萬達像個巨型機器，總工程師王健林為它不斷增加更多功能，完善各個零部件。12月23日，它的名字終將出現(xiàn)在港交所的交易牌上，被資本市場檢驗和加碼后繼續(xù)高速運轉(zhuǎn)。
萬達是個巨型機器，總工程師王健林為它不斷增加更多功能，完善各個零部件。9年前，他欲將其價值10億美金的核心地產(chǎn)打包通過房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）在國際資本市場融資，但因國家嚴(yán)格限制外資收購國內(nèi)物業(yè)。7年前，萬達商業(yè)地產(chǎn)第一次申請A股市場IPO，隨即的金融危機讓計劃擱淺；5年前，它再次申請內(nèi)地上市時又趕上樓市調(diào)控再次夢碎。12月23日，它的名字終將出現(xiàn)在港交所的交易牌上，被資本市場檢驗和加碼后繼續(xù)高速運轉(zhuǎn)。
靜默期間，我們試圖探秘這個龐大機器內(nèi)部各個角落，以趁著它“意欲更透明化”的上市契機為大家展現(xiàn)一個完整立體的萬達。然而，萬達索菲特酒店六樓一品淮揚的主廚抱歉地拒絕了關(guān)于王健林最愛吃的菜的詢問，一個剛到任五天的萬達廣場的保安在與鳳凰財經(jīng)記者閑聊幾句后，惶恐地追上來說：“你千萬不要告訴別人我接受采訪了”。一則靜默期不能擅自對外發(fā)言的指令就這樣從萬達高層傳達下來，滴水不漏，一如其被嚴(yán)格限時執(zhí)行的所有大大小小的要求。
“一流品牌賣標(biāo)準(zhǔn)”，這是萬達信奉的。交談過的所有萬達員工在提到萬達的特點，三句以內(nèi)一定出現(xiàn)“執(zhí)行力”。這三個抽象的字意味著，萬達廣場能保證做到自己在大半年前開業(yè)宣傳時說出的開業(yè)時間，并且100%的滿鋪開業(yè)?！按蜮徑痪怼笔羌瘓F內(nèi)部使用頻率極高的四個字——它的意思是不管你如何加班，必須保證到時完成工作任務(wù)并上報，不會有人替你答卷，不交卷就是零分。
這不是一個靠喊口號就能解決的問題，萬達的實現(xiàn)辦法是具象的。13年，它獲得一項世界知識產(chǎn)權(quán)專利——“模塊化節(jié)點管理”。從開工到開業(yè)，負(fù)責(zé)團隊被設(shè)置了325個節(jié)點事項。53個1級節(jié)點由集團層面委派執(zhí)行總裁跟蹤檢查；85個2級節(jié)點由副總裁督辦，187個3級節(jié)點項目公司和責(zé)任部門執(zhí)行。
到期前就有黃燈預(yù)警和更嚴(yán)重的紅燈預(yù)警，后者將通報批評和扣發(fā)獎金。每一個節(jié)點的完成情況將被系統(tǒng)自動計算得分，統(tǒng)計出的節(jié)點綜合完成率、節(jié)點完成率和紅燈數(shù)量將直接與年終獎掛鉤。
“最后一次路演”：漢秀
12月20日，中國武漢，位于長江南岸的中央文化區(qū)內(nèi)高朋云集，王健林是這里的主人。
當(dāng)天萬達在武漢的兩大項目“漢秀”和電影樂園在武漢開業(yè)，作為萬達文化旅游項目的重要支柱，投資總額達到70億、被萬達稱為“武漢雙嬌”的兩大項目開幕將萬達的文化旅游概念進一步展示給世人，而三天后，萬達商業(yè)地產(chǎn)將登陸港交所，這次開業(yè)活動可謂萬達上市前最宏大的一次路演，亦是對萬達從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為大眾生活消費平臺的一次注腳，萬達自然不會放棄這次渲染的機會。
上午9點，在萬達一家高級酒店二樓的大宴會廳里，王健林面對來自300多名來自國內(nèi)外的記者侃侃而談，談萬達文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、談他的商業(yè)帝國版圖和轉(zhuǎn)型，他說中國要有文化自信，萬達要和迪斯尼競爭，2020年要把萬達做成世界一流企業(yè)，年收入達到1000億美元。
于是當(dāng)天這里成為媒體新聞的源頭：王健林的豪言壯語、王思聰?shù)木p聞、“武漢雙嬌”的宏偉建筑和場內(nèi)表演一波一波的在社交媒體上傳播，萬達可謂賺盡了眼球。
從建筑規(guī)模和風(fēng)格上來看，“武漢雙嬌”的確名不虛傳，據(jù)萬達官方介紹，萬達電影樂園是目前世界首個室內(nèi)電影主題樂園。樂園“金編鐘”的外觀，由舉世聞名的舞美及建筑設(shè)計師馬克費舍爾操刀設(shè)計，由25個編鐘群在空間中相依相貫組成。它的內(nèi)部主題樂園設(shè)計，由世界著名的樂園規(guī)劃公司FORREC負(fù)責(zé)，影片特效由全球知名的特效團隊創(chuàng)造制作。
而漢秀劇場呈現(xiàn)為紅燈籠的造型，糅合了舞臺劇、雜技、水上芭蕾、跳水等多種表演形式，運用水幕、大型飛行屏幕及高科技的舞臺機械等，通過聲光電，輔以有可移動座椅的舞臺建筑，形成非常戲劇性的科技呈現(xiàn)。
開幕當(dāng)日，很多記者受邀參觀，導(dǎo)游介紹的是電影樂園里面的各項第一，以及多項科技尖端技術(shù)，但是從體驗的結(jié)果來看，并沒有太震撼的效果，除了幾個體驗館之外，現(xiàn)在的電影主題樂園顯得有些空曠，而漢秀表演雖然精彩，但是情節(jié)的割裂和東方文化與西方雜技的割裂讓很多觀眾看完后感覺一頭霧水。
王健林對“武漢雙嬌”寄予厚望，表示漢秀和電影樂園必將成為中國文化新標(biāo)志、世界文化新品牌。兩個項目預(yù)計2015年收入超過15億元，創(chuàng)造中國文化產(chǎn)業(yè)項目收入紀(jì)錄。但從現(xiàn)在的情況看，萬達在軟件實力的方面還有很大的提升空間。
有意思的是，在看完整天的節(jié)目后，一個媒體同行問筆者：在萬達的企業(yè)文化里，到處講求服從與執(zhí)行，王健林現(xiàn)在能聽到真話嗎？
而文化產(chǎn)業(yè)有自己的規(guī)律，需要自由的創(chuàng)作環(huán)境，萬達能高效率的建造出萬達廣場、酒店與電影樂園，但能否依靠現(xiàn)在的企業(yè)文化創(chuàng)造出優(yōu)秀的文化作品？萬達在追求商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的同時，企業(yè)文化能否也能實現(xiàn)轉(zhuǎn)型可能關(guān)系到萬達轉(zhuǎn)型的成功與否。鳳凰財經(jīng)在萬達轉(zhuǎn)型時期，試圖通過走訪萬達基層員工，從側(cè)面了解萬達的企業(yè)文化。
離開和未離開萬達的人們
這天晚上，萬達廣場一如平常地迎來每天的客流高峰期。“我們已經(jīng)很配合廣場的工作，而且擦了整整一天的玻璃，我們還賣不賣貨了？況且它已經(jīng)很干凈了，至于這樣嗎？”某萬達廣場女包店營業(yè)員朝孫韓（化名）咆哮起來。
對于前者，這只是平常的一天——早上9點半，和同層60多個店家一起被樓層主管召集到走廊上開例行晨會，20分鐘后開始擦玻璃整理陳列，十點起兩個營業(yè)員按要求站立工作，不能吃東西，不能閑聊，接受樓層三位商管地不定時巡視。而對于后者，這是她作為管理培訓(xùn)生接受完總部培訓(xùn)后輪崗第二周，負(fù)責(zé)她所管轄區(qū)域的玻璃大檢查是她來到這里的第一項任務(wù)。
這是一則登載在《萬達月刊》雜志上的一篇作者自述式文章《進入萬達從擦玻璃開始》，該內(nèi)刊里的內(nèi)容除了員工講自己的故事之外，還包括本月媒體報道集合、高管對萬達理念的分享、王健林近期的一次演講實錄。它被放在每一個萬達分部公司的報刊架上，用文字和圖片把萬達的企業(yè)精神形象化。
這是她第一次處理和商家的沖突，孫韓說自己愣住了，然后立馬冷靜下來微笑著說：“把擦玻璃的工具給我，我?guī)湍銈儾??！碑?dāng)她用小刀處理完地彈簧上的污垢起身去第二家繼續(xù)檢查時，那位營業(yè)員到她身邊小聲地說了一句對不起，她轉(zhuǎn)身走了，因為不想讓對方看到自己的眼淚。之后她通過“擦玻璃”總結(jié)出幾點啟示一并附在文章里。
注重細(xì)節(jié)并喜歡總結(jié)，孫韓的工作特點的源頭是她所屬的萬達集團。它以大連萬達商業(yè)待產(chǎn)股份有限公司的名義出版了兩本書，《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》，金銀兩冊共1000多頁，王健林在書序里寫道：“商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的剛性需求，它能創(chuàng)造就業(yè)，增加稅收，拉動消費，體現(xiàn)城市的核心價值。中國城市化率目前只有52%，西方發(fā)達國家城市化率平均達到80%，這意味著中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景十分廣闊。但商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過熱跡象，導(dǎo)致很多項目招商和經(jīng)營出現(xiàn)困難。讓該行業(yè)良性發(fā)展，讓涉足這個領(lǐng)域的企業(yè)和從業(yè)人士少走彎路，少交學(xué)費，這是出書的初衷?！?/b>
剛拿下碩士學(xué)位的小唐在六月通過萬達集團為新建萬達廣場項目的招聘會后看完了這兩本書，并在八月到廊坊萬達員工培訓(xùn)基地參加了四天三夜的新員工培訓(xùn)。還沒進入正式工作，她就已經(jīng)從每天九點準(zhǔn)時開始的培訓(xùn)過程感到很大壓力，小組課題展示、團隊合作訓(xùn)練以及晚上的案例分享某每一項都有考核和排名，她和小組成員為準(zhǔn)備第二天的展示最晚熬到三點。
從這里順利畢業(yè)后，她將正式成為籌備組建“國際萬達基業(yè)長青的牢固基石”萬達廣場團體的一員，并將經(jīng)歷連續(xù)兩個月沒有一天休假，每天從早上九點到至少晚上十點的開業(yè)準(zhǔn)備工作期。她說這段時間心理壓力很大，并且實際需要處理的事情也很多。但是說著自己“很累”的她給人的精神狀態(tài)明顯是昂揚興奮的，她說能感到自己在壓力下的快速成長，各方面能力的巨大提升，這正是現(xiàn)在的高強度工作對于她的意義。
但曾在財務(wù)部門工作的劉易（化名）沒有因此留下來，雖然在他心目中萬達也是一所難得的好學(xué)校，“這里牛人多，根碩都能學(xué)到不少東西，成長特別快。萬達的人出去之后，在市場上都挺搶手”。他有一個月做了一億三千七百九十一萬的常規(guī)賬，這樣的賬目量高到他說給同行業(yè)的朋友都沒人相信。 他記得自己剛?cè)肼毜臅r候，王健林用六個字概括了企業(yè)文化：軍隊、學(xué)校、企業(yè)。軍隊排在第一，“服從，絕對的服從”，“執(zhí)行，絕對執(zhí)行”。
即使在離職后，他依然把“勇往直前、克難克艱”八個字說得極溜，這是他自己在萬達工作時總結(jié)出來的企業(yè)精神，“目標(biāo)明確，給出目標(biāo)你就干”。
萬達離職人員多，一位萬達高管確認(rèn)了這一點，但他解釋說，絕對量大是因為基數(shù)大。離職率高主要有兩個原因，一是不堪重壓，二是被高薪搶走。萬達實行工齡工資制，每月增加工資100元。一位院線工作人員在年薪積累到八萬左右的時候，被出價于自己近十倍的薪水挖角。他的同事連呼“高得邪乎”。他最終沒有離開，原因不得而知。
一座萬達廣場建成
那個寒冷冬季的早晨九點零八分，小唐和團隊兩個月無休加班策劃的系列開業(yè)活動終于亮相。商場門口不合情理地人潮涌動，一隊喜慶激動的紅衣黑帽的英國鼓陣走過萬達廣場玻璃大廈前，極其高調(diào)地宣布了開業(yè)，——“餐飲滿100返100”“滿額抽獎”……利益驅(qū)動成為這個清晨最靈效的鬧鐘，當(dāng)然還有一部分人把這里當(dāng)成游園會，趕集似的呼朋喚友來到該地區(qū)附近唯一如此大規(guī)模的購物廣場。
將這個新天地準(zhǔn)確地坐落在高架橋干道交叉處，并非一個拍桌子就定下來的事情。萬達對于廣場的選址有一套成熟的規(guī)則和流程，綜合考慮人口、交通、市政配套設(shè)施。它的目標(biāo)地很明確，要么處于城市成熟核心地區(qū)，要么處于市區(qū)邊緣但在城市發(fā)展方向上。
“ 選址”被視為萬達廣場四大優(yōu)勢的重中之重，另外三個分別是政策優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、商家優(yōu)勢，這幾點合力構(gòu)成其快速成功的要訣。
GUESS（年輕定位時尚奢侈品）店內(nèi)一整紅色主色調(diào)的裝飾墻正對著店門，米色地毯，櫥窗上貼著經(jīng)典“guess”三角標(biāo)識。它的裝修圖紙在開業(yè)120天前交給萬達廣場商管部審查，并被要求不能與該廣場其他店面主色調(diào)一樣、甚至其他百貨廣場的同品牌店鋪裝修相同。“一店一色”是萬達廣場的一貫要求，它真沒把自己當(dāng)成“賣東西”的百貨，就連廣場保安也熟練地回答自己對萬達的最深印象：“王總說，經(jīng)營企業(yè)的最高境界是經(jīng)營文化。”
它被萬達商業(yè)劃分到主力店一欄。這就意味著它與萬達商業(yè)有契約在先：每一個新的萬達廣場落地，它都必須進駐。
一位萬達工作人員評價這個契約是雙贏，雙方共同主動促成，所以協(xié)議只是一個法律上的形式。
萬達的談判總是牢牢抓住“雙贏”這個詞實現(xiàn)進攻，這也是王健林“親近政府”的有效辦法。廈門曾是它三次突破而不得入的難點城市。第一個挺進廈門的項目是湖里萬達廣場——一塊本來是被內(nèi)部商管系統(tǒng)評定為“建議3-5年后再進行開發(fā)建設(shè)”的地皮。在溝通過程中，區(qū)政府要求將住宅比例降低，萬達便先從40%降到30%，然后進一步降到20%，最終全部取消住宅；市政府提出商業(yè)自持面積從9.7萬平方米增加到10萬平方米等，萬達也一一滿足，市區(qū)兩級政府向集團保證該區(qū)域可以快速開發(fā)。一年之后項目邊上的兩岸金融中心正式確立，項目位置從之前的兩村交界處搖身變成兩岸金融中心轄區(qū)，自然也成為廈門投資熱點。
廣場1層行走著為開業(yè)聘請的衣著靚麗的模特，時不時會將手上的鮮花送給正在逛商場的人們，水貨餐飲的工作人員帶上螃蟹帽與客人合影，保潔員工們在儲物間待了二十分鐘直到王健林參加完慶典并巡視后離開。
就在24個月前，這里還是一片荒地。與住宅地產(chǎn)不同的是，“取得土地”并不是一個需要剪彩慶祝的項目開啟的標(biāo)志性事件，相反它意味著前期準(zhǔn)備工作的階段性完結(jié)。王健林說，先招商后規(guī)劃設(shè)計，如果能做到這一點，中國商業(yè)地產(chǎn)就會大大規(guī)避現(xiàn)在的混亂局面，大大減少投資風(fēng)險。
萬達對于“做到這一點”是有理由自信的，它有著一套完整的朗朗上口的“法寶”：聯(lián)合協(xié)議，共同參與，平均租金，先租后建。具體來講，萬達首先通過與著名商家簽署聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定共同的目標(biāo)城市、經(jīng)營的面積規(guī)模和租金條件。由于合作商家共同參與了目標(biāo)城市的選定、具體選址、規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)三方面的研究協(xié)調(diào)，因此沒給項目在正式開發(fā)前就獲得了合作伙伴的認(rèn)可。完后萬達在與合作伙伴以城市等級確定平均租金，簡化合同洽談步驟。開工前就先與商家簽署好租賃協(xié)議，再正式投入建設(shè)。
12個月后招商預(yù)熱開啟。小唐工作的萬達廣場在集團的標(biāo)準(zhǔn)里屬于A級店，這決定了其明確固定的招商目標(biāo)群。通過前期市場調(diào)查，萬達建立了自己的商家品牌度，把商家分為ABCD四個級別，A層店只能使用AB兩個級別品牌，B級店可以選ABC三類，C級店才能選最后一個等級的商家。
再過4-6個月，小唐和其他市場推廣部員工們策劃舉辦了一場招商大會，它標(biāo)志著招商強勢期的開始。這期間萬達巧妙地推出一個獨特的體驗營銷活動——“萬達中國行”。潛在入駐商家將被按照種類氛圍2-3批，由萬達的專業(yè)團隊陪同現(xiàn)場參觀已在營業(yè)的萬達廣場?！耙曈X營銷”沖擊力的運用將實現(xiàn)90%左右的招商轉(zhuǎn)簽率。
在招商火熱進行的同時，各個工程的承建也踩著節(jié)點正往前推進。每個項目須有三家以上供方參與招標(biāo)，且承建商的選擇只限于萬達的“合格供方庫”，部門經(jīng)理、分管廣場的副總經(jīng)理、總經(jīng)理、成本主管、財務(wù)經(jīng)理將組成5-7人評標(biāo)小組，以不同權(quán)重參與決定最終合作方。
正式開業(yè)前，萬達廣場將試營業(yè)30天，如此保證了在進行開業(yè)大慶活動同時，商場運作無縫銜接：每天8點半，員工陸陸到達崗位；9點半，每個樓層主管召集店長開晨會梳理今天要進行的活動；9點40高管從萬達廣場五樓的商管公司下來巡場，其中有專人負(fù)責(zé)給不合格的店家拍照，細(xì)致到不夠干凈的玻璃；9點55分，廣播響起，“還有五分鐘商場即將開始營業(yè)，請各位商家做好準(zhǔn)備”，這個聲音正回蕩在全國100座萬達廣場內(nèi)。(文/何欣珂)
編輯：何欣珂
1032014-07-04
1032014-07-04
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