風暴眼｜100萬房貸收5萬服務費，這個產業(yè)鏈大火，有律師提醒可能涉嫌犯罪

核心提示：

1、2024年以來，斷供保房的生意興起，有不少機構聲稱即便是斷供也能幫業(yè)主保住房子，保房期間為3-8年，甚至有保房機構聲稱通過保房幫業(yè)主賺到了數(shù)十萬元。

2、一些保房機構的收費并不算低，100萬的存量房貸，要收費5萬元，而他們的主要手段便是在逾期催收、訴前財產保全等各個階段，提出法律異議，以延緩司法進程，達到保房目的。

3、斷供保房看似為陷入困境的房主提供了一條緩解燃眉之急的捷徑，實則是利用信息差來牟取利潤。由于銀行已經傾向于對還貸困難人群冷處理，正常和銀行溝通，也能獲得一定的延緩期限。

4、斷供保房本質是一場用金錢換時間的“對賭”，“賭”的是自己和房價的未來，只是將風險暫時擱置，月供并未真正免除，而是在不斷累積。保房期限結束后，如果經濟狀況沒有改善或者房價沒有回暖，想保住房子是不可能的。

鳳凰網(wǎng)《風暴眼》出品

文｜不語 編輯｜文驊

爆料郵箱：all_cj@ifeng.com

01幫斷供人保房，成了一門生意

在李明的心中，一個艱難的抉擇如同巨石般沉甸甸——是否要通過斷供保房來保住那個曾經承載著夢想與希望的小窩。

回想起2019年的那個春天，李明在廣州入手了一套屬于自己的小窩，房產總價將近200萬，雖然月供要還一萬多，但以他當時的收入來說，并非不可承受。

但世事無常，失業(yè)突如其來，那原本看似合理的月供突然變得遙不可及。兩個月前，在無數(shù)次權衡利弊之后，李明無奈地選擇了斷供。

每日接連不斷的銀行催還款電話讓他心煩意亂，同時，他也越來越意識到，那所房子可能即將不再屬于他。按照標準的程序，斷供之后，他將面臨銀行的催收、法律途徑的追討，直至房產被拍賣的殘酷現(xiàn)實。

更令他擔心的是，房價已經悄然下降，如果拍賣金額能夠還清剩余貸款還好，但如果不夠，他還要承擔剩下的債務。這份壓力，讓他幾乎喘不過氣來。就在李明幾乎要絕望的時候，他留意到網(wǎng)絡上有人宣稱能“斷供保房”。

斷供也能保住房子？這是他從來沒有想過的。而斷供保房的服務者則在網(wǎng)絡上宣傳：“無論你的房子是否即將斷供，或已斷供；無論你是否已被起訴，或正被執(zhí)行，我們都能通過法律途徑，為你量身打造最優(yōu)保房方案。”他們承諾的保房期限長達3到8年，期間無須償還本金和利息，房子仍可出租或自住，不影響孩子上學。

“這不僅能緩解你的壓力，還能讓你有足夠的時間東山再起。而且，如果這期間房市回暖，你仍可在價格合適的時候出售?！边@番話觸動了李明。

和李明一樣，許多斷供人想要保房，目的各有不同。但是面對上述說法難免都會心動。

鳳凰網(wǎng)《風暴眼》從多位從事該業(yè)務的工作人員了解到，保房人群中，不僅有斷供的按揭購房者，還有眾多生意人因經營貸逾期而陷入困境。他們曾把房產抵押向銀行貸款，試圖維持生意運轉，卻因收益預估過高導致資金鏈斷裂，進而引發(fā)個人經濟危機。

“他們要么是想拖個幾年再賣房子，要么是孩子需要學位但出現(xiàn)了還不了月供等情況，所以才選擇斷供保房，”一位從業(yè)者提到。

這一切背后，是市場需求的催生與交易的暗流涌動。國信達數(shù)據(jù)發(fā)布的報告，2024年1-8月全國法拍房掛拍量為434552套，同比增長68.74%。一旦成交，對許多人來說就是房錢兩空。也因此，2024年以來，教人“斷供保房”，儼然成了一門生意。

從微信指數(shù)來看，今年以來斷供保房的話題熱度持續(xù)高漲，在9月2日這一天，微信指數(shù)更是突破了100萬大關。保房服務機構的生意也是相當火熱，有相關博主在簡介中寫道；已成功為上百個家庭提供保房服務。

本質上，斷供保房是一場用金錢換時間的“對賭”，“賭”的是自己和房價的未來，并非真的保住房子，只是拖延幾年，幫助業(yè)主的房產不被強制處理。但因為斷供后，房子已經抵押給銀行，法律訴訟已成定局，如果經濟狀況沒有改善或者房價沒有回暖，想要真正保住房子，是不可能的。

在這門“火熱”生意背后，當然離不開利益。有網(wǎng)友苦澀地表示，斷供人生活原本已經很慘了，沒想到僅剩的余糧被各種教你停息的、保房的、分期的、延期的機構或人盯住，最后可能一分不剩了。

02 100萬存量房貸，服務費高達5萬

在社交平臺上，隨意搜索關鍵詞，就能搜出大量提供斷供保房服務的信息。發(fā)布者大多自稱律師，內容里用很醒目的字體和話術吸引瀕臨斷供的人，諸如“房貸斷供超6個月，銀行將提起訴訟，要求法拍你的房子”、“若無力償清剩余房貸，銀行將執(zhí)行法拍，屆時，不僅房子將失去，錢財也將付諸東流”等。

這些宣傳邏輯如出一轍：先制造焦慮，再提供方案。在營造出足夠的緊張氛圍后，他們便會拋出“保房”的誘餌。更有律所聲稱，他們不僅成功協(xié)助斷供者保住了房子，還為其賺取了數(shù)十萬元的利潤。

拋開這些光鮮亮麗的宣傳包裝，斷供保房的實質運作機制其實并不復雜。

當鳳凰網(wǎng)《風暴眼》向某保房機構的工作人員咨詢時，對方提供了一個需填寫的表格，內容涵蓋當前欠款總額、每月還款金額、貸款狀態(tài)（如正常還款中、已斷供、已展期、已被起訴）、房屋使用情況（自住或出租，若出租則需注明租金金額），以及是否為夫妻共同債務或存在其他擔保人，以及是否還有其他債務等信息?！笆占@些信息是為了評估能不能保房，以及能保多久?！睂Ψ奖硎?。

按照他的說法，保房分為兩種，一種是斷供前保房，一種是斷供后保房。他稱如果還沒有斷供，則可以幫忙去跟銀行申請做延期，“至少能延期一年以上，期間一分錢不用還”，而他們要收取6000塊錢的費用。

而斷供后保房，核心策略便是“拖延”。上述工作人員透露，他們會在逾期催收、訴前財產保全、法庭審理、執(zhí)行乃至最終的資產清算與處置等各個階段，提出合理的法律異議，以延緩司法進程。

具體而言，斷供后，業(yè)主可與銀行溝通，表示正努力賣房償債。在收到訴狀后，可以讓被執(zhí)行人以戶籍不在當?shù)氐壤碛商岢龉茌牂喈愖h，盡管這一訴求不會得到支持，但一旦異議被提出，開庭的時間便會被迫延后，而整個法院受理、審查、駁回再送達的過程，又能延長不少時間。

即便是房子面臨拍賣，也可以繼續(xù)拖延：找“租客”簽訂一份長期租賃協(xié)議，再讓其以“買賣不破租賃”為由，向法院提出執(zhí)行異議，即便是敗訴，依舊可以拖延一段時間。

這些保房機構拖延的策略還有很多，廣州一保房機構人員透露，由于法院在拍賣房產前需要進行評估，業(yè)主有權要求在本人親自在場的情況下，安排兩到三名人員實地勘測房產。這樣一來，業(yè)主便能以工作繁忙為由，拒絕到場，從而拖延整個進程。

這看起來似乎是在鉆法律、規(guī)則的漏洞，但卻能讓負債人達到保房的目的。主攻房產領域訴訟糾紛的北京市東衛(wèi)律師事務所合伙人張濤解釋，在應訴至執(zhí)行這一漫長而復雜的過程中，若律師不斷提出異議，而且一審之后再申請二審，是有可能在一定期限內保住房子。

上述保房機構人員還宣稱，通過保房，還可以幫助業(yè)主賺錢。他表示， 可以采用“買賣不破租賃”的套路。先安排朋友或者親戚永久居住權以及15年租約來設立法律障礙。斷供后，房子雖被銀行起訴拍賣，但因居住權和租約的存在，鮮有人敢參與拍賣，二次拍賣價格便會更低，這時再讓朋友以低價拍得房子，此后通過高評估從銀行獲得新貸款，不僅保住了房子，最終還獲利80多萬元。

張濤分析，在當前的市場環(huán)境下，不排除可以通過這種方式賺到錢的可能。因為房子本來就在降價，進入第二次拍賣時，其價格將會進一步降低。

當然，在這場保房游戲中，最大的受益者還是保房機構。鳳凰網(wǎng)《風暴眼》了解到，各機構在保房費用收取上存在差異。一些機構表示，他們會綜合考慮貸款合同的具體條款以及逾期情況來評估費用。

而部分機構則是依據(jù)貸款余額來確定費用：若貸款額不超過100萬元，則費用為5%；貸款額在100萬至500萬元之間，費用比例為3%；貸款額超過500萬元，則費用降至2%。

這樣的費用并不算低，以貸款100萬元、期限30年為例，按照當前房貸利率計算，每月還款額約為4774元。在此情況下，保房費用為5萬元，這相當于大約10個月的房貸還款額。

03可能涉嫌刑事犯罪

這樣斷供保房生意之道，也飽受外界的質疑與審視。其運作機制，看似為陷入困境的房主提供了一條緩解燃眉之急的捷徑，實則是利用他們對法律、金融知識的匱乏，以及迫切尋求解決方案的心理，來牟取利潤。更為嚴重的是，這種業(yè)務模式背后還潛藏著不容忽視的法律風險。

廣東法制盛邦（東莞）律所高級合伙人吳瀧飛向鳳凰網(wǎng)《風暴眼》表示，斷供保房機構本質上是在賺信息差的錢。她認為，盡管斷供保房雖然能在一段時期內起到保房的作用，但并非必要之舉。

她透露，通常情況下，即使斷供后不進行任何干預，按照正常法律程序，房產也不會迅速被拍賣，往往需要一至兩年時間，期間還是可以自己住。同時，若借款人因經濟困難無法按時還貸，斷供前完全可向銀行申請延期還款。

“即使已經斷供，銀行也逐漸變?yōu)槔涮幚怼?，張濤進補充說，過去銀行貸款不良率低，一旦發(fā)生連續(xù)三次或累計六次斷供，銀行可能會立即提起訴訟。但現(xiàn)在，隨著斷供現(xiàn)象的增多，且許多房產仍有人居住，拍賣變得不再那么容易執(zhí)行，而且容易引發(fā)矛盾，這是各方都不愿看到的結果。

他表示，大多數(shù)銀行會根據(jù)借款人的還款歷史和當前困境，與借款人協(xié)商解決方案，如暫時停止還貸、減少月供金額或僅支付利息?！斑@個緩沖期的長短不一，可能從三個月到兩年不等?！?/p>

也就是說，無論是斷供前，還是斷供后，不用向保房機構支付費用，也能通過正規(guī)渠道在一定時間內保住房子?！皢栴}在于，許多業(yè)主對法律、政策以及如何與銀行溝通知之甚少，因此容易被保房機構的說辭所迷惑，進而選擇斷供保房，”吳瀧飛表示。

房產博主“大房哥”則認為斷供保房業(yè)務是在榨取斷供者的“最后一滴血”。這些人群本就因資金緊張而生活困難，現(xiàn)在還有人趁機牟利。 而在斷供之后，業(yè)主將會面臨更多的風險。

張濤透露，若一直拒絕還款，銀行肯定會啟動訴訟程序，要求斷供者承擔違約責任，這包括但不限于一次性償還全部貸款本息以及承擔律師費用等，還是會造成經濟損失?！暗侥菚r個人的征信也會受影響，必須等到失信行為停止后的五年，這一不良記錄才能被抹去。期間，個人再申請貸款，甚至是子女的教育規(guī)劃，都將因此受到不利影響?！睆垵龔娬{。

更為關鍵的是，斷供保房行為實質上是在法律邊緣的微妙平衡中徘徊。吳瀧飛指出，雖然采用拖延策略以遲滯訴訟進程本身或許并不直接構成法律風險，但若事先策劃以租賃形式作為規(guī)避手段，則極可能跨越法律界限，被視為抗拒法院判決與裁定的行為。張濤進一步指出，一旦事實清楚、證據(jù)充分，有可能涉嫌刑事犯罪，面臨法律的嚴懲。

斷供保房，更像是迷霧中的一場豪賭。斷供者在這條路上跌跌撞撞，試圖尋找那一線生機，卻不知，真正的安全，或許藏在更為坦誠與理智的選擇之中。

（李明為化名）