樓市仍在寒冬中。

     相比中小房企“先保命要緊”、“銀行說讓我們死掉算了”，房企第一梯隊還扛得住。一邊是各地頻曝鬼城，從呼和浩特到蘭州擊鼓傳花式的松綁限購，一邊是恒大有機(jī)豆油賣239元一桶、萬科與淘寶合作等看似風(fēng)馬牛不相及的動作頻頻搶頭條。一線房企們在做什么？

     鳳凰財經(jīng)梳理了萬達(dá)、萬科、恒大、綠城等一線房企諸多看似不務(wù)正業(yè)的舉動，發(fā)現(xiàn)其早已圍繞房地產(chǎn)，上伸下延、左擴(kuò)右張，縱橫交錯地為自己規(guī)劃好了一張轉(zhuǎn)型路徑圖。

房企轉(zhuǎn)型路徑圖

 

    轉(zhuǎn)型早已開始

     房地產(chǎn)行業(yè)并不穩(wěn)定，在這次被媒體形容為“真的不一樣”的下行趨勢之前，波動早已有之。2008年，受眾多緊縮政策打壓，中國房地產(chǎn)已在生死邊緣掙扎過一次。金融危機(jī)后，一輪4萬億資金刺激和調(diào)控政策的放松，中國房地產(chǎn)在2009超乎想象地反彈。從冷到熱，從蟄伏到爆發(fā)，房企們愈發(fā)認(rèn)識到政策的改變足以讓這個行業(yè)短期震蕩。于是，不同梯隊、不同愿景的開發(fā)商們紛紛開始尋找方法，對抗住宅市場大起大落所帶來的收益波動，并在不同的道路上逐漸分化。

     于是，一張圍繞房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型路徑圖漸明，房企已經(jīng)找到單純開發(fā)銷售之外的收益方法。鳳凰財經(jīng)梳理后，將其歸納為四個方向。即，縱向方面，向上游探索金融，下游開發(fā)房地產(chǎn)配套服務(wù)；橫向方面，由一線向二三線城市下沉、尋路海外，并涉足房地產(chǎn)以外的其他行業(yè)，多元化經(jīng)營。上伸下延、左擴(kuò)右張，一個新的商業(yè)模式正在形成。而洪水猛獸般的互聯(lián)網(wǎng)思維，又讓房企經(jīng)歷了從最初營銷環(huán)節(jié)的改變到如今經(jīng)營戰(zhàn)略的顛覆。轉(zhuǎn)型更加沒有退路。

    王健林立下萬達(dá)房地產(chǎn)比重2020年降到50%以下，同時成為世界文化企業(yè)前10名的宏愿；萬科提出成為未來城市配套商的目標(biāo)，并在王石的帶領(lǐng)下全然擁抱互聯(lián)網(wǎng)思維；一向“唯快不破”的恒大，在地產(chǎn)業(yè)放慢了速度，卻在多元化道路上突飛猛進(jìn)，從足球隊、礦泉水到糧油、牧業(yè)，讓人眼花繚亂；而綠城則走上了輕資產(chǎn)模式，并把房地產(chǎn)B2B電商發(fā)展得有聲有色。當(dāng)然，它們只是眾多房企轉(zhuǎn)型的縮影。

    上伸：借金融豐富資金

    資金流的充沛和資金鏈的穩(wěn)定對開發(fā)商的重要性不必多言，轉(zhuǎn)型路上，資金更加重要。拓展金融最直接的方式就是入股銀行，隨著民營銀行政策的放開，開發(fā)商進(jìn)入這一領(lǐng)域更加容易。同時，入股銀行業(yè)意味著房企融資更加方便。從2009年開始，綠地、萬科、華潤置地等陸續(xù)打通銀行融資渠道，或控股或入股，進(jìn)軍銀行業(yè)。

     除此之外，金融板塊也成為房企的盈利點(diǎn)。不少房企都涉足了包括金融控股集團(tuán)、小額貸款、金融租賃、產(chǎn)投基金等業(yè)態(tài)。如王健林曾公開表示“地產(chǎn)的核心就是金融、貨幣問題，萬達(dá)今年會組建金融產(chǎn)業(yè)集團(tuán)?！?/a>

     馮侖也在引導(dǎo)萬通向“美國模式”轉(zhuǎn)型，讓萬通成為金融服務(wù)型地產(chǎn)公司，先后了成立四只基金，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)等方向的投資。同樣學(xué)習(xí)“美國模式”的還有萬科，今年3月份，郁亮在業(yè)績說明會上宣布將探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。同時，萬科將其金融方向的探索定在社區(qū)金融，通過入股徽商銀行，服務(wù)分布在全國317個萬科社區(qū)?！?/p>

     下延：擁抱互聯(lián)網(wǎng)思維

     互聯(lián)網(wǎng)思維不只馬佳佳。

    房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)思維的結(jié)合也不是“讓房價降一半”這種玩笑話?；ヂ?lián)網(wǎng)思維的價值是回歸商業(yè)本質(zhì)——為用戶創(chuàng)造價值，放到地產(chǎn)行業(yè)，即為業(yè)主創(chuàng)造價值。當(dāng)50后的王石當(dāng)著眾人面虛心向80后的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者取經(jīng)，人們知道萬科的互聯(lián)網(wǎng)改造不是博眼球——在萬科2013年的致股東書中，僅千字的文章，提及“互聯(lián)網(wǎng)”一詞多達(dá)7次。

     郁亮帶領(lǐng)高管團(tuán)隊拜訪阿里、騰訊、小米取經(jīng)背后，是萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，由賣房子變身賣服務(wù)，亟需學(xué)習(xí)如何準(zhǔn)確抓住業(yè)主的痛點(diǎn)。一番走訪之后，最終將方向定在社區(qū)商業(yè)?？梢灶A(yù)見，未來幾年，萬科將面臨的是脫胎換骨的互聯(lián)網(wǎng)化改造。

     而最近由“騰百萬”合資組建的萬達(dá)電商，則顯示了萬達(dá)向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的決心。用王健林的話說，萬達(dá)電商要做的，是通過O2O將萬達(dá)廣場龐大的線下資源打包上線，使線上和線下互動，豐富購物者的消費(fèi)體驗(yàn)。王健林在萬達(dá)電商成立前的內(nèi)部講話中對高管強(qiáng)調(diào)，“所有系統(tǒng)必須要檢討，是否具有互聯(lián)網(wǎng)思維。在這個時代，即使房地產(chǎn)也要有互聯(lián)網(wǎng)思維。

     左擴(kuò)：多元化經(jīng)營

     把“快”奉為圭臬的恒大在多元化戰(zhàn)略上再次領(lǐng)先眾人一步。2013年11月9日晚間，恒大隊在亞洲杯冠軍決賽中奪冠圓夢，一時風(fēng)頭無兩。就在第二天，便趁熱高調(diào)宣布旗下首個高端礦泉水產(chǎn)品——恒大冰泉上市。除此之外，許家印還請烤鴨店老板宋柯重出江湖，與高曉松搭檔，成立恒大音樂，主打音樂版權(quán)收購和演唱會業(yè)務(wù)。其在電影、動漫、銀行、排球俱樂部等領(lǐng)域均有涉及。最近，恒大更是將觸手伸至糧油、牧業(yè)領(lǐng)域。

     綠地集團(tuán)的多元化也風(fēng)生水起。張玉良認(rèn)為，從2003年調(diào)控開始，倒下的大型房企都有一個共性，產(chǎn)業(yè)過于單一。房地產(chǎn)應(yīng)該在主業(yè)里尋找新的創(chuàng)新組合。綠地的組合是地產(chǎn)加商業(yè)、金融、酒店、能源。

    右張：到西部去！到海外去！

    如今的房企第一梯隊，大多從北上廣深四個一線城市走出。當(dāng)一線城市土地存量越來越少，拿地成本高企，開發(fā)商們自然將目光轉(zhuǎn)向二三線城市。這種轉(zhuǎn)變也迎合了中央政策的變化，2010年一號文件定調(diào)新型城鎮(zhèn)化，使中小城市和小城鎮(zhèn)成為未來熱點(diǎn)。同年的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)是抑制大城市房價過快上漲。

    一向隨政策伺機(jī)而動的房地產(chǎn)涌向二三線城市——那里還是沒有限購政策的樂土。盡管部分城市庫存壓頂變成鬼城，不過今年兩會期間，政府工作報告中“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”的字眼依然讓開發(fā)商們對廣袤的西部充滿信心。

    房企西行的腳步并未止于國界。不少知名房企已經(jīng)出海，或購地開發(fā)或出資合營，在海外住宅市場一路掠地，不少“土豪”直接收購地標(biāo)建筑。

     可以肯定的是，轉(zhuǎn)型并未結(jié)束，棋至中局，變化將是房企們致勝的關(guān)鍵，也是開發(fā)商們最常見的事。