風險控制，在國外已經(jīng)有非常多的這類投資平臺，如人人網(wǎng)領(lǐng)投的Fundrise。這種模式在中國比較新穎，這樣的方式風險與收益并存。顯而易見的是：房籌網(wǎng)目前眾籌模式的收益要遠高于一般的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融項目。而與其他模式差異化的玩法，也給漸漸顯現(xiàn)紅海的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，帶來另外一個細分領(lǐng)域的市場發(fā)展可能。

由此可見，互聯(lián)網(wǎng)金融的介入，讓傳統(tǒng)的房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+資訊廣告的垂直網(wǎng)站模式，不斷裂變，房地產(chǎn)更加回歸到開頭所提的金融本質(zhì)，各家平臺均顯示出了自己的專長。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，從營銷角度，經(jīng)歷了多次市場風雨歷練之后，更加成熟也更加理性，行業(yè)從業(yè)者紛紛認可一點：行業(yè)的黃金時代已經(jīng)逐漸遠去，不管是郁亮的“下半場理論”，還是大家認為“白銀時代”的開始，好日子一去不復(fù)返了。在這種情況下，除了深度挖掘房地產(chǎn)商品產(chǎn)品屬性本身，在項目產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)上深耕之外，房地產(chǎn)的全流程服務(wù)也不僅僅是銷售問題，是一個服務(wù)問題。

從售前，到售后，互聯(lián)網(wǎng)金融的介入，給了一個行業(yè)深度的解決方式，對于開發(fā)商甲方，有大規(guī)模資金解決方式和最終的銷售金融解決方式，這樣的回歸，是必然。以投資產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)，房產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融給予普通大眾一個更加穩(wěn)健的投資出路，除了股市和危險的P2P。

至于難以解決的房價問題，至少我們在利用房地產(chǎn)金融做理財投資的思路里面，也能看到，資金的沉淀有投資回報，相對于眾籌產(chǎn)品，也已經(jīng)能直接帶給買房人優(yōu)惠，雖然不會像傳說中的那么高，但實實在在是給了買房人優(yōu)惠，因為開發(fā)商的融資成本降低，有了相應(yīng)的降價空間和在資金壓力下的降價可能。

以房產(chǎn)為橋梁，螞蟻雄兵，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的運作能影響的行業(yè)還有銀行。銀行未來的職責更多的是監(jiān)管資金，而原本難以拿到的銀行貸款似乎在互聯(lián)網(wǎng)金融的影響下變成了雞肋。

綜上所述，互聯(lián)網(wǎng)金融帶給行業(yè)的裂變是多元化的，是影響了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的每個環(huán)節(jié)，從一級市場、二級市場乃至三級市場，都有它的身影。我們更能看到的，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的未來更加不可限量。