• Talk 1業(yè)內(nèi)人士稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得過高額利潤，曾在2008年金融危機(jī)到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。
• Talk 2廣州西城都薈的賣價(jià)折算后為2.9萬元/平方米，而這項(xiàng)交易金額達(dá)30.3億港元將為和黃錄得約4.93億港元的未經(jīng)審核收益。
• Talk 3盡管長實(shí)舍去了上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心這樣的黃金樓盤，避開鋒芒。但依靠慢開發(fā)策略，上海三項(xiàng)目普陀真如項(xiàng)目、嘉定項(xiàng)目及陸家嘴項(xiàng)目單單土地增值也超過了117億。

2013年對(duì)于李嘉誠而言并不順?biāo)?。先是五月份港口碼頭工人罷工一口一個(gè)“李老板”還錢令得這個(gè)昔日的香港“超人”顏面掃地，壓力山大。接踵而來的便是出售香港本土份額第二的百佳超市，一時(shí)之間關(guān)于李嘉誠“脫港入歐”、“資產(chǎn)西移”的議論如火如荼，至于原因的相關(guān)猜測(cè)更是不絕于耳。

然而號(hào)稱白手起家，擅長低買高賣的李嘉誠歸根結(jié)底是商人，僅僅是為了“退出”而“拋售”似乎并不合乎其一貫的投資邏輯與準(zhǔn)則。不妨看看李嘉誠這一連串“拋售”行為背后的賬本。

首先，據(jù)估計(jì)，若按預(yù)期價(jià)格交易，李嘉誠旗下“長和系”近期僅轉(zhuǎn)手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場(chǎng)這三大業(yè)務(wù)，套取現(xiàn)金就可超300億元人民幣。

盡管百佳超市在香港是僅次于惠康的第二大超市，然而超市行業(yè)的不景氣，經(jīng)營成本的上升已使得這塊“香餑餑”變得不那么有吸引力。和黃的零售業(yè)務(wù)稅前利潤增長率已從2010年的最高點(diǎn)38%下跌至2012的8%。雖然百佳超市在2012年?duì)I業(yè)額高達(dá)217億港元，但毛利也僅2%至3%，只占和黃集團(tuán)整體收入的5%。所以李嘉誠選擇此時(shí)急流勇退變現(xiàn)并非不可取。

而內(nèi)地的“拋售”賬本如何呢？

“李嘉誠是商人，資本逐利，無可厚非，當(dāng)初進(jìn)來內(nèi)地就是要套利賺錢的。”業(yè)內(nèi)人士稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得過高額利潤，曾在2008年金融危機(jī)到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。

而這一次，李嘉誠計(jì)劃以60億元人民幣底價(jià)叫賣上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓卻引起了業(yè)內(nèi)的不解?！皷|方匯經(jīng)OFC”是長實(shí)開發(fā)的一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，2006年10月以樓板價(jià)10400元/平方米從富都世界發(fā)展有限公司手中獲得，可建地上總建筑面積為11萬平方米。

“東方匯經(jīng)OFC”位于陸家嘴金融核心區(qū)，毗鄰上海中心、環(huán)球金融中心及金茂大廈。共建35層樓，總高約200米，原計(jì)劃于2014年落成。

東方匯經(jīng)OFC的租金水平也向區(qū)域內(nèi)的超甲級(jí)寫字樓看齊，或在每平方米15-20元/天。僅按地上面積算，該項(xiàng)目今后每年為長實(shí)至少貢獻(xiàn)租金6億-8億元人民幣。

“如果長實(shí)不是十分缺錢，沒有必要出售這個(gè)項(xiàng)目。那邊單價(jià)8-10萬/平方米之間，如果持有的話，沒有震蕩的風(fēng)險(xiǎn)存在?！?在上海業(yè)內(nèi)人士看來，倘若持有東方匯經(jīng)OFC，項(xiàng)目收益不低。

然而項(xiàng)目收益的持續(xù)增長能力恐怕是李嘉誠擔(dān)心的“軟肋”，有分析人士指出，李嘉誠之所以會(huì)選擇此時(shí)出售東方匯經(jīng)OFC，其實(shí)也是受到前不久剛剛封頂、設(shè)計(jì)高度超過上海環(huán)球金融中心的上海中心大廈影響。

外形酷似“打蛋器”的上海中心大廈位于浦東的陸家嘴功能區(qū)， 據(jù)資料，上海中心建成后將擁有9個(gè)區(qū)間，21個(gè)空中花園。辦公面積約為20.7萬平方米，酒店及配套設(shè)施約8萬平方米，會(huì)議及宴會(huì)面積為3600平方米，商業(yè)零售面積約6萬平方米，除頂部區(qū)域外，其余各區(qū)間的高度都在12-15層之間。

這座由上海城建、陸家嘴集團(tuán)與上海建工合建的龐然大物毫無疑問令非本幫的長實(shí)系頗感挫敗。分析人士稱，東方匯經(jīng)OFC東面正對(duì)的就是“上海中心”，明年即將入市，一出來就會(huì)拉走很多客戶?！霸谕顿Y重心西移的大背景之下，選擇在上海中心入市之前完成出售東方匯經(jīng)OFC會(huì)利于收益最大化?！?/p>

至于買賣本身是否是“割肉”處理,有專家表示，該項(xiàng)目目前出售價(jià)格合理,并非低價(jià)拋售,從7年前的拿地價(jià)8億元多,到如今的叫賣價(jià)60億元,刨除建安和財(cái)務(wù)成本,也有很大的利潤空間。

李嘉誠出售上海陸家嘴寫字樓項(xiàng)目的傳聞還未退熱，長和系又突然宣布拋售其在廣州的一宗大型綜合購物商場(chǎng)。

近日，和記黃埔、長江實(shí)業(yè)雙雙發(fā)布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場(chǎng)各50%股權(quán)出手，買家均為離岸公司GCREFAcquisitions22Limited，兩項(xiàng)交易預(yù)計(jì)將于11月29日完成，總交易金額達(dá)30.3億港元。

資料表明，西城都薈廣場(chǎng)為廣州市人民政府在香港招商的首批地鐵上蓋綜合商住項(xiàng)目，總建筑面積8.8萬平方米，去年底剛剛開業(yè)。西城都薈定位中高端，填補(bǔ)西部商業(yè)的空白，輻射佛山。和記黃埔地產(chǎn)有限公司市場(chǎng)部董事梁泰來相信“西城都薈能吸引中高端消費(fèi)群，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域蛻變”。

然而，熟悉黃沙片區(qū)的市民都知道，這里是聚集水產(chǎn)市場(chǎng)、藥材市場(chǎng)及其下游物流的老城區(qū)。在白領(lǐng)鐘小姐的印象中，老西關(guān)商業(yè)是零散、低檔，“即使有大型商場(chǎng)也不會(huì)專門去”。相反天河路、環(huán)市路商場(chǎng)聚集更有吸引力。由于地緣等原因，現(xiàn)在商場(chǎng)負(fù)一層與首層商鋪出租率達(dá)到90%，但第二、三層仍有近三分之一的商鋪未租出。

“西城都薈位于地鐵上蓋，但同時(shí)也處于交通繁忙的珠江隧道口一帶，經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞，這對(duì)于商場(chǎng)經(jīng)營是大忌；其次，與天河商圈以及北京路商圈相比，黃沙商圈早已衰落。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。

廣州西城都薈的賣價(jià)折算后為2.9萬元/平方米，而這項(xiàng)交易金額達(dá)30.3億港元將為和黃錄得約4.93億港元的未經(jīng)審核收益。

與在內(nèi)地市場(chǎng)浸淫多年的和記黃埔有限公司相比，長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司一直以來主打香港市場(chǎng)，在內(nèi)地并未有突出的業(yè)績(jī)，多以參股和黃坐收盈利。

但近兩年，長實(shí)有意在內(nèi)地獨(dú)立操刀，再造一個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)，在北京、上海、廣州開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，2012年，長實(shí)在內(nèi)地的銷售額20多億元。2013年，長實(shí)將進(jìn)入業(yè)績(jī)爆發(fā)期，除去廣州外，僅上海的兩個(gè)項(xiàng)目銷售額預(yù)計(jì)可達(dá)50億元，北京一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)至少30億元，這意味著在內(nèi)地的業(yè)績(jī)將大增3倍，而這也得益于其一貫緩慢開發(fā)的策略。

目前，長實(shí)在內(nèi)地正在開發(fā)的項(xiàng)目有北京順義區(qū)別墅項(xiàng)目譽(yù)皇殿，廣州的御湖名邸及都會(huì)新城，上海的普陀真如項(xiàng)目、陸家嘴甲級(jí)寫字樓及嘉定南翔湖畔天下。

即使在略顯頹勢(shì)的上海地產(chǎn)行業(yè)，長實(shí)一樣賺的盆滿缽滿。長實(shí)在香港一直堅(jiān)持“貨如輪轉(zhuǎn)”，但在內(nèi)地，無論和黃還是長實(shí)，始終都是慢開發(fā)策略?！跋愀蹍^(qū)域成熟已經(jīng)到一定程度，捂盤意義不大，上海有很多新城，這些新城剛開始拿地很便宜，捂一段時(shí)間，等區(qū)域配套設(shè)施逐步完善成熟以后再進(jìn)行開發(fā)，整個(gè)區(qū)域價(jià)值提升了，獲得的收益完全不一樣。嘉定新城現(xiàn)在大的開發(fā)商都已進(jìn)入，很多新盤出來了，這個(gè)時(shí)候再開發(fā)，人氣比較旺。真如項(xiàng)目也是如此，地鐵11號(hào)線已經(jīng)修好了，長實(shí)點(diǎn)把握得比較準(zhǔn)，選擇開發(fā)時(shí)機(jī)，利潤最大化，地價(jià)和售價(jià)都有很大升值空間?！?/p>

盡管長實(shí)舍去了上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心這樣的黃金樓盤，避開了鋒芒。但依靠慢開發(fā)策略，上海三項(xiàng)目普陀真如項(xiàng)目、嘉定項(xiàng)目及陸家嘴項(xiàng)目單單依靠土地增值也超過了117億元。

據(jù)長實(shí)地產(chǎn)投資董事透露，北京譽(yù)皇殿跟廣州御湖名邸兩個(gè)項(xiàng)目去年賣了20多億，今年，北京、上海、廣州都有項(xiàng)目推出。“今年應(yīng)該是我們?cè)趦?nèi)地最豐收的一年。上海嘉定和真如項(xiàng)目，應(yīng)該會(huì)在3、4月可以取得預(yù)售證，我們會(huì)馬上正式銷售，進(jìn)展順利的話，銷售額接近50億元。北京譽(yù)皇殿去年賣了150套，差不多15億，今年春天起碼推100套，售價(jià)會(huì)提高3%-5%，年底之前有200套，順利的話要達(dá)到30億元。廣州現(xiàn)在還有些細(xì)節(jié)沒有確認(rèn)，也會(huì)有一些銷售。我相信如果按照目前計(jì)劃，上海和北京的銷售額加起來有七八十億元。”

李嘉誠在內(nèi)地樓市的勢(shì)頭簡(jiǎn)直是勢(shì)不可擋，哪來的“拋售”“看空”一說呢？

9月5日，新鴻基旗下企業(yè)威萬國際投資有限公司以217.7億元奪得徐家匯中心項(xiàng)目地塊該地塊為上海土地出讓史上總價(jià)最高地塊。與此同時(shí)，杭州華家池地塊、蘇州金雞湖地塊也將于9月5日出讓，前者起始總價(jià)高達(dá)97億元，有望沖擊杭州的總價(jià)地王；而后者起始樓板價(jià)約為8738元/平方米，則有望追趕蘇州的單價(jià)地王。業(yè)內(nèi)戲稱9月5日將成為“地王日”。在內(nèi)地企業(yè)紛紛陷入拿地狂潮之時(shí)，李嘉誠仍然保持著資產(chǎn)整合節(jié)奏的冷靜，值得借鑒。